房地產計稅價格爭議產生的主要原因及對策

肖良生++朱奎花+++鄒一旻

摘要：本文以深圳為例，對房地產計稅價格爭議產生的原因進行了剖析，對因登記信息誤差、物業功能改變、價格影響因素不全、評估過程不理解等原因造成的爭議，結合實踐提出了納稅窗口答疑、郵件答疑、現場復核、新媒體技術和三維GIS綜合利用等對策，化解了大量爭議，推動了和諧社會的構建。

關鍵詞：房地產 計稅價格 原因 對策

一、引言

房地產計稅價格爭議是指納稅方認為征稅方未能準確、客觀、全面地評估物業的計稅價格而引起的業務糾紛，爭議的內容主要是房地產計稅價格評估未能準確反映物業的實際價值。目前我國房地產稅重交易輕持有，爭議量相對比較少，將來一旦開始在房屋保有環節加征房地產稅，爭議處理的需求量無疑將大量增長。

爭議產生的原因多種多樣，在大量爭議處理實踐中所出現的主要原因包括：房屋登記信息誤差、房屋功能改變、房屋價格影響外部因素改變、業主對評估過程不理解及物業其他因素等導致計稅價格評估不準確或業主在主觀上認為受到不公正待遇等等。

二、房地產計稅價格爭議主要原因

（一）登記信息誤差

房屋的基本屬性是進行批量評估或整體評估的重要依據，在對商鋪的評估過程中，有些產權登記的屬性信息與實際情況不符，從而導致評估結果無法準確反映物業的價值。

例如深圳市某購物廣場，某商鋪房號登記為2**，一般默認樓層為2層，而商鋪實際樓層為3層，因此導致對2層和3屋的評估價格偏差；再如深圳市某大廈附樓車位*號，在產權屬性登記用途為商業，而實際上整個附樓一層均為自用停車場，根本不對外經營。而批量評估將此按商鋪標準評估，自然評估價格偏高，由此引發爭議。

（二）物業結構改變

業主或者開發商在首次產權登記后改造了物業的結構，導致房地產基本結構發生變化而造成房屋價值嚴重折損，由此引發爭議。如深圳市某某大廈為一棟高層商住樓，一至四層為商業裙樓，四層以上為住宅，產生爭議的房產位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部封死，人流量銳減，商鋪價值也急劇貶損。

（三）外部因素改變

由于影響房地產價值的最重要因素是區位，容易受所在外部環境的影響而改變價值。例如，若房地產周邊增加了污染源、輻射源等不利因素，則對價格具有負面影響，房地產周邊增加了超市、開通了地鐵、配建了幼兒園等有利因素，則對房地產價格具有積極影響。這一類因素的變動使批量評估無法準確反映房屋的價值，導致產生一系列爭議。

（四）業主對評估過程不理解

納稅人主觀認為所持房屋的計稅價格評估價值偏高，并不能提供客觀依據及具體爭議的理由。對于這種情況，一般需要評估機構對納稅人進行解釋溝通，闡明評估的技術方法、流程以及評估結果的公平公正性，甚至進行現場查勘，對納稅人進行答疑解惑，消除爭議。

（五）其他因素

當然，也有一些其他因素導致爭議。例如商鋪自身經營不善導致實際成交價格偏離正常市場水平商圈價值整體變得衰敗或繁榮影響了微觀的商鋪價格等等。影響住宅、商鋪或廠房價格的因素很多，不一而足。例如深圳市某商業城位于深圳市最為繁華的商圈之一，商業氛圍濃厚。該商業城共4層，但由于業主整體經營不善，導致目前二、三層商鋪大量空置，其中二層部分商鋪已改作倉儲用途，三層商鋪整層處于空置狀態。

三、房地產計稅價格爭議化解策略

房地產計稅價格爭議處理是指在法律的框架下，對房地產稅征繳雙方的存在的業務糾紛進行消除的一系列行為。房地產計稅價格爭議處理是一個宏大的課題，它涉及到法律、政治、經濟、制度建設。化解房地產計稅價格爭議至少包括以下幾個方面：建立處理制度、明確基本原則、突顯主要特性等。從制度和規范角度來看，計稅價格評估爭議處理制度是指從法律角度對那些不滿的納稅人提出的復議申請和申訴予以處理的一整套司法程序。實踐證明，在正常的司法程序之外，通過一些輔助性手段，可以有效的化解很多爭議。

