二手房買賣中應注意的法律問題

許現偉

隨著房地產市場的發(fā)展，二手房交易量一定程度上仍呈擴大的趨勢。二手房買賣即將已有的房屋再次買賣?，F針對二手房市場上常見的交易風險，僅從法律層面做一些簡要的分析，以使欲購買二手房置業(yè)的朋友減少或者避免法律方面的風險。

一、應慎重確定買賣合同的主體

（一）買房人的確定

實際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢。比如，“我和我女朋友共同出資購了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發(fā)票也是女方的名字，將來房產證能否寫成我們兩個人的名字”？“我們給兒子全資買房辦婚事，房產證寫成兒子的名字，我們擔心以后婆媳關系緊張，現在能否把房產證上的名字改成我們的”？可見，由于事前考慮不周，將會給自己帶來很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰的名義買房更有保障，也是需要結合自身實際考慮的問題。

（二）注意售房人是否是唯一的產權人

由于法律規(guī)定了單個共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無效。因此，如果產權人有多個，而合同只有一人簽字就容易發(fā)生糾紛，法院原則上也會認定買賣合同無效。盡管法律上有不動產的善意取得制度，但有時買房人付出的精力財力是巨大的。如果產權人是一個以上的，且不能同時到交易現場的話，一定要有委托書，而且是經過公證的委托書。曾經發(fā)生過有人瞞著家人用假委托書賣房的事件，最后導致買房人既搬不進房，也討不回錢。

房子是否有共有權人，以及房產證上的人和實際售房人是否是同一人，都需要核實清楚。另外，也不能盲目相信房產證就是真的，一定要拿著房產證或者復印件到房管部門征詢核實一下。

如果購買的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因為租賃期限不滿，即使你購買了房屋也是住不進去的。實踐中，還有一種情況就是，購買了房子，可原來房子內人員的戶口沒有遷出，這樣容易使購房人無法遷入戶口，會造成購房人的孩子入學困難。

二、 注意房屋的性質

有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產權比例的問題。對于經濟適用房，各地對其上市有不同的規(guī)定。就目前的政策僅限于在適合購買的人員之間合理流動。市場上出現的小產權房，即土地屬于農村集體經濟組織所有的房屋，此類小產權房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉讓的，七部委在關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見中明令禁止期房轉讓，為了避免這種情況，現今實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。已被司法和行政機關裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉讓的。已抵押的房屋在沒有經過抵押權人書面同意的情況下，也禁止買賣。此外，未取得產權證書的房屋，以及正在發(fā)生訴訟爭議的房屋最好也先不要購買。

三、防范委托中介公司購房存在的風險

有的購房人除中介費之外，將全部購房款都交給了中介公司，這樣做的風險是非常大的。一種情況是中介公司確實如數把首付款或購房款給了出賣人，并扣留了一定的服務費；還有就是中介公司攜款走人，公安機關不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國已經出現了不少惡例。還有的出賣人把房產證等一并交給中介公司，并辦理了經過公證的委托書，使自己完全喪失了權利甚至獲得基本信息的機會，這些做法的風險是極大的。

賣房和買房不是賣菜和買菜，買賣房屋的成功以辦理房產證為標志。但實際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時間期限的，即買賣房屋是做不到一手交錢一手交貨的。為了消除雙方的擔心，一種比較安全穩(wěn)妥的方式已經在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國內外還沒有發(fā)生過公證處或律師事務所攜款逃走的情況。公證處或律師事務所這種機構的信用非常高，國家的監(jiān)管也相當嚴格。購房人出的錢一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣人的。如果雙方簽訂完買賣合同，公證處或律師事務所再把中介費和房款分別支付，這顯然是比較安全穩(wěn)妥的方式，有遠見的中介公司已開始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢才行，其根本沒有考慮這將對購房人造成多大的風險，而實踐中出現的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發(fā)生的。依據法律規(guī)定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費用。對出賣人來講，不拿到全部的購房款就過戶是最大的風險；對買房人來說，出了錢辦不了房產證是最大的風險。公證處或律師事務所的介入剛好破解了雙方的擔心，是一種理想的協助購房模式。當然，如果政府部門要求交易資金必須存入指定銀行進行監(jiān)管，還是應當遵守政府部門的有關規(guī)定?？傊?，交易資金一定不要輕易直接交給中介公司。

四、簽訂的合同應盡量明確具體

一是當事人的名稱、住所、身份證要作為合同的附件。是否為共有房產、夫妻或家庭共同財產，是否有承租人，房屋上是否有戶口。二是標的。二手房合同的標的就是房屋。坐落位置、房號、面積等能證明房屋位置狀況的圖紙也應作為合同的附件。三是價款。應寫明總價、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金等。四是履行期限及地點、方式。主要寫明交房時間、條件，辦理相關手續(xù)的過程、配合問題、稅費的負擔。五是違約責任。列舉違約的情形，如戶口應在交房之前或房產證辦理完成之前遷移。如何承擔違約責任，何種情形可以免責。六是爭議的解決方式。是訴訟還是仲裁，管轄問題。七是合同生效的條款以及導致合同無效的情形，合同無效后的責任承擔。八是合同中止、終止或解除條款以及前述情形發(fā)生后如何處理，如何返還財產，中介費如何承擔。九是附件和補充合同的效力。最后特別需要提醒的是，大額的交易，一定要注意考察品牌資質好的中介機構。對普通老百姓來講，買房是一生的大事，由于二手房買賣涉及眾多法律問題和風險，一定要有把問題風險考慮到最大最壞的思想準備，最大程度地避免潛在的法律風險。

（作者單位：河南大進律師事務所）endprint