向第三人轉讓中的不動產的司法處理

摘 要 在不動產執行異議訴訟中，嚴格堅持物權登記主義，按照過戶登記作為所有權轉移標準，有時對善意購買人有失公平。應當實質審查購買人是否符合最高人民法院《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定的三個構成要件，若符合，則應當停止執行，以保護交易安全。

關鍵詞 不動產 執行異議（之訴） 有權占有

作者簡介：王建群，瑞安市人民法院。

中圖分類號：D926.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）12-094-02

一、 案情

2010年10月，楊海光出借1050420元給顧云紅，雙方簽有《借款協議》，約定了還款期限和各自權利與義務，魯云業、楊建多及溫州華旭礦業有限公司為該借款分別出具擔保函，明確承擔連帶保證責任。期至，顧云紅尚有750420元未按約歸還。2011年7月楊海光提起訴訟，追償欠款。2011年8月4日，西湖區法院根據楊海光申請，依法查封了擔保人楊建多名下位于瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產一套。同年12月5日該院依法作出（2011）杭西商初字第1173號民事判決，判決顧云紅在法律文書生效后的十日內歸還上述欠款及利息共計85萬元和2011年7月13日之后的逾期還款違約金，魯云業、楊建多及溫州華旭礦業有限公司對顧云紅的應付款承擔連帶責任。2012年3月，杭州市中級人民法院作出了（2012）浙杭商終字第177號民事判決，維持了西湖區法院（2011）杭西商初字第1173號民事判決。

2012年4月6日西湖區法院以（2012）杭西民字第1020號案受理了楊海光申請執行被執行人顧云紅及魯云業、楊建多及溫州華旭礦業有限公司民間借貸糾紛。該院在執行楊建多名下位于瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產時，案外人鄭昌常于2012年8月5日提出執行異議，以涉案執行的上述房產在2007年5月就以902000元的價格從楊建多手里買下，并實際居住至今。雙方簽有《房地產買賣合同》。由于意志以外的原因未能及時辦理產權登記手續，該房屋實際屬于鄭昌常所有，要求中止執行該房產，并解除查封。2012年11月7日西湖區法院作出（2012年）杭西執異字第14號執行裁定，裁定中止執行上述房產。2012年11月22日楊海光不服該院（2012年）杭西執異字第14號執行裁定向該院提起本案訴訟，要求許可對瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產繼續執行。

另查明，涉案房產系2006年4月楊建多以814951元的總價款向溫州市城榮建設開發有限公司購買，簽訂有《商品房買賣合同》，其中有57萬元系魯云業、楊建多夫婦向上海浦東發展銀行溫州瑞安支行辦理房屋抵押按揭貸款，在房管部門進行了抵押登記備案。2007年5月6日，楊建多與鄭昌常簽訂一份《房地產買賣合同》，合同約定：楊建多將上述涉案房產以902000元價格賣給鄭昌常，鄭昌常當日支付定金5萬元，并于5月15日前一次性付清除去銀行按揭款項部分以外的資金，銀行按揭款由鄭昌常續還，上述房產于2011年5月15日交付。該合同簽訂后的同年5月14日鄭昌常母親蔡林平給楊建多銀行賬戶有30萬元的資金匯付。同日，魯云業、楊建多夫婦與蔡林平辦理委托書，委托蔡林平代為辦理涉案房產的交接，領取鑰匙、償還按揭、解除按揭、注銷抵押登記、房屋所有權過戶等手續，該委托書于5月16日經瑞安市公證處予以公證。房管部門檔案資料顯示，涉案房產建成年份為2009年。自2009年1月至2012年12月涉案房產的部分物業管理費、水電等費用由鄭昌常妹妹鄭珍稀及家人支付。2010年12月22日，涉案房產取得了房屋所有權證，楊建多是所有權人，2011年4月楊建多取得土地使用權證。期間，涉案房屋的銀行按揭款項均是楊建多貸款賬戶按期交付。2011年12月9日，鄭珍稀到銀行辦理楊建多提前還貸468537.60元及利息1345.22元的手續。又查明，蔡林平系鄭昌常母親，鄭珍稀系鄭昌常妹妹。

