財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)用探討

劉平

摘要：近年來，房地產(chǎn)已成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金多，建設(shè)周期長，也面臨越來越大的政策風(fēng)險和市場風(fēng)險， 因此加強財務(wù)預(yù)算管理，是房地產(chǎn)企業(yè)資本經(jīng)營、投資決策的必然需要。本文闡述了財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的必要性、相關(guān)的問題以及加強財務(wù)預(yù)算管理的措施，從而提高財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的作用。

關(guān)鍵詞：財務(wù)預(yù)算 管理 房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營

財務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的一個分支，也是預(yù)算管理的核心部分。企業(yè)的預(yù)算是一個綜合性的財務(wù)計劃，包括了經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算是對企業(yè)收入、費用和利潤作出的預(yù)計；資本預(yù)算是對企業(yè)的資本性投資方案所進行的計劃和評價；財務(wù)預(yù)算則是在經(jīng)營預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上作出的現(xiàn)金流量安排，以及一定時期內(nèi)的損益表和一定時期末資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計。

一、財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是取得良好的經(jīng)濟效益，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，為了取得提高經(jīng)濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統(tǒng)職能管理的界限，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理部門和所屬單位的子目標(biāo)結(jié)合在一起，從而使得投資者的傳略決策與經(jīng)營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一條主線，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動貫穿起來，進而提高整個房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率與經(jīng)濟效益。

財務(wù)預(yù)算管理是在科學(xué)經(jīng)營預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)初期所制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對一定時期內(nèi)的企業(yè)資金的籌集、使用以及分配等財務(wù)活動所進行的計劃與規(guī)劃，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)進行有效管理與控制的目標(biāo)。通過預(yù)算管理，可以合理配置房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益；此外，還可以在市場銷售和銷售價格一定的情況下，降低成本費用；最后，為了提高經(jīng)濟效益提供廣闊的空間和時間，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理重心應(yīng)從目標(biāo)利潤到業(yè)務(wù)預(yù)算、資金預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算以及現(xiàn)金流量預(yù)算。

二、我國財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的問題

（一）對全面預(yù)算管理認(rèn)識不夠

很多的房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)預(yù)算管理多數(shù)都是考慮如何降低成本費用，缺乏對價值管理和系統(tǒng)管理的觀念，不了解財務(wù)預(yù)算也是和企業(yè)的直接、間接的費用掛鉤。而且企業(yè)管理者往往還忽視了財務(wù)預(yù)算管理部門和其他部門管理的相關(guān)性，將預(yù)算和計劃相混淆，其他部門也只是對財務(wù)部門所提交的具體數(shù)據(jù)進行分析和確認(rèn)，缺乏了相對的可操作性。

（二）財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理機制不健全

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然編制了一定財務(wù)預(yù)算制度，但是卻沒有建立相對應(yīng)的制度執(zhí)行組織機構(gòu)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)無法對財務(wù)預(yù)算進行有效的控制、監(jiān)督以及協(xié)調(diào)。所以，未賦予財務(wù)部門全部的預(yù)算管理職能、相關(guān)財務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督制度的不完善、法人治理機構(gòu)的不健全以及部門領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)預(yù)算管理與監(jiān)督的作用缺乏足夠的認(rèn)知等，這些情況均是我國房地產(chǎn)企業(yè)在實際房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理中所存在的問題。

（三）企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)

在房地產(chǎn)企業(yè)中還存在著一類現(xiàn)象，很多的企業(yè)為了決定下一年度的預(yù)算指標(biāo)值，往往都是通過對以前的經(jīng)營狀況和上一年度的預(yù)算指標(biāo)值進行計算，卻沒有認(rèn)真的研究分析該企業(yè)在下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，一旦企業(yè)出現(xiàn)變化較大的外部環(huán)境、發(fā)展速度等變化時，這種財務(wù)預(yù)算就會缺少了客觀性。有的企業(yè)在制定財務(wù)預(yù)算的時候只制定了短期目標(biāo)，例如以一個季度為目標(biāo)，這就造成了各個時期的預(yù)算不能很好地相連接，這也無法滿足企業(yè)的經(jīng)營活動。

