論英美不動產交易中契據交付制度的形成及作用

劉 艷

(山東大學法學院，山東濟南 250100)

契據交付是英美不動產交易中的一項重要制度。從動態角度分析，英美法中的不動產交易通常是由買賣合同發動，通過契據交付實現不動產權利的移轉。“簽訂不動產買賣合同和移轉產權分別是不動產交易中最初和最終的兩個正式步驟”。①Robert Megarry，H.W.R.Wade，The Law of Real Property，5thEdition，Stevens＆ Sons Limited，1984，P.567.與大陸法系崇尚抽象嚴謹的邏輯思維相比，英美法系是“按照對生活的直觀認識本身，以調整對象和訴訟程序的要求來個案地提出各種規則，而不進行邏輯上的考慮作出權利類型的預期安排”。②冉昊：《兩大法系法律實施系統比較——財產法律的視角》，《中國社會科學》2006年第1期。有關不動產交易中契據交付制度的形成，完全是實踐的經驗的法則。然而，正是在實踐經驗基礎上形成的契據交付制度，在實踐中卻發揮了與大陸法系物權行為理論異曲同工的作用。

一、普通法與衡平法地產權的分野

普通法和衡平法之間的區別和協調運作是英美法系的一個重要特征。③高富平、吳一鳴：《英美不動產法：兼與大陸法比較》，清華大學出版社2007年版，第76頁。這種區別在財產法領域顯得尤為突出。對不動產交易而言，普通法與衡平法均為其重要的法律淵源。④從歷史淵源上來看，英美不動產法主要有三個來源：普通法、衡平法、制定法，但是制定法直至17世紀以后才成為英美法系國家的主要法律淵源，因此，作為不動產交易歷史演化部分，筆者更為突出強調的是普通法與衡平法雙重產權的分野，對制定法部分暫時忽略。它導致了衡平地產權和法定地產權的區分，而這是英國現代轉讓法的基礎。⑤G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.P.40.

地產權是“一個人對土地或不動產所擁有的權利或產權，它是描述他或她的所有權程度或本質的簡略方式”。⑥［美］巴洛·伯克，約瑟夫·A·斯諾：《財產法(案例與解析)》(影印系列)，中信出版社，2003年版，第108頁。把所有權(ownership)劃分為非地產權(nonestates)和地產權(estates)是普通法地產權和土地權益體系范圍的基本劃分。地產權又被劃分為兩個基本類別，即自主持有地產權和非自主持有地產權。通過對地產權不同種類的設定，英美法實現了不同權利人對土地享有怎樣的權利安排。

早期的普通法時期(1066-1433年)是不承認衡平法地產權的，只承認受普通法保護的法定地產權。后來“雙重所有權(duality of land ownership)”被引進英國的法律，“普通法將用益的持有人視為所有人，而衡平法將用益的受益人視為所有人”。⑦Cheshire and Burn’s，Modern Law of Real Property，16thEdition，Butterworths，2000.P.45.需要指出的是，這里的所有權是一種通俗說法，并非大陸法意義上對某種具體有形物(土地)的所有權，而是指對某種抽象權利(地產權)的所有權。事實上，英美法中的財產都是對特定客體的某種抽象權利，在英美法的語境中，從未有過土地所有權這樣的概念，土地也從未成為所有權的對象。衡平法上的地產權得以承認。

對衡平法地產權人而言，其權利只具有對人效力，只能對抗有限數量的人，即對抗那些取得土地時在良心上被認為負有責任的人，對這些人可以強制執行，這是一般原則。①G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.PP61-62.當兩項衡平法權利發生沖突時，適用“時間優先、權利優先”原則，即誰先取得權利，誰的權利優先。對于普通法地產權人而言，其權利則可以對抗后來的一切人，盡管后者在獲得土地時對前一權利可能知情，抑或不知。但是，如果衡平法地產權在先，普通法地產權在后，則“時間優先、權利優先”不再適用，普通法地產權也并非當然絕對地具有對抗效力。此時，需要考察普通法地產權人的主觀狀態，如果其知情，則在后的普通法地產權就不能對抗在先的衡平法地產權。因此，所謂“雙重所有權”，就其本質而言，只是在不同司法體系中得到不同救濟的兩個法益。②吳一鳴：《英美物權法——一個體系的發現》，上海人民出版社2011年版，第78頁。二者的合一構成完整的產權，二者的分離則形成信托關系。正是通過這種二重性的劃分，英美法系實現了對不動產交易現代商業流轉的有效調整。

