蒙特卡洛法在旅游地產投資風險評估中的應用

葉昌建

摘 要：針對旅游地產的投資風險分析目前常采用傳統的財會分析法，包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設置了某些假設，忽視了旅游地產投資風險本身的相關性和復雜性，而出現了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產投資項目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產投資項目進行風險評價，能對風險本身有更科學的認識，從而幫助投資者進行決策。

關鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產；投資風險評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復的統計實驗來預求旅游地產投資項目投入-產出分析中若干重要指標值的科學方法，也稱為隨機抽樣技術，其基本思想是為了解決旅游地產投資項目中的風險評估問題。旅游地產是依托旅游資源及旅游業發展而興起的一類房地產產品，它作為旅游業與房地產業交叉發展產生的新型產業，它具備了旅游產品的特征，是以旅游資源為依托促進旅游地產業發展的一種特殊的房地產業的產品，因此能夠帶來巨大的經濟效益和社會效益， 但是當前在我國一些旅游地產項目建設過程中，由于開發模式、法律法規以及實踐經驗等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產項目的盲目開發對經濟和環境造成了嚴重的負面影響，如內蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產項目、千島湖鳳凰度假村項目等，這些都是在旅游地產開發過程中失敗的例子。因此，當前對于我國旅游地產開發亟需科學的理論的分析和指導，利用國內外房地產開發風險分析的先進技術指導投資決策者規避風險、把握機遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產項目成功開發為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產項目投資進行風險評價，幫助決策者對風險評價結果有更清楚的直觀認識，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風險相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報率和綜合的社會經濟效益。

1 相關文獻綜述

針對旅游地產項目的風險測評目前國內外相關文獻較少，但是西方國家已經將房地產的風險分析在近二、三十年來已經發展成為了一門獨立的學科。研究里程大致可以分為兩個階段：1960年以前，投資風險分析主要運用傳統的財會分析法；1960年后，創立了工程管理科學法。傳統的財會分析法包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設，因而對風險的結果判度"失真"。隨后發展的工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等，利用了先進的計算機模擬技術，避免了復雜的數學分析過程，而逐步得到推廣運用。

我國對房地產投資風險決策分析起步較晚，而針對旅游地產投資風險文獻研究更是較少，在上世紀90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業（包括旅游物業）所面臨的風險進行了系統的概括，給出了簡單的風險程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產的融資問題，簡單講述了旅游地產投資項目的融資模式和風險規避策略；李楚瑜對旅游地產投資及風險控制進行了探討；總之，我國目前針對旅游地產投資風險的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產成為投資發展的新趨勢同時旅游地產投資周期長、需要占用大規模的資金，且收益周期相比住宅和商業地產更長，管理、運營過程復雜、維護費用高，這種種原因決定了旅游地產投資的風險急切需要科學準確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構建

（1）蒙特卡洛模型構建的理論基礎

蒙特卡洛模型構建是基于概率論中的大數定律和中心極限定理，大數定律反映了大量隨機數之和的性質，即隨機數的均值收斂于函數期望值。中心極限定理是指無論單個隨機變量的分布如何，多個獨立隨機變量之和服從正態分布。以這兩個定理為基礎，蒙特卡洛模型的構建的基本原理可以表述為：假定函數Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個隨機數發生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關系式確定函數Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復獨立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數Y的一批抽樣數據y1.y2，...，yn，這批數符合正態分布的特征。當模擬次數達到足夠次數時，輸出結果的分布函數就基本上收斂了，也就是得到了一個較可信的指標。

（2）蒙特卡洛模型構建的步驟

首先，分析每個變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機原則，通過模擬試驗選取各隨機變量的值，使選擇的隨機值符合各自的概率分布，通過大數定律與中心極限定理求出隨機數或者通過計算機求出。

最后，將上述步驟進行反復重復（通常要重復300～500次），即可求出旅游地產開發項目在投入-產出分析中的各經濟效益指標及其它特征值。

3 實例研究

項目以由九鼎集團斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產。項目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預計全部售出的售價為1.14億，銷售期為5個月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結合蒙特卡洛模擬法對此投資項目的風險進行分析。

（1）隨機變量的選取。進行旅游地產風險投資，需要確定哪些因素是隨機變量。在旅游地產的投資分析過程中，影響投資者經濟收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結合重慶市旅游地產的市場預測，初步確定建造成本、銷售價格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項作為隨機變量。

（2）確定每一個隨機變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產市場的調查統計，得出該例各變量的變化范圍，相應概率與隨機數。見表1：

4 結語

本文系統闡述了蒙特卡羅法應用在旅游地產投資風險分析的整個過程，將旅游地產投資分析當中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等加以結合運用，其發展前景將更為可觀。

參考文獻：

[1]盧郁雙.淺析旅游房地產融資[J].大眾商務，2010（7）：52.

[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全壽命周期成本計算[J].山西科技，2011（3）：40-42.

