中國房地產企業融資渠道分析

曲遠洋

摘 要：在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由于房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由于中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。中國的住房金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。

關鍵詞：房地產；融資渠道；金融資本

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0137-02

一、房地產市場主要融資渠道

1.自籌資金

自籌資金是房地產企業正常經營并進行項目開發必須的資金，中國相關的規定自有資金必須達到總投資的30%。如果開發項目規模相對較小、投資額不大的情況下，自籌資金基本可以滿足項目自身的資金需求；但是當項目規模較大，投資額度較大時，尤其是當現有房地產市場不是很景氣時，自籌的資金無法滿足自身開發的需要，會導致項目開發出現資金斷裂，引起連鎖的負面影響。

2.預售回款資金

房地產預售是房地產企業進行銷售的一種方式，也是解決開發建設資金的較好的融資模式。由于房地產區域過熱發展，國際進行了宏觀調控，對于預售條件進行了嚴格的限制，即必須達到主體封頂后，相關部門才可以頒發預售許可證，房地產企業方可進行預售，取得銷售回款，因此在開發前期擬采取預售回款籌資資金的方式已經無法達到融資需求。

3.商業銀行貸款

商業銀行貸款是中國房地產企業傳統和主要融資渠道，多數房地產開發資金需要從商業銀行貸款取得。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業銀行關注的核心。隨著國家對房地產市場的調控，商業銀行嚴格限制了房地產開發企業進行商業貸款，多數房地產企業通過銀行套取資金買地開發模式無法實現。

4.房地產投資基金

房地產投資信托基金（REITs）是近年來中國金融市場上出現的一種金融工具，它類似于其他的信托基金，但是它屬于專門設立的房地產投資機構進行房地產投資經營管理的一種專門房地產信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易流通。而對于房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，目前尚處于初級發展的階段，處于摸索發展過程中，相關的法律法規也在不斷的完善過程中，一旦成熟，勢必會成為中國未來房地產企業融資的主要渠道。

5.募集上市

募集上市是企業進行籌資的重要資本市場。由于要求上市公司的條件比較嚴格，審批時間長，成本高，因此對于房地產的短期的融資需求是很難滿足其現實需要的。為了抑制因房地產過熱發展，國家近年來抑制在進行宏觀調控，對于房地產業的上市條件的規定也極為嚴格，多數房地產企業無法達到。

6.發行債券

發行債券是企業融資的一個重要方式。這涉及到公司現有債務和公司未來發展趨勢，以及項目的可行性，以及發行條件的規定也比較嚴格，對于企業的相關財務指標以及擔保條件等有嚴格限制。另外中國目前債券市場規模較小，流通受到限制，發行成本也較高，企業債券發行和持有的風險均較大。尤其是長期債券面臨著較大的利率風險。可見房地產企業擬通過發行債券來達到融資的目的，以緩解近期資金需求是很難達到的。

7.房地產私募股權投資

房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段，是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

8.民間資金

在現有融資渠道瓶頸限制因素，發揮民間資本作用是房地產企業的一個重要融資渠道。中國法律規定，只有金融和合法非金融機構可以吸納社會閑散資金，利率不得超過國家規定利率的四倍。很多企業直接向社會進行吸納資金，許諾高息，實質是屬于非法集資。所以房地產企業可以通過非金融機構向社會吸納閑散資金，以緩解短期資金需求。

二、當前房地產金融市場現狀分析

1.過分依賴于銀行信貸為主的融資工具

雖然股票和債券等直接融資的金融市場得到了一定的發展，但是由于門檻高而導致房地產企業望而卻步，而信托和房地產投資基金依然處于初期發展階段，在國家進行金融調控后，由于過分依賴銀行信貸，而導致資金得不到解決，房地產企業的長期可持續發展也就無法實現。在未來的一段時間內，商業銀行信貸比例將會下降，但仍將是房地產融資的主要工具。

2.中國房地產金融體系尚不健全

中國的金融市場發展不健全，仍處于發展和摸索的階段。由于相關法律法規逐漸出臺，金融體系也在不斷建設中，但是單單從目前的房地產金融市場來看，其金融體系仍需進一步完善。不但相應的房地產金融機構和擔保、保險機構各自的運行機制不合理，相互也缺乏協調機制，同時缺乏有效的監督機制，在此環境下，房地產企業進行融資缺乏有效監督和調控，很多熱錢紛紛涌入，高利貸等民間資本大量出現，騙貸、非法集資層出不窮，不但是給房地產企業的發展增加了成本，也給金融市場造成了混亂，也給中國經濟造成了致命的創傷。