（四）缺乏對預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)控

有些房地產(chǎn)企業(yè)不注重對預(yù)算進行執(zhí)行和監(jiān)控，一昧的關(guān)注、下達(dá)預(yù)算編制和總匯。還有些房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)預(yù)算管理十分重視，還為此建立了預(yù)算職能部門，對財務(wù)預(yù)算進行管理，可是預(yù)算職能部門對管理的執(zhí)行和監(jiān)督力度薄弱，管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營速度，無法對預(yù)算的情況進行反饋，起到的作用可謂是微乎甚微。

（五）缺乏專業(yè)的財務(wù)管理人才

雖然說現(xiàn)在的高校在財務(wù)管理專業(yè)上面加大了教學(xué)力度，市場上的財務(wù)管理人員也幾乎飽和，但是高級的財務(wù)管理人才卻十分稀少。很多財務(wù)管理人員認(rèn)為當(dāng)下所學(xué)的知識已經(jīng)足夠其進行工作，從而不愿意再去深造，造成房地產(chǎn)企業(yè)在進行財產(chǎn)預(yù)算管理上面的漏洞和偏差，對企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的影響。

（六）缺乏有效地考核和激勵機制

很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一個合理有效的考核和激勵機制，導(dǎo)致員工在工作時缺乏積極性，工作效率得不到提高。考核時也會帶著一定的個人感情，考核結(jié)果往往缺乏公正公平性，并且企業(yè)管理者重視度不夠，讓這個考核變成了一個形式，對企業(yè)的發(fā)展起不到任何的幫助作用。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的措施

（一）財務(wù)管理要處于項目管理的核心地位

因為市場競爭的日趨激烈，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)不能適應(yīng)項目管理的需要，所以企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理的前提是讓財務(wù)管理要處于項目管理的核心地位，這樣做會避免因為企業(yè)資金鏈的斷裂而造成的房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，也會避免項目因為超支的預(yù)算而造成的虧損。

（二）編制恰當(dāng)?shù)捻椖款A(yù)算

由于企業(yè)不恰當(dāng)?shù)捻椖款A(yù)算，會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金得不到充分的利用，從而造成企業(yè)資金短缺，加重企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)等情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當(dāng)?shù)捻椖款A(yù)算，讓各部門進行相互合作、相互監(jiān)督。充分發(fā)揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。

（三）加強財務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強財務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督。在項目事前通過財務(wù)管理對各項工作進行控制，制定發(fā)展目標(biāo)；在項目事中對各項工作進行監(jiān)督，始終保持所支出的資產(chǎn)都在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)，及時的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現(xiàn)。

（四）提高財務(wù)預(yù)算管理人員的專業(yè)素質(zhì)和水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每過一個階段就對管理人員做一次專業(yè)考核或者專業(yè)培訓(xùn)，讓他們與時俱進，了解當(dāng)下的管理模式。同時提高每個財務(wù)管理人員的自身修養(yǎng)，將一些有才能的管理人員替換掉那些素質(zhì)較低的管理人員，使得企業(yè)的管理隊伍更加的強大。

四、 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)細(xì)致分解各項指標(biāo)，科學(xué)地制定財務(wù)預(yù)算管理方式，將企業(yè)的經(jīng)濟活動納入到預(yù)算管理環(huán)節(jié)，確定每個部門管理人員的職能、管理以及獎懲。并且通過財務(wù)預(yù)算管理規(guī)避了許多內(nèi)部管理的問題，降低了企業(yè)的經(jīng)濟損失。綜上所述，希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭中，在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中，通過不斷加強自身在財務(wù)預(yù)算方面的管理力度，從而達(dá)到對房地產(chǎn)企業(yè)進行合理有效目標(biāo)管理的目的，進而讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠因此得到長足的發(fā)展。

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