二、從采邑授予到現代契據

“普通法所有權與衡平法所有權”的分野對于習慣于大陸法系單一絕對所有權的人而言難以理解，但是二者合一才能構成一個完整的產權。對于英美財產法中這種與土地有關的抽象權利，幾乎從其產生之日起就面臨著產權如何移轉的問題。翻開歷史的篇章，不難發現一項土地完整產權的轉讓與制度形成有其特殊的社會背景。

(一)采邑授予——公開的占有讓渡

早期英國的普通法中，土地并不屬于個人所有，而是屬于集體共有。當土地漸漸成為人們生活中財富的主要來源，甚至成為一種社會地位的象征時，家族的財富與地位在很大程度上取決于土地的擁有，因而土地的轉讓并不常見，幾代人共享同一土地是普遍的情形。③John H.Scheid，Down Labyrinthine Way：A Record Acts Guide for First Year Law Student，80 U.Det.Mercy.L.Rev.91(2002).當普通法早期的人們意欲轉讓土地(實為土地權益)時，便采用一種公開的儀式來完成產權轉讓，這一方式就是以占有交付為核心的采邑授予(an enfeoffment ceremony)。

所謂采邑授予，是一種充滿象征意味的公開儀式。在這一儀式中，不動產交易雙方邀請土地周圍的鄰居作為證人，與買賣雙方一同來到交易土地上，由出讓人將代表產權的象征性物件(比如樹枝或泥土等)交給受讓人，以此作為公開的占有讓渡(livery of seisin)標志。與此同時，出讓人還需要向受讓人表示出讓產權的意圖，通常用“I give(我給予)……”這樣程式化的語言來表示。采用這種通俗易懂的交易方式，使得不動產轉讓的事實既為公眾所知悉，又在發生糾紛時有參與的證人進行作證。因此，在1535年英國《用益法》(The Statute of Uses)頒行之前，英國封建時代的不動產交易就是通過采邑授予這一公開的占有讓渡方式來實現產權轉移的。④需要注意的是，公開的占有讓渡只適用于占有性的自主持有地產權，而其他的非自主持有地產權，如租賃地產權、地役權、未來權益等都不適用公開的占有讓渡方式，而是通過“讓與(grant)”的方式實現產權移轉。在公開的占有讓渡制度下，普通法創設了“時間優先、權利優先”的優先權規則，并成為后來不動產權利沖突的解決規則。

(二)談判與出售轉讓書

盡管早期的普通法時期，通過采邑授予這一公開的占有讓渡方式能夠實現不動產交易的產權轉移，但是一則這種公開儀式的程序過于繁瑣，二則至衡平法時期(1433-1535年)，衡平法所有權得到承認的后果是雙重所有權制度所導致的不便、訴訟和欺詐，⑤土地所有人為自己或其繼承人保留使用土地的權益，在轉讓土地的同時創設用益權，一則能夠在其死亡時控制不動產處分的方式，二則能夠逃避和延緩其死亡時應被征繳的財產轉移稅和債權人的權利主張。因而衡平法時期通過創設用益權進行不動產交易以進行欺詐或規避稅收的現象十分普遍。因此，在1535年英國國會制定頒行了《用益法》，旨在排除用益權并防止逃避稅收。《用益法》明確規定：出賣人一旦將土地交付給購買人占有，即喪失所有權，由用益權人享有絕對的所有權。根據該法，大部分用益權中的受益人(即衡平法地產權人)自動地轉化為普通法地產權人。⑥參見 Theodore F.T.Plucknett，A Concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，pp585-586.可見，《用益法》在普通法地產權與衡平法地產權之間試圖進行融合，使用益權的受益人成為法定地產權人，終止用益權。然而，立法者的意圖并未得以實現，恰恰相反，原本意欲終止用益權的《用益法》卻在某種程度上進一步鞏固了用益權制度。《用益法》不得不進行改革，一種可以沒有公開的占有讓渡的新權利移轉方式隨之出現。在新的轉讓方式中，交易雙方當事人引用與合同相似的語言，采用書面形式，由出賣人“談判與出售”土地給購買人。此時，購買人享有衡平法地產權，出賣人享有普通法的法定地產權。作為受托人出賣人應立即將其所有權授予購買人，即轉讓人在律師辦公室簽署一份土地所有權的轉讓契書，并交付給受讓人，土地所有權即發生轉移的效果。①馬新彥：《美國財產法與判例研究》，法律出版社2001年版，第248頁。這種方式就是著名的“談判與出售”轉讓書的不動產交易方式。②與公開的占有讓渡的轉讓方式一樣，這一交易方式同樣只適用于自主持有地產權。