二、 審理

西湖區人民法院審理后認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案中，2011年8月，法院對涉案房屋在房管部門的檔案進行查封之前，被告執行人楊建多已經將該房屋出賣給鄭昌常，鄭昌常也已按合同約定支付部分價款。2009年房屋建成后，鄭昌常及家人實際占有、使用該房屋至今。2012年8月，本院對該房屋進行強制執行程序開始前，鄭昌常家人在2011年12月已經提前支付了房屋的銀行按揭貸款，至此涉案購房款已經全部付清。上述事實可以證明鄭昌常以合理的價格受讓了房屋，其行為應為善意取得。

在堅持物權法定原則的前提下，從保護正常交易秩序和善意第三人的利益出發，本案作出的（2012）杭西執異字第14號執行裁定，裁定中止執行涉案房產并無不妥。原告楊海光認為楊建多與鄭昌常之間的《房地產買賣合同》不真實，不存在房產買賣關系，但其沒有提供任何有效憑證，因缺乏證據，故本院不予采信。被告魯云業、楊建多、顧云紅、溫州華旭礦業有限公司經本院傳票傳喚未到庭不影響本案的審理。據此，遂作出判決：駁回原告楊海光的訴訟請求。

一審宣判后，雙方均無上訴，該判決已經生效。

三、評析

法院在審理期間，就本案法律適用問題產生了較大的分歧。一種觀點認為被告鄭昌常向被告楊建多支付了全部房款并實際占有，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第十七條規定，鄭昌常提出的異議成立，法院應該解除房屋的查封。另一種觀點認為根據我國《物權法》規定，房屋的產權仍屬于被告楊建多，法院當然可以查封、拍賣。一審法院裁判采納第一種意見，筆者也贊同第一種意見，理由如下：

（一）從現存司法解釋法律效力來分析

《物權法》對于依法律行為而發生的不動產物權變動采取登記主義的模式。而《查封規定》第十七條并不與隨后《物權法》確定的物權登記主義直接沖突。 針對沒有登記而發生物權變動的一些特殊情況，最高人民法院相關司法解釋中也認可其法律效力。理由如下：（1）上述司法解釋是在承認登記要件主義的前提下，基于一些特殊情況，根據公平和誠實信用原則對登記要件主義適用性的修正和補充；（2）上述司法解釋的都對突破要件主義的規定進行了嚴格的限制條件，避免損害登記的公信力和第三人的利益，維護交易安全和秩序。要求在主觀上，當事人對登記沒有過錯；客觀上，權利人已經支付對價，并且具有實際交付、控制該物等物權變動的外觀形式；（3）上述司法解釋并沒有違反物權法定原則。

（二）從房屋買賣合同性質和效力來分析

2007年5月6日，本案的被告鄭昌常跟被告楊建多簽訂了涉案房屋為標的的《房屋買賣合同》。房屋買賣合同就其性質而言是一時性合同而非繼續性合同，即使房屋買賣合同的雙方當事人約定購房款分期交付。分期交付合同仍不失為單一的合同，因為合同的總給付是自始確定的，雖采分期給付的方式，但時間因素對給付的內容及范圍并沒有影響，它與通常的一次給付合同的主要區別，在于排除《合同法》第72條規定的“債權人可以拒絕債務人部分履行債務”規則的適用。 故分期付款的房屋買賣合同亦為一時性合同（非繼續性合同），并不能因分期履行就當然地轉化成繼續性合同（例如合伙、房屋租賃、委托合同等）。只要房屋買賣合同約定內容系雙方當事人真實意思表示，不存在違反法律、行政法規強制性規定，合同合法有效，對雙方當事人具有約束力。按照法不溯及既往的原則，應當適用合同簽訂時的規定即《查封規定》第十七條，而不適用《物權法》相關規定。