[3]游珠玉.旅游項目投資風險分析及風險決策[M].天津大學碩士學位論文，2006.endprint

摘 要：針對旅游地產的投資風險分析目前常采用傳統的財會分析法，包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設置了某些假設，忽視了旅游地產投資風險本身的相關性和復雜性，而出現了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產投資項目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產投資項目進行風險評價，能對風險本身有更科學的認識，從而幫助投資者進行決策。

關鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產；投資風險評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復的統計實驗來預求旅游地產投資項目投入-產出分析中若干重要指標值的科學方法，也稱為隨機抽樣技術，其基本思想是為了解決旅游地產投資項目中的風險評估問題。旅游地產是依托旅游資源及旅游業發展而興起的一類房地產產品，它作為旅游業與房地產業交叉發展產生的新型產業，它具備了旅游產品的特征，是以旅游資源為依托促進旅游地產業發展的一種特殊的房地產業的產品，因此能夠帶來巨大的經濟效益和社會效益， 但是當前在我國一些旅游地產項目建設過程中，由于開發模式、法律法規以及實踐經驗等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產項目的盲目開發對經濟和環境造成了嚴重的負面影響，如內蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產項目、千島湖鳳凰度假村項目等，這些都是在旅游地產開發過程中失敗的例子。因此，當前對于我國旅游地產開發亟需科學的理論的分析和指導，利用國內外房地產開發風險分析的先進技術指導投資決策者規避風險、把握機遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產項目成功開發為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產項目投資進行風險評價，幫助決策者對風險評價結果有更清楚的直觀認識，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風險相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報率和綜合的社會經濟效益。

1 相關文獻綜述

針對旅游地產項目的風險測評目前國內外相關文獻較少，但是西方國家已經將房地產的風險分析在近二、三十年來已經發展成為了一門獨立的學科。研究里程大致可以分為兩個階段：1960年以前，投資風險分析主要運用傳統的財會分析法；1960年后，創立了工程管理科學法。傳統的財會分析法包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設，因而對風險的結果判度"失真"。隨后發展的工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等，利用了先進的計算機模擬技術，避免了復雜的數學分析過程，而逐步得到推廣運用。

我國對房地產投資風險決策分析起步較晚，而針對旅游地產投資風險文獻研究更是較少，在上世紀90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業（包括旅游物業）所面臨的風險進行了系統的概括，給出了簡單的風險程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產的融資問題，簡單講述了旅游地產投資項目的融資模式和風險規避策略；李楚瑜對旅游地產投資及風險控制進行了探討；總之，我國目前針對旅游地產投資風險的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產成為投資發展的新趨勢同時旅游地產投資周期長、需要占用大規模的資金，且收益周期相比住宅和商業地產更長，管理、運營過程復雜、維護費用高，這種種原因決定了旅游地產投資的風險急切需要科學準確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構建

（1）蒙特卡洛模型構建的理論基礎

蒙特卡洛模型構建是基于概率論中的大數定律和中心極限定理，大數定律反映了大量隨機數之和的性質，即隨機數的均值收斂于函數期望值。中心極限定理是指無論單個隨機變量的分布如何，多個獨立隨機變量之和服從正態分布。以這兩個定理為基礎，蒙特卡洛模型的構建的基本原理可以表述為：假定函數Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個隨機數發生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關系式確定函數Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復獨立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數Y的一批抽樣數據y1.y2，...，yn，這批數符合正態分布的特征。當模擬次數達到足夠次數時，輸出結果的分布函數就基本上收斂了，也就是得到了一個較可信的指標。

（2）蒙特卡洛模型構建的步驟

首先，分析每個變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機原則，通過模擬試驗選取各隨機變量的值，使選擇的隨機值符合各自的概率分布，通過大數定律與中心極限定理求出隨機數或者通過計算機求出。

最后，將上述步驟進行反復重復（通常要重復300～500次），即可求出旅游地產開發項目在投入-產出分析中的各經濟效益指標及其它特征值。

3 實例研究

項目以由九鼎集團斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產。項目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預計全部售出的售價為1.14億，銷售期為5個月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結合蒙特卡洛模擬法對此投資項目的風險進行分析。

（1）隨機變量的選取。進行旅游地產風險投資，需要確定哪些因素是隨機變量。在旅游地產的投資分析過程中，影響投資者經濟收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結合重慶市旅游地產的市場預測，初步確定建造成本、銷售價格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項作為隨機變量。

（2）確定每一個隨機變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產市場的調查統計，得出該例各變量的變化范圍，相應概率與隨機數。見表1：

4 結語

本文系統闡述了蒙特卡羅法應用在旅游地產投資風險分析的整個過程，將旅游地產投資分析當中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等加以結合運用，其發展前景將更為可觀。

參考文獻：

[1]盧郁雙.淺析旅游房地產融資[J].大眾商務，2010（7）：52.

[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全壽命周期成本計算[J].山西科技，2011（3）：40-42.