3.房地產金融風險較大

由于房地產市場具有區域性，如果不進行有效的控制總量，勢必會造成過熱投資現象，導致市場過熱而產生地產泡沫現象。實際價值被人為的炒作而直線上漲，一旦市場出現變化，勢必會導致金融風險加劇，一是按揭貸款回收出現風險，二是房地產企業開發貸款也同樣有很大的壞賬風險。 此時房地產業進行融資會更加困難，資金鏈的斷裂，會導致開發項目無法進行建設，出現行業及相關產業的連鎖反應，也同時會給地方經濟造成破壞性的影響。endprint

4.房地產金融市場發展進程緩慢

房地產金融市場主要是指房地產融資的一級市場和二級市場，股權融資和債券融資屬于一級市場，但是對于整個資金的來源還有金融機構的投資者來說，是有很多的限制的。目前中國房地產金融市場發展十分緩慢，二級市場尚不健全，尤其是住房抵押貸款二級市場，銀行的長期住房抵押貸款無法通過二級市場出售，當出現金融市場發生巨大波動時，勢必會導致銀行的流動性受阻，產生類似于美國的次貸危機，金融風險很難進行規避，資金在資本市場和企業之間出現滯障，同時也無法實現企業融資渠道的需求。

5.房地產金融市場缺乏完善的配套法規

目前中國相關的法律法規尚不完善，滿足不了房地產金融市場的健康發展需要。雖然中國企業和個人信用記錄體系正在逐步建立，但是尚不完善，則必將導致銀行無法全面掌握借款人的真實財務狀況，容易出現違約風險，對中國房地產市場規范發展和房地產金融的與安全運行會造成嚴重影響。房地產金融相關配套法規是否健全和完善，將直接制約著未來中國房地產金融健康發展以及房地產業的更大發展。

三、拓寬房地產融資渠道及促進金融市場健康發展的有效措施

1.促進房地產金融的融資工具多元化發展

隨著中國房地產金融工具的培育和發展，對融資政策的進一步放開，隨之而來的就是間接融資渠道被拓寬，預計房地產信托業務管理辦法也會在近期有所突破，勢必會促進房地產金融的通知工具的多元化發展。產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托健康有序發展，給房地產企業融資提供了更多的選擇，有利于房地產企業的可持續發展。

2.逐步健全和完善房地產金融體系

首先要建立和健全房地產政策性金融機構，專門負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定和體系建設，逐步放開房地產金融二級市場。同時培育和促進專業化的房地產投資基金、和房地產信托投資等金融工具的健康發展和保證住房融資擔保或保險機構的有效運行。

3.合理規避房地產金融的風險

金融風險的爆發，會給國民經濟造成致命的打擊，因此必須提高金融風險的防范意識。同時根據國家有關的規定，對房地產開發企業的融資風險有專業判斷，從嚴審查，從嚴把關。同時加強貸款管理，對發放貸款實行全過程動態監控，并運用利率杠桿，調整樓房開發結構。另外金融企業也要在自身的防范制度以及房地產抵押貸款風險的措施上下工夫，形成有效的化解金融風險機制。

4.促進房地產金融市場健康快速發展

房地產金融市場主要包括房地產信貸市場、房地產抵押市場、房地產證券市場、房地產信托投資市場、房地產保險市場。目前這幾個市場依然處在初期發展階段，國家應該出臺相應的法律法規，規范其運行機制，使其健康有序發展，真正為房地產融資平臺提供有力的支撐和促進作用。同時，在國家政策層面上給予扶持，在加速發展房地產金融市場，促進房地產企業向規范性發展，滿足直接上市融資，同時對住房抵押貸款二級市場的培育和建設。

5.建立和完善相關配套法規

為保證房地產金融市場的健康發展，滿足房地產企業融資需求，國家應該適時并因地制宜的出臺相關配套的法律法規，保障中國房地產金融體系的進一步完善。

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[責任編輯 吳明宇]endprint