（一）納稅窗口答疑

設置專門的答疑窗口，主要解決兩類問題，一是對業主提出的問題疑惑進行解釋，二是幫助業主查詢相關計稅參考價格。深圳市查詢房地產計稅參考價格的途徑有三種：業主通過查詢機自助查詢；提供業主身份證和房地產權證，由窗口工作人員現場查詢；通過郵件、熱線等方式求助工作人員查詢。通過這些方式，有效地解決了大部分業主的疑問，緩解了納稅人的不滿情緒。

（二）電話、郵件、傳真答疑

業主可以通過電子郵件、電話、傳真等方式咨詢相關問題。業主需提供本人身份證和房地產權證掃描件電子版，發送至指定郵箱或指定傳真號，工作人員在2個工作日內通過郵件（或電話）給予回復意見。

（三）現場復核

業主如果對解釋結果無法滿意，則可以向評估機構提交價格咨詢表。

評估工作人員收到價格咨詢表后，先內部核實價格異議房地產實際情況，綜合專業評估人員的意見，針對不同情況出具處理意見：

1、異議房地產價格合理，無需現場調查核實

該處理意見在受理后的二個工作日內給出。如業主仍存在異議，可以向房地產所在主管稅務機關申請價格復核，并按稅務機關規定程序辦理；

2、需現場調查核實后，再給出異議房地產價格具體意見

評估機構在受理后的二個工作日內告知該意見，并與業主約定實地查勘日期。如業主無特殊情況，在五個工作日完成現場查勘，現場查勘后的十個工作日內，評估機構給出最終價格異議處理結果，并通知業主。

業主如果對于處理結果仍然存在異議，可以向房地產所在地主管稅務機關申請價格復核，并按稅務機關規定程序辦理。

（四）新媒體綜合利用

實踐證明，解決爭議最有效的模式是糾紛處理與信息披露并駕齊驅，而新媒體在信息披露方面便捷快速，具有天然的優勢。所謂新媒體是基于互聯網的新技術支撐體系下出現的移動自媒體形態，如APP、微博、微信、手機短信、手機視頻等等。以移動終端為特點的新媒體至少可以從以下三個方面應用于房地產計稅價格爭議處理：endprint

1、建立房地產計稅價格公允價值查詢系統

全面公開的評估信息查詢系統建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產信息，也可以查詢到周邊類似房地產相關信息；并且，納稅人不僅可以根據房地產權證號及身份證號查詢，也可以根據房地產的地理位置進行查詢，防止房產證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統查詢平臺，稅務部門可以發布國家和地方房地產相關政策法規，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業的相關信息（如下圖）。

房地產計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產計稅價格反饋更新機制

若房地產所有者或其他納稅人發現公開的房地產計稅價格評估相關數據有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構，評估機構經實地核實后及時調整并公布：

（1）運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構建房地產計稅價格實時動態監測體系

房地產計稅價格評估數據一直處于動態變化當中，只有及時掌握最新的房地產市場數據及基礎屬性數據才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應用大大加強了計稅價格評估數據的監測功能。這樣，諸如商業經營不善導致的整體空置問題及后期改建導致商業無法正常經營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數據進入整體評估系統，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業主將自己物業的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產基本信息，運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；評估機構收到申請后，通過核實材料，及時作出答復。

（2）業主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業的計稅價格可以動態跟進。

（五）三維GIS應用

一般來說，與傳統二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產計稅價格爭議領域，很多納稅人是基于信息不對稱而產生誤解，而三維GIS能從多角度展現房屋的優點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業主對周邊環境困惑、為業主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結束語

本文通過借鑒深圳市房地產交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術解決評估爭議的手段。今后房產稅的開征勢必導致評估爭議數量的激增以及爭議種類的復雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎，并為其他城市及地區開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產計稅價格公允價值查詢系統

全面公開的評估信息查詢系統建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產信息，也可以查詢到周邊類似房地產相關信息；并且，納稅人不僅可以根據房地產權證號及身份證號查詢，也可以根據房地產的地理位置進行查詢，防止房產證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統查詢平臺，稅務部門可以發布國家和地方房地產相關政策法規，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業的相關信息（如下圖）。

