10．房地產公司支付給施工企業墊支的利息是否允許土地增值稅稅前扣除

10．房地產公司支付給施工企業墊支的利息是否允許土地增值稅稅前扣除

問：日前，我公司開發的某商品房項目由于資金緊張，故我們與建筑施工企業簽合同約定，由施工企業墊付全資，在房屋開始銷售后分期支付工程款。因為建筑施工企業需要墊資，合同價款中，除正常建筑安裝成本以外，還支付了一定的利息費用，對支付的屬于利息的部分施工企業已全額開具了建筑安裝發票。請問，屬于利息部分開具建筑安裝發票是否正確？對支付的屬于利息部分的費用是否允許在土地增值稅稅前扣除？

十堰鼎力房地產開發有限公司 張麗

答：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第五條的規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。以及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號）第十三條的規定，價外費用包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括代為收取的政府性基金或者行政事業性收費。由于建筑施工企業是屬于提供建筑安裝勞務，所收取的利息是延期付款利息性質，屬于價外費用范疇，應當并入“建筑業”計稅依據一并申報繳納營業稅，相應應當開具建筑安裝發票。因此，建筑施工企業按收取的全部價款和價外費用開具建筑業發票是正確的。

但建安成本中的屬于利息部分在計算土地增值稅時不允許扣除。建安成本中的利息部分實質上是屬于房地產開發企業的財務費用。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條“房地產開發費用的扣除問題”規定（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。同時該條款規定：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

劉玉華