房地產企業在納稅評估中常見的八大問題

房地產企業在納稅評估中常見的八大問題

房地產行業作為國民經濟基礎性行業和先導性行業，在經過十余年的快速發展后，已走上了市場化的道路。在房地產行業取得迅猛發展的同時，房地產企業的納稅問題引起全社會的廣泛關注，稅務機關針對房地產企業的稅務檢查也愈發頻繁。在稅務檢查過程中稅務機關運用最多的一種方式就是對房地產企業進行納稅評估，它是指稅務機關運用數據信息比對分析的方法，對房地產企業納稅申報的真實性、準確性進行分析，通過稅務函告、稅務約談和實地調查等方法進行核實，從而做出定性、定量判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。一般而言，稅務機關對房地產企業進行納稅評估時的工作包括信息采集、確定評估對象、評估分析、約談舉證、實地核查、評估處理等。華稅律師認為，房地產企業深入了解稅務機關納稅評估的思路及常見問題，有利于強化企業的稅務風險管理意識，從而更好地配合稅務機關的檢查工作，在進行稅務檢查之前，稅務機關納稅評估小組會根據對重點房地產企業的典型調研以及第三方信息分析，確立相關指標及其參數。比如，收入與成本費用類：包括主營業務收入所得稅負擔率、主營業務利潤所得稅負擔率、主營業務利潤率、主營業務收入成本率、主營業務收入費用率、成本費用率和預售收入費用率等參數；建造成本類：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等參數；另外，通過查閱當地工程造價信息相關網站，評估小組還可以獲取多層住宅、小高層住宅、高層住宅、綜合樓等建筑安裝工程造價指數。

在進行納稅評估時，評估人員會根據典型調研建立風險評估模型，關注關鍵指標：如營業收入、營業成本、期間費用、利潤總額、應納所得稅額、營業收入成本率、營業收入費用率、成本費用率、營業收入所得稅負擔率、營業利潤所得稅負擔率、經營利潤率等數據，設計并逐戶填制包含上述參數的《房地產企業數據采集表》，并與平均值和預警值進行比對，從而找出差異，發現疑點。同時，稅務機關會與其他部門進行數據交換工作，并對相關網站公開的數據進行采集，以驗證企業申報的真實性和完整性。如在相關網站可以查詢各樓盤竣工備案情況，一旦發現存在某樓盤已竣工備案，則可要求企業按完工情況辦理涉稅事宜。

目前，各地稅務機關在對房地產企業進行專項納稅評估時，發現房地產企業普遍存在以下八個方面的涉稅問題。

一、隱匿預售房款。房地產企業在季度所得稅申報時不合規，預售房款未足額記入“預收收入”，而是掛在“其他應付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產開發銷售預售款憑據”。同時預售房款未按規定及時申報預計利潤，或擅自降低預計毛利率。

二、隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產企業銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂的閣樓等，以不能辦產權證為由，在售房時自制收款收據，將收取的金額掛“其他應付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯列會計科目不記收入等。

三、延緩確認收入。不按時結轉完工產品收入，對跨年度房地產開發項目的已完工部分不確認收入或故意推遲實現工程結算收入。將實際利潤率高于預計利潤率的收入延遲結轉，導致納稅申報不實，未按照稅法及其相關文件的規定及時繳納企業所得稅。一旦企業資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結轉收入極易形成欠稅。

四、視同銷售不作收入。將開發產品用于會所、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、出租、抵頂工程款、換取其他企業事業單位和個人的非貨幣性資產等，不確認收入，未按規定作視同銷售處理。

五、不申報轉讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務等，通常不做賬務處理或直接沖減應付賬款，而不作銷售。

六、通過關聯交易轉移利潤。壓低售價賣給股東，向關聯企業借出款項未按稅法規定確認利息收入，通過關聯的物業公司、銷售公司、建筑安裝公司轉移利潤。

七、成本核算錯誤。不按配比原則和權責發生制原則進行會計核算，多列、虛列計稅成本。一方面，利用開發產品項目多、工期長、收入、成本滾動發生的特點，混淆完工和未完工產品的直接成本，將間接成本（應分攤的共同成本）全部計入完工成本對象，未將各項成本性支出在完工和未完工產品成本對象之間進行歸集、分配，或因多個項目同時開發而不能分清負擔對象的間接成本，未按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配；另一方面，已銷開發產品的計稅成本，未按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進行確認。

八、成本費用重復入賬。在總承包合同中籠統地簽訂合同金額，同時又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項工程，單獨簽訂單項合同，重新開具建筑業統一發票，重復記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發票、重復記入工程成本。

本專欄由北京華稅律師事務所特約供稿