商業地產公司的房產租賃業務的房產稅應如何申報

商業地產公司的房產租賃業務的房產稅應如何申報

問：我是一家房地產公司的財務經理，最近，公司邀請了稅務顧問為我公司進行稅收風險評估，他對我們公司的幾筆房產稅業務提出了不同的觀點，具體如下：1.我公司有一部分的開發產品作為經營用房一直是作為倉庫用途，按照從價計征申報繳納房產稅的。稅務顧問在對我公司發票核查時，發現發票上標明的是倉儲費，按房產余值申報了營業稅，實際上，公司將這部分申報倉庫用途的經營用房出租給另一家公司，按月固定收到房租。因此，他認為應作為租賃業務收入處理，按租金申報房產稅。如果按租金申報房產稅，我公司要補充申報15萬元。2.去年我公司與甲公司簽訂了3年期的合同，承租甲公司的倉庫從事生產經營。但是，由于公司經營的一些因素，導致部分工程暫時停工，公司將部分倉庫轉租給他人使用，每月收到4萬元的房產轉租收入。我公司在日常申報時，按轉租收入申報的房產稅。稅務顧問認為，這部分收入只用申報營業稅，不用申報房產稅。3.我公司將一部分商業地產出租，當時合同約定年租賃房產金額為120萬元，另外每年收取電梯費、消防設施費和暖氣管道費26萬元。這一部分費用我們只申報了營業稅。稅務顧問認為，每年收取的電梯費、消防設施費和暖氣管道費26萬要并入租金收入征收房產稅。請問，對于以上這些問題，稅務顧問的觀點正確嗎，如何準確把握好這類事項的稅收政策？

東海地產公司 李強軍

答：房產稅作為一個小稅種，盡管業務不是很復雜，新政策不多，但由于其與不動產密不可分，而不動產在日常經營過程中的處理存在特殊性，所以作為財務人員容易出差政策把握不透不準現象，進而增加了企業的涉稅風險。現依據相關稅收法律法規，對照你單位的具體情況分析如下：

首先，第一個問題，到底是按租金納稅還是按房產余值納稅，關鍵看企業是提供的什么經濟業務。房產稅作為對納稅人財產征收的一種稅，其計稅依據分為兩種：一種是企業用于自身經營的，按房產的計稅余值納稅；一種是企業用于對外出租的，是按照實際收到的租金收入納稅。所以，判定按哪種依據計稅，要看其經濟業務是什么。倉儲業是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客戶貯放、保管貨物的業務，而租賃業是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備等轉讓他人使用的業務。你公司業務實際上是將經營用房轉讓給他人使用，盡管發票開具是倉儲費用，但你公司沒有提供有關倉儲保管等業務，按實質重于形式原則，應以租金收入作為房產稅申報依據。

第二個問題爭議的焦點是，轉租房產是否征收房產稅。從稅收的特征上來講，征收房產稅要有法定依據。《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90 號）第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未明確及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。轉租房產人不屬于產權所有人，因此盡管取得了租金收入，但不是房產稅的納稅義務人，你公司取得的這筆轉租收入要申報營業稅，但不需申報房產稅。

第三個問題，屬于將房產租賃收入肢解成房產租金收入和設備租金收入，涉稅風險很大?！敦斦?、國家稅務局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋和規定》（財稅地〔1987〕3號）規定：“房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等?！薄秶叶悇湛偩株P于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2 2005〕173號）規定：“凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計上是否單獨記賬和核算，都應計入房產原值計征房產稅?！庇纱丝梢姡娞?、消防設施和暖氣管道在計征房產稅時，應視為房屋得一部分，計征房產稅。你公司應就出租房產以及附著不可移動的設施租金總和申報房產稅。

楊道群