“開賭”濟州島

吳丹

“萬科等國內地產商的企業毛利率一般在18%到19%，這個項目的毛利率高達20%多甚至30%。”向《二十一世紀商業評論》（下文簡稱《21CBR》）記者計算未來濟州島項目的利潤時，安徽藍鼎控股集團董事局主席仰智慧樂不可支。

仰智慧控制著內地和香港兩家上市公司藍鼎控股（000971.SZ）和藍鼎國際（00582. HK）， 坐擁資產過百億，為內地房地產界新秀。“馬上有一切”的春節剛過，藍鼎國際高調宣布與博彩巨頭云頂集團旗下“云頂新加坡”組建合營公司，赴韓國濟州島建度假村并開設賭場，總投資額達22億美元，雙方各占一半股權。巧合的是，內地開發商新華聯近期也進軍濟州島，傳聞將聯手本土合作伙伴涉足博彩業。

近年來，內地地產商海外擴張已漸成規模，足跡遍布馬來西亞、泰國、美國、澳大利亞和歐洲各地，聯手博彩業進軍濟州島，開發商所看中的已不只是地產銷售。《21CBR》記者獨家采訪藍鼎國際、博彩巨頭云頂及韓國濟州島政府等當事方，還原了地產商“豪賭”濟州島的歷程和商業邏輯。

在香港中環國際金融中心干凈整潔的辦公室，仰智慧接受《21CBR》記者獨家采訪時，用“一定偶然性”形容當初對濟州島房地產投資價值的發現：“2012年，我帶領公司11個人到韓國考察一商貿城項目，學習韓國在本土農業生產和運營的成功經驗。”考察團周末結束工作之后，一行人在當地朋友的介紹下參觀濟州島。此前，仰智慧連濟州島具體位置都不清楚，“只在韓劇里看過風景，實地一看確實很漂亮”。

除了漂亮風景，更令仰智慧驚詫的是濟州島的地價與房價：“環島游路過一處世界文化遺產附近的一片房子，特別漂亮，問當地人房價，告訴我折合人民幣大概兩萬多一平方米，地價幾十萬一畝。”仰智慧立刻將濟州島投資房地產的回報率與內地對比：“國內土地動輒幾百萬一畝，合肥等二三線城市的房子都數千元錢一平方米，后來韓國當地政府以21萬元人民幣一畝的價格出讓，在中國縣城都買不到這么便宜的地！”

國內地產大鱷綠地集團的進駐也堅定了仰智慧的信心：“藍鼎跟綠地很熟，拍地、投資經常一起琢磨。綠地向濟州島政府購買1200畝地，推出的第一期房子目前已售罄，買家90%以上為中國人。既然綠地可以，我們也能在那里干。”于是，仰智慧很快派出包括工程、營銷、財務、法律等集團各部門骨干赴濟州島調研兩周，根據調研材料決定投資。

相比綠地僅在開發住宅，仰智慧在濟州島的野心更大。藍鼎國際聯合云頂集團向韓國濟州國際自由城市開發中心（相當于濟州島的國土局）購買3490畝地，位于濟州島神話歷史公園的開發地盤。該地塊共包括三宗地，即A區、R區及H區。其中A區76.9萬平方米，用于建設視覺主題樂園、水上樂園、康樂及住宿設施；R區95.2萬平方米，為商業及住宅用地；H區總面積59.8萬平方米，將建成有關世界飲食文化的主題樂園。

顯然，覬覦濟州島的內地開發商不止藍鼎國際一家。濟州國際自由城市開發中心理事長金漢旭告訴《21CBR》記者，曾有深圳、廣州等多地開發商曾表示濃厚興趣。為摸清藍鼎的經營能力，韓國考察團先后6次到其安徽的大本營調研，據金漢旭透露：“調研的核心項目一是企業經營房地產的經驗，二是支持項目運作的財力。”

2013年4月，仰智慧與韓國濟州島當局簽訂協議備忘錄，臨近簽約，濟州島房價已上漲不少，當地政府依然以最初協議價出讓，目前濟州島政府已沒有可賣的土地。韓國土地多為私人所有，地產商若有興趣，可向濟州島私人所有者收購土地，“不同土地所有者收購價格應盡量一致，否則易引起紛爭。”金漢旭建議說。

盡管信心十足，仰智慧十分明白，濟州島項目需要一個在娛樂業極其強大的合作伙伴共同開拓，“我們基本只懂房地產。”仰智慧向《21CBR》記者獨家透露，當初洽談的公司不乏銀河娛樂、澳門博彩、美高梅等博彩業巨頭，經綜合考量，最終確定與云頂集團合作：“項目并不純粹經營博彩，而是房地產、環球影城、免稅店、酒店等多業態融合，需要合作伙伴對房地產開發及資金運營具備深刻理解。云頂曾經操作過的圣淘沙等項目，就符合我們在濟州島所打造的業態。”

除了多業態的經驗，仰智慧也希望合作方更了解東方企業的運營模式及公司文化：“有些美國博彩公司，他們的標準和限制太多，資金介入緩慢，不符合項目的需求，而云頂在我們帶他們過去考察的第一天，就確定了股權對半分的合作意向。”

就云頂而言，可觀的人流，尤其不斷增長的中國游客，正是該大型旅游綜合項目的財源。云頂新加坡總裁陳啟德告訴《21CBR》記者：“濟州島本身定位于一座旅游城市，對全球180多個國家和地區實行免簽，大大拓寬了客源地，飛行時間半徑小于3.5小時的地區都是潛在目標游客的來源地，比如濟州島大量游客來自日本。2013年，濟州島總計吸引游客1085萬人次，其中181萬來自中國，中國前往濟州島較近的恰是經濟發達的華東地區，只需要1.5個小時的航程。”2014年截至2月10日，濟州島接待中國游客同比劇增87.5%，達13.5萬人次。

就博彩業最核心的賭牌部分，陳啟德表示沒有任何擔憂：“根據濟州島的規定，企業在指定觀光區投入3億美元，即可獲得賭牌的經營許可，進行試營業，經營之后的兩年內投入達到5億美元，則能拿到正式賭牌。”在濟州島博彩業的競爭狀態上，仰智慧透露，目前濟州島政府共發放8張賭牌，最早的有35年歷史，最晚的已經營20年左右，只是上世紀90年代因曝光賭場丑聞，當地博彩業曾一蹶不振，中國游客的蜂擁而入正帶來新機遇。此前有報道稱，目前濟州島8家賭場的銷售額中，約80%～90%來自于中國游客，新羅賓館的賭場甚至為中國VIP客戶推出“勞斯萊斯”接機服務。2013年，韓國博彩業的總收入為27億美元。

至于項目的賭場規模，藍鼎在調研時曾作預判，合作伙伴在新加坡圣淘沙整個賭場的面積是12000平方米，全部賭桌500張左右；濟州島項目整個賭場面積計劃為27000平方米，貴賓賭桌占比約25%，料總賭桌數會超過圣淘沙項目。

操盤者對濟州島項目十分看好，但是，龐大的資金投入也令業界心生憂慮。除了日后借力資本市場融資，仰智慧亦計劃將項目中部分房地產盡快出售以回籠資金：“如果審批等順利的話，今年下半年住宅出售會回籠人民幣50億左右，明年可能再出售50億，還有16萬平方米的商業地產，商業地產當地售價大概每平方米4萬元（人民幣），總銷售額約150億。”

韓國政府規定，購買50萬美元以上房子就可以獲得濟州島永久居留權，仰智慧相信，該政策將成為其房產銷售的一大動力，而潛在埋單者主要是內地客源。