(三)租賃與讓渡

采邑授予和談判與出售轉讓書的不動產交易方式都只適用于自主持有地產權，并且這兩種方式都要求交易以公開的方式為他人所知悉。然而，早在《用益法》頒行之前，許多當事人通過秘密買賣的方式進行不動產交易的產權轉讓，盡管普通法并不承認該交易方式具有移轉產權的效力，但是在衡平法看來，受讓人仍然擁有土地的衡平法地產權。③在衡平大法官、衡平法院正式確立對用益的管轄之前，教會法事實上已經開始為用益中的受益人提供救濟。參見冷霞：《中世紀教會法對英國衡平法的影響》，載《華東政法大學學報》2008年第3期。在《用益法》頒行之后，即便是秘密買賣中的購買人也自動轉化成普通法地產權人。④《用益法》的適用對象包括因秘密買賣而形成的推定用益，秘密買賣中的購買人即為推定用益中的受益人。也許是立法者已經前瞻性地預見到這一點，所以在同一時期，國會又通過了另一部重要的法律——1535年《登記法》(The Statute of Enrollments)。按照該法，如果交易當事人通過秘密買賣的方式轉讓普通法性質的自主持有地產權，轉讓文據必須采用書面形式、蓋上蠟印、且要在6個月內到威斯敏斯特或者土地所在郡的國王登記法庭進行登記。這樣一來，自主持有地產權的轉讓又從秘密狀態被迫轉為公開。⑤參見 Theodore F.T.Plucknett，A concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，p586.于是，人們又找到一種租賃與讓渡的交易方式來規避登記，秘密交易。⑥實際上，這種交易方式在《用益法》頒行之前的交易實踐中就已經存在。在這樣一種交易方式中，出賣人與購買人之間采取了一種“迂回政策”，即出賣人A先將交易土地出租給購買人B，普通法上的自主持有地產權通過出租被分割為B的租賃地產權和A的回復權。然后，A再通過一份權利放棄契據將其回復權向B進行讓渡，B相應地通過租賃與讓渡獲得了一個完整的普通法上的地產權。由于租賃地產權的交易和回復權的讓渡都不涉及占有(seisin)的移轉，因而這兩個步驟都無需采用采邑授予的方式進行；又由于《登記法》只適用于自主持有地產權的轉讓，因而該兩個土地權益的轉讓也都無需進行登記。通過租賃與讓渡的交易方式，交易當事人既不需要公開，也不需要登記，甚至不需要采用書面形式，就能完成自主持有地產權的轉讓。17世紀以后，這種交易方式成為不動產交易中盛行一時的產權轉讓方式，并且一直延續至19世紀中葉。

(四)現代契據

租賃與讓渡這種不公開的、不登記的、甚至非書面的不動產交易方式產生了大量的欺詐行為，造成當時不動產交易市場的極度混亂。直到19世紀，原有的契據類型因不能適應實際生活的需要而逐漸被廢棄，取而代之的是更為符合實際需要的現代契據。

所謂現代契據，是對現在使用的各種契據類型的一個總稱，并非僅指某一類型的契據。無論是英國還是美國，現代契據必須在形式與內容兩方面都符合法定的要求，才能合法有效。在形式要件方面，契據必須是書面的，必須表明交易雙方當事人，出賣人必須其簽字，經過公證或見證，同時要交付。⑦普通法的傳統中，契據還有一個形式要件是蓋印，以此來代替簽名。現代英國法已經廢除了契據蓋印的要求；美國幾乎所有的州也已廢除這一形式要件。參見 Jesse Dukeminier，James E.Krier，Property，5thEdition，Aspen Publishers，2002，p.614.在內容要件方面，契據必須明確記載出賣人轉移產權的意思表示，這也是形式要件中只要求出賣人簽字，而購買人不必簽字的原因。因為契據所承載的主要是出賣人轉移產權的意思表示，只有經過其簽字確認，在法律上才能認為其意思表示明確認可，對于購買人而言，其接受契據的行為本身就足以表明其受讓的意思表示，所以除非購買人明確表示反對，法律上會直接推定購買人有受讓產權的意思表示。