房地產計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產計稅價格反饋更新機制

若房地產所有者或其他納稅人發現公開的房地產計稅價格評估相關數據有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構，評估機構經實地核實后及時調整并公布：

（1）運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構建房地產計稅價格實時動態監測體系

房地產計稅價格評估數據一直處于動態變化當中，只有及時掌握最新的房地產市場數據及基礎屬性數據才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應用大大加強了計稅價格評估數據的監測功能。這樣，諸如商業經營不善導致的整體空置問題及后期改建導致商業無法正常經營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數據進入整體評估系統，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業主將自己物業的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產基本信息，運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；評估機構收到申請后，通過核實材料，及時作出答復。

（2）業主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業的計稅價格可以動態跟進。

（五）三維GIS應用

一般來說，與傳統二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產計稅價格爭議領域，很多納稅人是基于信息不對稱而產生誤解，而三維GIS能從多角度展現房屋的優點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業主對周邊環境困惑、為業主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結束語

本文通過借鑒深圳市房地產交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術解決評估爭議的手段。今后房產稅的開征勢必導致評估爭議數量的激增以及爭議種類的復雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎，并為其他城市及地區開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產計稅價格公允價值查詢系統

全面公開的評估信息查詢系統建立后，納稅人不僅可以查詢到自身持有的房地產信息，也可以查詢到周邊類似房地產相關信息；并且，納稅人不僅可以根據房地產權證號及身份證號查詢，也可以根據房地產的地理位置進行查詢，防止房產證變更帶來的查詢障礙；另外，借助計稅價格評估信息系統查詢平臺，稅務部門可以發布國家和地方房地產相關政策法規，并公布爭議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿足。例如運用微信了解、咨詢相關的政策，查詢評估價格和影響因素，及其鄰近物業的相關信息（如下圖）。

房地產計稅價格評估公允價值微信查詢平臺

2、建立房地產計稅價格反饋更新機制

若房地產所有者或其他納稅人發現公開的房地產計稅價格評估相關數據有誤，或者對自己的房屋的評估價值有不同意見，可以通過以下幾種途徑反饋給評估機構，評估機構經實地核實后及時調整并公布：

（1）運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；將個人信息、意見訴求、支持材料一并提交給評估機構。

（2）運用微信公共賬戶反饋；按照指定的模式，將爭議的內容和支持的理由通過微信向指定的微信號提交。

3、構建房地產計稅價格實時動態監測體系

房地產計稅價格評估數據一直處于動態變化當中，只有及時掌握最新的房地產市場數據及基礎屬性數據才能保證評估價值的準確性。因此，新媒體的應用大大加強了計稅價格評估數據的監測功能。這樣，諸如商業經營不善導致的整體空置問題及后期改建導致商業無法正常經營等問題都能夠得到及時反饋，并形成數據進入整體評估系統，在下一個評估時點就能更準確的反映房屋的真實價值。

（1）業主將自己物業的異動情況，通過影像如實記錄，填寫房產基本信息，運用房地產計稅價格評估APP進行反饋；評估機構收到申請后，通過核實材料，及時作出答復。

（2）業主也可以運用微信公共賬戶反饋自己物業的變化，對新增對估價有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時反饋給評估部門，這樣，在下一個評估時點上，該物業的計稅價格可以動態跟進。

（五）三維GIS應用

一般來說，與傳統二維GIS相比，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受。在房地產計稅價格爭議領域，很多納稅人是基于信息不對稱而產生誤解，而三維GIS能從多角度展現房屋的優點和缺點，在爭議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對消除業主對周邊環境困惑、為業主比較相似樓盤提供了具象而準確的條件。

四、結束語

本文通過借鑒深圳市房地產交易計稅價格爭議處理實踐，分析了產生爭議的各類原因，并針對各類原因探索了相應的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術解決評估爭議的手段。今后房產稅的開征勢必導致評估爭議數量的激增以及爭議種類的復雜多樣，一套完善的爭議處理機制是房產稅順利開征的重要保障。因此本文對于今后爭議處理研究奠定了理論基礎，并為其他城市及地區開展爭議處理實踐提供了借鑒。endprint