（三）從我國法律對占有權保護規定來分析

對房地產而言，雖然必須以登記為物權變動的必要條件，但登記具有滯后性。以房屋所有權證為例，現在首次頒發普遍滯后于房屋交付，在沒有進行不動產物權登記的情況下，根據我國《民法通則》、《物權法》關于對占有權保護規定，必然也要保護占有人（買受人）的合法利益。房屋的買受人基于對房屋的合法占有權，可以對抗第三人。被告鄭昌常從被告楊建多手中購買房屋后，雖因客觀原因沒有辦理過戶登記，但鄭昌常基于合法有效的房屋買賣合同而對房屋享有占有權，這是一種約定轉移房屋所有權權利情況下的合法、有權占有。該占有具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，也具備一定的物權效力，可以有效對抗第三人，包括名義上的登記所有權人。而本案的原告楊海光與被告楊建多等人的借款擔保糾紛為一般債務，且本案訴爭的房屋不屬于生效法律文書指定交付的特定物，故本案的被告鄭昌常可以基于房屋的合法占有權對抗原告楊海光的請求。

（四）從法律規定的法院查封涵義來分析

法院查封分為訴前查封、訴中查封及強制執行程序中的查封，上述的“查封”在各個階段的涵義是不一樣的。訴前及訴訟中的查封僅僅是一種保全措施或手段，而強制執行程序中的查封是一種強制執行措施。《查封規定》第十七條規定的支付全部應為在法院強制執行程序啟動這個時間點之前支付的全部價款，而不是必須在訴訟及訴前查封這個階段之前需要支付全部價款。因為訴前或訴訟查封僅僅是一種保全措施或手段，原告向法院起訴中的債權是否真實存在，是否合法有效，需要經過法定程序的調查和辯論，再以生效法律文書予以確認。假設原告方在訴訟中發生虛假訴訟，根據我國法律規定，一經查實，原告楊海光不僅要賠償因申請保全錯誤給被保全人造成的經濟損失，還可能因涉嫌犯罪需要追究刑事責任。這與當事人申請啟動強制執行程序中的查封是完全不同，強制執行程序中的查封已經是法院的強制執行措施之一，當事人申請的依據是已經過一、二審法院生效的裁判文書，具有法律約束力和強制執行力。本案的原告楊海光于2012年8月份申請進入強制執行程序，被告鄭昌常于2011年12月9日已經向銀行清償按揭貸款余款，比原告楊海光強制執行早8個月，故本案的被告鄭昌常提前付清余款完全符合《查封規定》第十七條中支付全部價款這個構成要件。

（五）從案件法律效果和社會效果相統一性來分析

《物權法》頒布實施前，我國現行法律如《城市房地產管理法》、《土地管理法》，已明確規定了不動產登記制度。 我國《物權法》只是確認了不動產登記主義，并非首創了不動產登記主義立法體例。我國對不動產一直實施不動產登記主義即登記誰誰所有，但這只是一種權利的正確推定，是作為有權機關包括人民法院查封（形式審查）正確與否的依據。審查案外人異議（訴訟），應當進行實質審查，而不是形式審查（僅審查查封時是否有合法依據）。 本案中涉案的房屋名義上雖是被告楊建多，但因被告鄭昌常和被告楊建多的房屋買賣合同已基本履行完畢，故被告楊建多在該房屋上已經沒有什么剩余的權力，加上被告鄭昌常主觀上不存在過錯，客觀已經支付全部價款且實際居住多年，也具備一定的物權公示性，考慮到現實中存在諸多登記困難等客觀因素，應該認定被告鄭昌常因合同的實質履行已經取得了相當于物權的權利。筆者認為，如果堅持物權登記主義，嚴格按照登記作為所有權轉移的標準，而不顧善意購買人的利益進行強制執行，必然損害善意第三人權益和交易秩序，進而影響社會穩定。

注釋：

吳慶寶.最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題（增訂版）.中國法制出版社.第386頁.第385頁.

呂伯濤.適用物權法重大疑難問題研究.人民法院出版社.2008年版.第17頁.

韓世遠.合同法總論（第三版）.法律出版社.2011年版.第62頁.

奚曉明主編.解讀最高人民法院司法解釋之民事卷下.人民法院出版社.2011年版.第1102頁.