(五)擔保契據(warranty deed)與棄權契據(quitclaim deed)——基于產權承諾的契據類型

對于現代契據而言，其種類可謂豐富，比如買賣契據、授予契據、為他人利益而自主持有地產的契據等等，但是在英美法的實踐中，基于出賣人對出讓不動產產權所作承諾的不同，至今保留下來并比較常用的只有兩種契據，即擔保契據和棄權契據。

如果出賣人在契據中表示其只是向購買人放棄了其所擁有的不動產上的權益，而不就不動產的產權狀況進行任何保證，那么其會簽署一份棄權契據。這就意味著，如果交易的不動產產權存在負擔，那么對于購買人而言，其獲得的就是一個有負擔的產權；如果出賣人根本就不擁有產權，那么對于購買人而言，其將一無所獲。對此，出賣人無需承擔任何責任。如果出賣人在契據中表示作出產權承諾，由其向購買人擔保其出讓的不動產產權的實際狀況永遠與契據所轉讓的不動產產權狀況相一致，那么其就會簽署一份擔保契據。這就意味著，如果交易的不動產產權存在負擔或瑕疵，對于購買人而言，如果因為產權負擔或瑕疵遭受損失，其有權要求出賣人進行賠償。

綜上可見，英美法中不動產交易方式的演進與其特定的歷史背景、法律傳統和地產權觀念有關，現代契據制度的形成完全是一個源于實踐，從實踐中發展并最終得到立法規制的不動產交易制度，充分反映了“法律來自實踐，來自生活經驗，而不是來自邏輯”這樣一個客觀規律。①徐炳：《英美財產法與大陸物權法比較研究——兼評〈物權法〉(草案)》，載《環球法律評論》2006年第1期。

三、不動產買賣合同與契據交付——英美法中的“區分原則”

(一)獨立性——契據交付與買賣合同的分離

物權行為理論系19世紀的德國法學家薩維尼首創，其理論基點在于將負擔行為(債權行為)和處分行為(物權行為)相區分，認為物權行為獨立于債權行為之外而存在。“在德國法中，買賣和移轉所有權因而是兩種合同，作為債法上負擔行為的買賣合同和作為處分行為的物權合意。”②［德］M·沃爾夫：《物權法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2004年版，第182頁。

在英美法中，不動產交易的過程同樣被明確地區分為訂立合同和交付契據兩個階段。在交易開始的前一階段，由交易雙方對所交易不動產權益涉及的重要問題進行約定，但不動產買賣合同本身不會導致不動產權利的變動；在交易完成的后一階段，出賣人要向買受人交付一份正確簽署的契據，傳統英美法(包括當代美國法)中普通法產權的移轉正是通過交付契據的行為來實現的。實際上，英美法這種對不動產交易階段的劃分與大陸法系的物權行為理論極為相似。可以形象地說，買賣合同類似債權契約，存在合同是否履行問題，購買人基于買賣合同的簽訂取得衡平地產權；契據交付類似物權契據，承載著出讓人出讓產權和受讓人受讓產權的意思表示，不存在履行與否問題，而是直接以產權變動為內容，發生權利移轉的法律后果。因此，盡管英美法并不存在不動產交易模式與權利變動完美的理論闡釋，但其交易實踐與制度安排堪與德國法中的區分原則相媲美。

(二)無因性——契據交付的效力與買賣合同無關

在英美的不動產交易中，是否存在無因性的問題?即不動產買賣合同的無效或是被撤銷會不會對已經引起產權移轉的契據交付的效力產生影響?答案是否定的。③從目前筆者掌握的英美法資料情況來看，并未發現有關的論述，這一方面因為英美法中本身就不存在所謂物權(物權行為)的概念和理論闡釋，另一方面因為在英美法中有關不動產買賣合同和契據交付均源自交易實踐，有各自完善的規則體系，現實中這一問題的意義也不大。這是因為英美法中吸收原則的存在。所謂吸收原則(doctrine of merger)是指，在不動產買賣合同的當事人之間，隨著契據交付的完成，“當事人基于買賣合同所產生的權利視為被契據權利所吸收”，“從契據交付之日起，之前的合同權利與救濟不復存在，任何因產權瑕疵而試圖獲得的救濟必須以契據中包含的承諾為基礎”。④Richard R.Powell，Powell on Real Property，Matthew Bender＆ Company Inc，2003，§ 81.01［2］［d］.因此，雖然英美的不動產交易被明確地區分為訂立合同和契據交付兩個階段，但是在契據交付之后，買賣合同即被契據所吸收，契據成為產權合法性的唯一依據。買賣合同是否有效不會對已經引起產權移轉的契據交付的效力產生影響。甚至可以說，在英美法中根本不存在合同無效或是被撤銷是否會影響契據交付效力的問題，即不存在所謂“有因還是無因”的問題。

