城市建設框架下房地產開發規劃管理思路

孫娟

摘要：本文主要以城市建設框架下房地產開發規劃管理思路為重點進行闡述，首先分析房地產開發規劃管理存在的問題，其次從幾個方面深入說明并探討城市建設框架下房地產開發規劃管理相關措施，旨在為相關研究提供參考資料。

關鍵詞：城市建設;房地產;開發規劃管理;相關措施;

為了更好地增強城市建設行政監督水平，強化城鄉規劃改革，在城市建設期間逐步運用動態監督的管理模式，房地產開發成為城市建設與規劃的主要內容，開發與創新管理工作是至關重要的。新時期下，立足于城市建設框架的背景，每一個房地產企業都要進行開發規劃管理工作創新，內化房地產開發的價值，不斷推動城市建設腳步，為城市的發展提供更多經濟支持。

1 房地產開發規劃管理存在的問題

（1）規劃編制不能滿足房地產開發條件。

結合各個城市房地產開發情況，區域政府給予管轄的城市發展規劃進行高度重視，基本上都編制了城市發展規劃。然而在審批權限的因素影響下，一些城市編制的規劃至今為止沒有被批準，加之最近幾年部分地區行政區劃的變動，已經編制的規劃無法給城市建設提供優質條件。可是城市尤其是經濟迅速發展的城市開發地區，存在著區域規劃與控制規劃滯后的現象，不僅受到房地產產業的發展因素影響，還受到城市規劃方案的影響，阻礙著城市進一步開發與規劃。

比如為了處理業主上下班的問題，城市對于小區進行配備樓巴，業主數量的不斷增加，導致樓巴不能給業主提供對應的需求，導致業主和開發商家出現矛盾與沖突。或者為了處理業主子女的教育問題，一些城市的小區通過開發商投資進行學校創辦，學校管理體現著民辦公助的模式，對應的學費增加導致部分業主不能承擔昂貴的學費轉投公立學校，引出小區資源的浪費。

（2）規劃變動相對明顯。

其一，開發商對項目規劃進行變動。開發商企業在利益獲取目標下，結合市場信息變動處理用地規劃方案。開發企業的項目規劃在一般情況下，應該向政府規劃單位進行申請，得到批準之后，才可以采取規劃方案。對于一些項目規劃，部分開發商沒有通知業主，導致業主由于規劃調整出現經濟損失，或者部分開發企業對業主隱瞞區域規劃，導致房地產開發規劃問題時常出現

。其二，政府對項目規劃進行變動。政府對房地產開發規劃的方案進行變動，原因各有不同，有的原因是城市經濟不斷提升，現有的規劃編制不能和城市發展相適應，因此對房地產規劃方案進行再次調整。有的原因是按照領導的片面想法進行房地產項目規劃更改，導致開發商和業主出現經濟損失，可是對應的損失無法得到補償。第一個層面是由于城市道路的擴建阻礙項目規劃進行，新規劃道路開發項目減少開發項目用地空間，受到噪音和空氣污染因素的影響，降低開發價值。或者城市道路兩旁減少項目用地，受到地紅線的影響阻礙房地產資源正常開發。第二個層面由于是任何公共設施的建設需求，對房地產用地性質進行開發和變更，導致企業前期的費用受到損失，所以政府一般不進行補償。

2 城市建設框架下房地產開發規劃管理相關措施

（1）構建彈性管理制度，體現房地產開發規劃的靈活性。

處于市場經濟不斷提升的環境中，房地產市場波動情況和計劃經濟的管理形式是存在差異的，城市化改革的深入發展深深地影響房地產企業的市場地位，房地產開發企業要想在繁瑣的環境中脫穎而出，應該保證外部市場決策的正確性，給予外部市場的環境變化進行敏銳觀察，立足于企業的實際情況面對外部市場環境的變化，使得企業決策和外部環境變化傾向相統一。如果企業可以在最短的時間內適應市場變化，借助靈活地調整手段能夠提高企業經濟效益。現代化的企業管理主要表現扁平化模式，此種管理模式確保企業能夠及時對外部環境作出反應，保證企業相關的生產管理活動數據足夠準確和可靠，通過信息數據得到外部市場運作情況，相關工作者得到規劃方案，站在投資費用變化的視角有效地進行科學判斷。以此為基礎進行科學的開發行為，控制因為信息匱乏造成決策失誤的情況出現，排除房地產開發規劃中不確定因素和不可預見的因素，將管理機制納入在彈性體系之內，更好地提高企業經濟效益。