[3]游珠玉.旅游項目投資風險分析及風險決策[M].天津大學碩士學位論文，2006.endprint

摘 要：針對旅游地產的投資風險分析目前常采用傳統的財會分析法，包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設置了某些假設，忽視了旅游地產投資風險本身的相關性和復雜性，而出現了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產投資項目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產投資項目進行風險評價，能對風險本身有更科學的認識，從而幫助投資者進行決策。

關鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產；投資風險評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復的統計實驗來預求旅游地產投資項目投入-產出分析中若干重要指標值的科學方法，也稱為隨機抽樣技術，其基本思想是為了解決旅游地產投資項目中的風險評估問題。旅游地產是依托旅游資源及旅游業發展而興起的一類房地產產品，它作為旅游業與房地產業交叉發展產生的新型產業，它具備了旅游產品的特征，是以旅游資源為依托促進旅游地產業發展的一種特殊的房地產業的產品，因此能夠帶來巨大的經濟效益和社會效益， 但是當前在我國一些旅游地產項目建設過程中，由于開發模式、法律法規以及實踐經驗等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產項目的盲目開發對經濟和環境造成了嚴重的負面影響，如內蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產項目、千島湖鳳凰度假村項目等，這些都是在旅游地產開發過程中失敗的例子。因此，當前對于我國旅游地產開發亟需科學的理論的分析和指導，利用國內外房地產開發風險分析的先進技術指導投資決策者規避風險、把握機遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產項目成功開發為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產項目投資進行風險評價，幫助決策者對風險評價結果有更清楚的直觀認識，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風險相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報率和綜合的社會經濟效益。

1 相關文獻綜述

針對旅游地產項目的風險測評目前國內外相關文獻較少，但是西方國家已經將房地產的風險分析在近二、三十年來已經發展成為了一門獨立的學科。研究里程大致可以分為兩個階段：1960年以前，投資風險分析主要運用傳統的財會分析法；1960年后，創立了工程管理科學法。傳統的財會分析法包括風險調查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設，因而對風險的結果判度"失真"。隨后發展的工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等，利用了先進的計算機模擬技術，避免了復雜的數學分析過程，而逐步得到推廣運用。

我國對房地產投資風險決策分析起步較晚，而針對旅游地產投資風險文獻研究更是較少，在上世紀90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業（包括旅游物業）所面臨的風險進行了系統的概括，給出了簡單的風險程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產的融資問題，簡單講述了旅游地產投資項目的融資模式和風險規避策略；李楚瑜對旅游地產投資及風險控制進行了探討；總之，我國目前針對旅游地產投資風險的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產成為投資發展的新趨勢同時旅游地產投資周期長、需要占用大規模的資金，且收益周期相比住宅和商業地產更長，管理、運營過程復雜、維護費用高，這種種原因決定了旅游地產投資的風險急切需要科學準確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構建

（1）蒙特卡洛模型構建的理論基礎

蒙特卡洛模型構建是基于概率論中的大數定律和中心極限定理，大數定律反映了大量隨機數之和的性質，即隨機數的均值收斂于函數期望值。中心極限定理是指無論單個隨機變量的分布如何，多個獨立隨機變量之和服從正態分布。以這兩個定理為基礎，蒙特卡洛模型的構建的基本原理可以表述為：假定函數Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個隨機數發生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關系式確定函數Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復獨立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數Y的一批抽樣數據y1.y2，...，yn，這批數符合正態分布的特征。當模擬次數達到足夠次數時，輸出結果的分布函數就基本上收斂了，也就是得到了一個較可信的指標。

（2）蒙特卡洛模型構建的步驟

首先，分析每個變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機原則，通過模擬試驗選取各隨機變量的值，使選擇的隨機值符合各自的概率分布，通過大數定律與中心極限定理求出隨機數或者通過計算機求出。

最后，將上述步驟進行反復重復（通常要重復300～500次），即可求出旅游地產開發項目在投入-產出分析中的各經濟效益指標及其它特征值。

3 實例研究

項目以由九鼎集團斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產。項目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預計全部售出的售價為1.14億，銷售期為5個月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結合蒙特卡洛模擬法對此投資項目的風險進行分析。

（1）隨機變量的選取。進行旅游地產風險投資，需要確定哪些因素是隨機變量。在旅游地產的投資分析過程中，影響投資者經濟收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結合重慶市旅游地產的市場預測，初步確定建造成本、銷售價格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項作為隨機變量。

（2）確定每一個隨機變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產市場的調查統計，得出該例各變量的變化范圍，相應概率與隨機數。見表1：

4 結語

本文系統闡述了蒙特卡羅法應用在旅游地產投資風險分析的整個過程，將旅游地產投資分析當中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學法主要包括決策樹法、概率分布法、數理法、仿真實驗法、隨機網絡法等加以結合運用，其發展前景將更為可觀。

參考文獻：

[1]盧郁雙.淺析旅游房地產融資[J].大眾商務，2010（7）：52.

[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全壽命周期成本計算[J].山西科技，2011（3）：40-42.

[3]游珠玉.旅游項目投資風險分析及風險決策[M].天津大學碩士學位論文，2006.endprint