受讓舊城改造土地如何繳納契稅

分稅種答疑 契稅

受讓舊城改造土地如何繳納契稅

問：本公司于2010年開發的舊城改造土地是以競價方式取得的，根據與國土局簽訂的土地出讓合同約定，土地出讓金按20萬元/畝。因為是舊城改造工程項目，政府按照10萬元/畝的優惠價格出讓給本公司，但在辦理土地過戶手續時，稅務機關按照20萬元/畝計算繳納契稅。日前，當地稅務稽查機關稽查本公司時，又要求我公司將拆遷還建的50套商品房按照交付時的公允價值、貨幣拆遷補償以及公司繳納的各項配套費再次計算繳納契稅。請問，稅務機關如此征收契稅是否有政策依據？是否屬于重復征稅呢？

騰陽房地產開發公司 黃軍

答：根稅據務《總財局政關于部、土國地家使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）的規定，以競價方式出讓的，其契稅計稅依據為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。因為在土地過戶時，稅務機關對未來還建房屋實際交付時的公允價值以及貨幣補償、繳納的各項配套費用無法取得數據，所以在土地過戶時，主管稅務機關只能先按土地出讓合同約定的應當繳納的土地出讓金部分征收契稅。對政府減免的土地出讓金，根據《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）的規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。需要說明的是，這里所說的土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。所以，主管稅務機關按照應當繳納的土地出讓金征收契稅是正確的。

土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的市政建設配套費，屬于成交價格的組成部分不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。市政建設配套費無論稱呼為市政建設配套費，或者城市基礎設施配套費，還是綜合配套費，均屬行政事業性收費，應全額計入契稅的計稅依據征收契稅。支付給被拆遷戶的補償，不論是實物補償還是貨幣補償，都屬于為取得土地使用權而付出的代價，應當計入契稅計稅依據。所以，稅務稽查機關再次按照實物還建房屋的補償支出、貨幣補償支出以及繳納的各項配套費征收契稅也是正確的，不屬于重復征稅。

但對實物還建的房屋，稅務稽查機關按照房屋交付時的同類房屋公允價值確認補償收入欠妥。在現行房地產市場下，房屋價格普遍是上升趨勢，并且價格落差之大。一般來說，房屋交付需要相當長的時間，而在這其間房屋潛在的增值收益是屬于被拆遷人所有，與受讓土地的房地產開發公司并無關系。所以，一般來說，房屋開發公司對原動遷戶并不是采取貨幣補償，而是以新建房屋還動遷面積進行補償，對其交付的還原住戶動遷面積的房屋折成貨幣計算征收契稅：如合同中注明了動遷面積和動遷費用（金額），則按合同中注明的費用金額確定；如沒有注明費用金額，應按新建房屋的平均造價確定；或者是按照拆遷時同類房屋的市場公允價值進行確定。

張明星