需要注意的是，英美不動產交易中的吸收原則只適用于買賣合同中與產權有關的內容，對于與產權無關的內容，不能適用吸收原則，契據也無法取代相應的合同內容。

四、現代登記制度下契據交付在英美兩國的不同法律意義

盡管美國法律的很多方面都承繼了英國法律，但是在不動產登記領域，基于不同的歷史原因，英美兩國建立了兩套截然不同的登記體制。由此，在登記制度產生之后，契據交付制度所承載的功能在英美兩國便具有了不同的法律意義。

(一)契據交付在英國的法律意義

在英國，現代登記制度的建立使得產權公示與權利變動相結合，不動產登記同時肩負著產權變動與交易安全保護的雙重使命。由于英國實行產權登記與負擔登記并行的雙軌制。產權登記(registered system)登記的對象為產權本身，不動產登記簿中能夠明確反映土地權益的歸屬。因而，契據交付的傳統功能——移轉產權，被從中剝離出來，取而代之地是登記簿的變更成為產權移轉的標準。契據交付的作用已大不如前，但契據交付仍然是產權登記的一個前提條件。只有經過契據交付，才能進行產權登記，一旦登記，契據的作用就可有可無。這種立法技術變化導致的直接后果是契據交付不再擔負實體法上權利移轉的使命，而只是英國不動產交易中的程序要件。權利的變動通過產權登記而非契據交付予以公示，產權的歸屬無需證明，而是由登記記錄確認，并由國家予以保證。一旦發生登記錯誤，由國家進行賠償，登記具有公信力。由于英國并不推行強制登記，尚存在不動產權益的負擔登記，即將存在于普通法地產權上的負擔①指存在于普通法地產權上的第三方利益(third-party rights)，對交易當事人而言構成不利益。進行登記。負擔登記系自愿登記，其制度功能即在于為未經過產權登記的不動產交易受讓人判斷不動產上的負擔提供方便，以解決不動產交易中第三方利益的保護問題。對此，仍然適用傳統的契據交付轉讓規則表明產權歸屬，契據交付仍具有移轉產權的效力，但受讓人必須在規定時間內進行登記。如受讓人在契據交付后兩個月內未進行登記，普通法產權將自動回到出賣人手中，由出賣人以受托人的身份為購買人持有產權，直至購買人對產權進行登記。②

(二)契據交付在美國的法律意義

在美國，不動產交易中的產權公示和權利變動是分開的。現代登記制度的建立并未改變契據交付的使命，契據交付仍舊擔負著傳統不動產交易中移轉產權的功能。除了少數幾個州實行托倫斯登記制以外③，其余絕大部分州都采用的是契據登記制(recording system)。在契據登記制下，不動產登記的對象是用以轉讓、創設土地權益的契據。不動產登記機構所掌管的是由契據的復制件所構成的數據庫④，不動產權屬的確定需要對數據庫中登記的契據進行復雜的檢索。因此，美國不存在類似于英國的、能夠直接確認不動產權屬的登記簿，登記的作用即在于為不動產交易的買受人提供一個便捷的檢索途徑，以確定是否存在在先交易，登記所公示的是一種土地權益轉讓的事實，所解決的是相互沖突的土地權益之間的優先順序問題。在這一登記體制下，產權的轉移仍舊以契據交付為標準，不動產登記主要的作用是彌補單純的契據交付制度所不能實現的公示范圍擴大和交易安全保護問題，登記不具有公信力。由此，也引發了美國不動產交易實踐中的一系列問題，如產權檢索費用過高，產權權源難以確定，產權鏈不完整，登記機關不對契據的正確性負責，等等。當然，這些問題并非契據交付制度本身的問題。為了解決這些問題，美國社會既在登記法中引入了善意買受人規則，又建立了產權保險制度予以相應地的制度保障。這不失為是美國實用主義哲學下一種既尊重傳統又符合現實的制度選擇。