試析進一步提升共青城市社區物業管理水平的建議和對策

劉紅

摘 要：社區是市民生活、休息、休閑的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的社區環境，和諧的人居氛圍，既是市民良好素質的體現，也是一個城市的文明程度的體現，而這一切都離不開健全的物業管理。物業管理在維護社區公共秩序、社區衛生、安全管理、提高居民生活幸福指數、提高城市管理的專業化和現代化水平等方面，有十分重要的意義。筆者深入共青城市社區，對物業管理水平進行了調查，并根據調查提出建議和對策。

關鍵詞：社區；物業管理；建議；對策

一、共青城市居民社區物業管理的現狀

據不完全統計共青城新老居民社區大約60個，有物業管理的僅占全市居民社區總數的約23.3%。目前只有香江明珠、金濤國際、中航城、華遠名仕等十四個新建社區有物業公司進駐管理，而這些有物業的社區大部分是開發商自己成立的物業管理企業。這類物業管理企業目前只服務于自己開發的社區樓盤，并非專業化的物業管理企業。

共青城市絕大部分社區至今尚處在無物業的狀態，比如新建成的香榭名邸、御景華城小區，光電梯一年電費就5萬多，由于還沒有物業公司進駐管理，開發商只是暫時代為墊付電梯的電費，長期下去，開發商也將會無法承受并停止支付。

目前共青城市沒有物業進駐管理的老舊社區環境衛生狀況更是十分糟糕，經調查組走訪調查，沒有物業進駐的新建小區的衛生狀況比老舊小區也強不了多少，私自更改房屋結構亂裝修等現象令其他業主十分頭痛。為了創建國家衛生城市，并緩解目前沒有物業進駐的社區的環境衛生狀況差現狀，經市政府協調，城市管理局已接手共青城市所有沒有物業管理社區的環境衛生服務。但始終不是長久之計，終究還是需要專業的物業公司來進行管理。

二、共青城市物業管理存在的問題

根據調查，目前共青城市已有物業服務企業15家，在房管局備案物業服務企業只有11家，應該說物業管理企業的數量應該基本可以滿足共青的需求，為什么70%以上的社區沒有物業進駐管理的狀況呢？共青城市物業管理的現狀如何？總結如下幾點存在共性的問題：

第一、 物業費收取難度大，物業費無法滿足物業公司的正常開支需求。新建成的小區入住率低，目前除了買房時預收一年或兩年不等的物業費以外，只能收取已經入住業主的物業費，沒有入住的業主物業費暫時無法收繳。第二、 業主沒有主動繳納物業費的意識，從而影響物業服務費的收取。首先業主不了解物業管理是一項有償服務行為，沒有理解物業消費這一個全新的概念。其次有些業主原先繳費積極，但在得知其他業主不交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就左顧右盼，甚至加入拒繳行列。更有極少數素質較低的業主貪小便宜，躲避、逃避繳納物業費。第三、業主對物業的服務需求不一，難以管理。近年來居民生活節奏加快，服務需求也多元化，有的希望物業全面管理，有的希望物業簡單管理。有些業主將房屋改成小間出租，有此業主將住房改成餐飲店、旅館、棋牌室等，無視物業管理規約，自行改變房屋結構的違規裝修現象很多，對物業制止抵觸情緒很大。

三、提升共青城市物業管理水平建議和對策

第一、盡快出臺共青城市物業管理實施細則。盡快出臺共青城市物業管理辦法實施細則。制訂區分收費檔次、收費與服務相符、居民認同的物業服務收費辦法，充分體現市場的多樣化和居民消費需求的層次性，將物業收費糾紛降至最低。細則可規定：1、如果社區的物業服務基本達標、對待拖繳物業費的業主可以運用法律手段依法向其追繳，免除物業服務企業的顧慮。2、可賦予社區居委會管理指導小區物業和協調業主委員會的職責，把物業管理納入居委會工作范疇，要求居委會主動介入業主委員會建設、群眾投訴處理、日常監管等工作。

第二、引進優秀物業管理企業，激活市場競爭機制。吸引一些專業化的物業服務企業來共青城設立分公司，加入到共青的物業管理隊伍中來。給現有的物業公司帶來競爭壓力的同時，也帶來了先進的管理方法和管理經驗，促使本地物業管理行業提高自身的管理水平。以此形成長效的市場競爭機制，優勝劣汰，將一些管理水平低下的物業管理企業淘汰出局，留下優秀的物業管理企業為廣大老百姓提供更加優質的服務。

第三、政府可對物業管理市場進行管理、監督與引導。政府主管部門需加強物業管理市場監管，建議從以下四個方面進行監督、管理與引導。1、把好規劃建設關。規劃部門在今后審批新樓盤設計方案時，可要求開發商按《物業管理條例》要求建設足夠的物業管理用房、達標消防安全防范設施。該設計方案可聽取物業管理主管部門、社區居委會、街道辦事處意見；2、把好接管驗收關。小區建設任務完成后，小區內排水排污、道路、綠化、環衛設施、消防安全設施、社區公益性用房、物業管理用房等公共設施的配備情況應吸收社區居委會參與綜合驗收；3、把好物業企業準入關。對不具備物業服務企業注冊條件的一律不予注冊或限制進入共青城市物業服務市場，引導物業管理企業走專業化經營之路，從自身提升服務質量和服務意識。4、從嚴把關物業服務企業的選聘。物業服務企業選聘應做到公正性和透明性，具體可由物業主管部門主導公開選聘，而不是由樓盤的開發商自行聘用。在選聘物業服務企業時，可邀請社區居委會、街道辦事處、社區業主代表參加，做到公正、公開、公信、透明。

參考文獻：

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