園區開發企業資金特點及管理探索

上海漕河涇開發區高科技園發展有限公司 張永玲

園區開發企業資金特點及管理探索

上海漕河涇開發區高科技園發展有限公司 張永玲

園區開發投資規模大、周期長，作為融資平臺，使得園區開發企業的資金需求量巨大，資金籌措一直是園區開發企業所關注的問題。筆者所在園區開發企業，發資金的來源一直高度依賴于銀行貸款，融資渠道較為狹窄，外部環境的變化將直接影響園區開發資金的供給和成本。同時，公司經營模式由開發初期的滾動開發、良性循環模式轉為以出租為主，逐步提高租售比，以尋求未來穩定回報的模式，使公司對資金的需求量增大，因此，尋求長期資金的支持，加強資金管理是企業持續經營和生存發展的重要保證。

一、園區開發企業資金來源與特點

公司開發和運營資金的來源主要有自有資金、銀行貸款、出租及出售收入和經營性欠款，由于園區開發的前期和開發投入巨大，自有資金的占比不高，債務資金尤其是銀行貸款的比例要占到整個資金來源的70%以上。

（1）融資渠道相對狹窄。公司目前的融資方式主要是債務性的銀行貸款，基于貸款成本和靈活性考慮，公司的融資中70%以上是短期貸款，融資渠道較為單一、對銀行貸款的高度依賴加大了園區開發的經營風險，不斷到期的還款壓力，影響園區開發持續穩定的發展。

（2）資金周轉周期較長。公司開發項目從征地、拆遷、安置補償到規劃設計、可行性研究、施工建設、竣工驗收，所經過的開發周期較長，一般為三年以上，有別于一般房產開發企業的經營模式，園區開發主要建造工業廠房，物流倉庫、研發辦公樓宇以及為之配套的設施，如果公司經營采用以租為主、租售結合的管理模式，靠收取租金是回收資金的主要方式，因此決定了企業的資金周轉周期在10年以上。

（3）資金需求量巨大。公司作為園區開發企業一般是對工業用地和工業房產項目進行投資建設，整個園區的開發需要分階段分項目滾動開發，實施時間較長，而每個項目的開發需要投入上億甚至更多的資金，并且在招商、管理運營等方面的投入也較高，因此，需要長期持續的資金支撐其開發運營，因此，企業的融資能力面臨著巨大的考驗。

二、園區開發企業資金的影響因素

（1）外部環境對開發資金影響。外部環境包括國內和國際政治經濟環境，國家貨幣緊縮和抑制經濟過熱政策等都會對園區開發企業資金鏈產生不良影響,這種影響導致各商業銀行收緊了對企業的貸款投放額度，加大了貸前審批和貸后檢查的力度，并且取消了貸款利率優惠政策，增大了企業在銀行的融資難度，增加了企業的融資成本，增大企業開發資金的籌集難度。

（2）融資渠道對資金的影響。目前企業開發資金的融資存在結構性缺陷，短期貸款占企業整體融資額的70%以上，且融資渠道較為狹窄，融資來源僅限于銀行，這種對銀行貸款的高度依賴加大了園區開發的經營風險，當外部環境和金融政策調整時，如果銀行收縮貸款就會使企業毫無退路，直接影響企業資金的來源，不利于園區開發持續穩定的發展。

（3）企業經營戰略對資金的影響。園區開發企業初期一般采用滾動開發的經營戰略，前期投入帶動后期開發項目，這樣有利于拓展經營空間，減少資金成本壓力，降低經營風險。經過將近20年的開發，企業的經營戰略從初期的滾動開發轉為以出租為主，尋求長期穩定的回報上來，這種模式固然保證了企業未來的盈利能力，但會增加長期資金的投入，使企業資金回收期更長，因此，需要提供更多長期資金投入，以滿足企業的運營需求，這樣對企業的融資能力是一個較大的考驗。

（4）資金管理模式對資金的影響。作為園區開發企業，除本身進行園區開發管理外，還投資有開發建設公司和各種功能配套公司，企業對下屬公司采用資金分散管理的模式，各公司資金分散占用、分散開戶，這樣一方面使得一些下屬公司的資金閑置，另一方面增加了整個園區集團的銀行貸款，造成整個企業內部資金配置不合理，增加了集團利息成本的支出。

三、園區開發企業資金管理優化探索

（1）建立與優化企業財務戰略。財務戰略服從于企業戰略，隨著外部環境的變化和企業經營戰略的調整，企業在深入分析其對企業資金流的影響后，對企業資金進行全局性、長期性和創造性的謀劃，在充分考慮公司發展戰略和現有財務資源的基礎上，結合未來幾年不同情況下的經營預測，編制了公司未來五年公司的投融資計劃和財務預算，在此基礎上建立與園區開發總體戰略相匹配的財務戰略，并考慮特殊情況下資金風險防范和處理解決方法，公司財務戰略的重點是為企業籌集到適度的資金并進行有效的投放，合理使用和及時回籠，使公司能夠長期、可持續、平穩發展，以實現園區開發的整體戰略。