目前企業在發展運行中，針對知識的需求量逐步加大，知識經濟成為世界經濟前進的主流，知識經濟存在著不可預測性和分化性，和傳統產業之間的關聯逐步緊密，在一定程度上導致知識經濟和產業之間的劃分逐步模糊。對于傳統的管理模式，管理對象比較直觀化，運用固定的管理流程進行工作，無法滿足時代發展腳步。現代化的房地產企業應該形成靈活且具備彈性的管理模式，動態監督房地產市場運作，將節點分布和市場環境進行有效地銜接，形成動態監督系統及時得到信息數據，保證監測過程受到真實的信息知識，同時把外部信息變動的內容反饋在管理體系中，全面提升對周圍信息的處理能力和運用能力。

（2）結合管理監測信息，完善城市規劃編制。

對于傳統的房地產資源開發與監督，主要是對調查的結果進行研究，并且明確對應的規劃思路。在新時期房地產規劃與管理工作中，不僅僅要思考傳統的工作方式，還要把目標當作導向，獲取大量的信息數據，從多個角度上對房地產規劃的價值進行評估。以規劃方案積極影響城市建設為前提，具備房地產開發的條件，使得房地產規劃思路更為科學與合理，充分得到多種類型的規劃數據，持續化監測與分析，提高城市規劃的效果。與此同時得到相關工作者和企業單位的意見，對房地產規劃編制存在的不足進行修改，保證城市規劃方案具備連續性和可用性。參考外部單位對房地產規劃給予的有效建議，納入原有的規劃方案中，保證房地產規劃方案可以得到多方的監督和管理。

（3）強化管理監督，制定規范的法規要點。

在房地產開發規劃管理中，應該重視法規技術的制定，把強化管理監督當作基礎，相關人員得到社會各個渠道的數據信息，參考反饋信息建議。由于這些信息普遍代表規劃效果對實踐操作帶來的影響，因此是值得思考和研究的。在信息動態監督過程中，要思考法規技術編制的科學性，強調在具體實施操作中反饋結果的可用性，促進房地產開發管理工作正常運行。如果在具體實施中，針對故意超過面積的行為尚未進行處罰，即便開發規劃單位給企業一定的罰款，也不會使得開發商受到過多的損失。故意超過面積的行為會在今后工作中影響工作者的配合程度，或者建筑設計管理單位的信息標準不夠統一化，難以保證后續的房地產開發計劃順利進行，降低參與單位和企業職工工作的積極性，埋下房地產開發實踐的安全隱患。因此，房地產企業的管理者要強化規劃監督，引進核算體系，要求多個參與單位的核算標準，可以實現統一，申報建筑的材料要結合面積進行具體計算，附帶對應的電子文件，在測繪單位提供信息時，把附有的建筑面積內容加以明確，便于規劃單位在整理信息數據時直接比較多種參數結果除此之外，對于企業故意不配合執法單位進行房地產開發監督工作的現象，要結合企業制定的處罰機制，追究其工作責任，其他單位也應該制定對應的法規要點，推動城市規劃單位工作，保證多個制度之間可以互相輔助，強化關聯，不斷提高房地產開發規劃的執行力。

3 結束語

綜上所述，立足于城市建設框架的視角，房地產開發規劃管理工作中，要保證持續性和高效性，在實際的房地產開發規劃管理過程中，相關人員應該綜合原有規劃方案的內容，以此為前提進行不間斷的修改和優化，強化房地產各項工作的運作效率。

參考文獻

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