（2）拓寬與創新融資渠道。園區開發企業應不斷開拓資金來源，尋求多元化融資以拓寬融資渠道，完善融資結構，以滿足園區開發所需要的資金。一是開拓不同品種貸款、擴大融資范圍。依靠傳統的銀行信貸融資已不能滿足園區開發資金的需求，公司根據自身開發經營的特性，開拓新的融資品種，在原有流動資金貸款的基礎上，創新融資手段，啟動以股權資源進行股權抵押的信托融資和以工程項目進行工程款保貼結算和項目貸款等融資手段，為園區開發提供充足的、長期和短期相結合的資金，滿足園區發展的需要。二是結合開發經營模式、靈活運用融資手段。公司經營戰略調整后，租售比逐步增加拉長了從項目開發到資金回收的過程，為保證項目從開發到經營全過程的資金供應，公司將運用項目貸款結合經營物業貸款的融資模式，對同一項目開發和經營的不同階段采取不同的融資方式，這樣不僅可以降低融資成本、滿足企業開發經營資金需求，還能滿足銀行對貸出資金用途的監管要求。三是尋求新的融資渠道，實現多元化融資。園區開發企業應減少企業對銀行貸款資金的過度依賴，積極探索從不同金融市場來籌集資金，運用企業債券、房地產信托、資產證券化等多種渠道獲得長期資金來源。從目前來看，房地產信托、資產證券化等作為一種新的投資工具和融資方式，尚需政府盡快制定相應的政策措施，為這種方式上市和發展創造良好的政策和制度環境。而企業債券投資具有融資量大、期限長的特點，且總體成本要低于銀行貸款利率，公司在資產，盈利能力和可持續發展能力方面均符合發行企業債券的條件，因此，探索發行企業債券能為園區提供長期穩定成本低且充裕的現金流，分散和降低企業運營風險。

（3）完善與加強資金管理。在面對外部環境變化和企業內部戰略調整的情況下，通過提升企業現金流的管理水平，才可以合理的控制營運風險，提升企業整體資金的利用效率，從而滿足企業發展的需要。一是加強資金預測、合理規劃資金。對園區管理企業來說，資金籌集并不是越多越好，而是如何適度。公司通過系統資金規劃來保障園區開發戰略的落實，合理分配現有資源。具體為：配合公司戰略規劃，結合公司經營預測，進行5年現金流量滾動預測，合理規劃未來期間企業資金的配置，協調現金收支和企業經營、投資、融資的關系；建立年度資金預算體系，將其作為系統規劃和動態控制企業資金的一種管理手段，來體現對項目投資節奏及重大經營活動的導向性，保障企業重點投資項目、重要經營活動的資金需要，并通過預算流程來控制不必要的支出，通過預算分析和考核體系，實現資金的有序管理；建立經濟形勢和金融政策收集研究機制，及時收集相關政策，對宏觀經濟形勢、行業環境和相關政策進行深入的分析和研究，及時評估企業的投融資項目，并在企業資金規劃中進行調整，形成應對機制，以控制外部環境變化帶來的風險和影響。二是實行資金集中管理、提高資金使用效率。園區開發企業發揮集團優勢，加強對整個園區及下屬企業的資金管理，建立園區資金集中管理平臺，對下屬企業資金進行集中管理，通過集中調配資金來減少資金閑置，控制園區整體融資規模，提高企業的整體協同效應和資金使用效率。三是加強收入合同管理、減少企業資金占用。園區開發企業的收入主要是房屋出租和出售收入，是企業資金的主要來源，企業通過加強收入合同管理來及時回籠經營資金：用信息化手段建立收入合同管理系統，及時生成和更新應收賬款管理信息；提前一個月發放收款通知，對應收客戶款項進行提示，給予客戶辦理付款手續的時間；未收到款項時及時發放催收通知，督促客戶盡快付款；加強對招商人員回籠資金的考核，嚴格執行合同條款，對未按合同付款客戶收取滯納金，促使客戶按時付款，減少資金占用，降低資金成本。四是建立價格分析體系、合理制定租售價格。租售價格關系到企業資金的回籠和利潤的實現，它容易受外部市場環境的影響，企業應密切關注招商價格走勢，從財務成本角度進行項目投資回收期測算，并綜合考慮周邊區域樓盤價格等因素進行價格和形勢分析，尋找價格增長空間，制定符合市場供需關系的價格體系，并不斷跟蹤宏觀經濟和周邊市場價格走勢，及時作出調整和修訂，使企業租售價格既有利于優秀項目落地，又能滿足企業快速回籠資金、實現預期收益的要求。

（4）提升營運能力、從運營中釋放現金。一是做好前期規劃、提升項目的吸引力。園區開發企業的資金回籠主要來自于園區的后續經營，因此，企業以前瞻性的眼光做好園區長遠規劃，一方面對區內土地進行深加工，構建良好的生態環境，并在信息化和無線網絡方面形成覆蓋，打造生態園區和智慧園區建設，實現在土地和區域環境上的升值，另一方面不斷開發出功能豐富的升級產品，從傳統園區轉向國際園區，增強項目的市場吸引力，提升整個園區的品質和招商能力。二是提高項目開發效率、加速資金轉化過程。園區開發企業應抓好項目開發實施工作，做好項目的前期規劃、開發步驟、投融資方案、開發進度安排等，使項目在各個環節按計劃節點完成，使得開發項目啟動快、銜接緊密，減少資金在項目開發階段的停留，縮短開發周期，盡快完成從項目向資金的轉化過程。三是加強項目成本管理、減少項目投資支出。園區開發企業要加強項目投資成本管理，通過各種管理手段來提高成本費用的控制水平，引入投資監理對項目開發全過程進行投資控制。具體為：控制設計階段的工程造價，合理審核施工圖預算、減少施工變更和由此產生的費用；控制建設階段的成本，在招投標、合同簽署、工程變更等方面加強監控；竣工階段對項目進行審價，使項目造價從事后審核變為事前和實施過程監控?？刂祈椖康目傮w投資成本。

（編輯 杜 昌）