我國房地產經濟發展的政策探討

胡剛

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，作為我國國民經濟支柱的房地產事業也進入了高速發展時期，日漸受到各界人士的重視。房地產市場作為社會主義市場經濟體系的有機組成部分，房地產經濟發展如何將直接影響到整個國民經濟的發展狀況。然而，在快速發展的同時，房地產經濟也存在一些問題，如住房制度不健全、宏觀調控政策落實不到位、房價不穩定等，面臨著新的巨大挑戰，許多居民的住房需求無法滿足，長期如此將不利于社會的穩定，也不利于我國房地產經濟的健康、有序發展。鑒于此，本文主要對我國房地產經濟發展的存在問題、解決政策及發展趨勢進行了探討。

關鍵詞：房地產經濟；存在問題；政策

0 引言

房地產作為國民經濟的重要支柱之一，它的發展既有利于人民生活質量與水平的提高，也能推動國民經濟的發展。房地產涉及范圍較廣，行業之間的關聯度也高，且與國計民生問題息息相關。所以，保證房地產經濟的穩步發展，對促進國民經濟的發展具有重要意義。近幾年，在房地產經濟高速發展的同時，也出現了一些問題，嚴重制約了房地產業經濟的發展。本文先對當前房地產經濟發展存在的問題進行了分析，并在此基礎上提出了相應的政策建議，最后還提出了房地產經濟的發展方向，旨在不斷完善我國的房地產市場經濟體系，促進房地產經濟的穩健發展。

1 我國房地產經濟發展政策中存在的問題

盡管國內已出臺了許多房地產宏觀調控政策，但還是不能改變房地產市場的混亂局面，存在的問題主要包括以下方面：

（1） 房地產調控政策和宏觀經濟政策之間存在沖突

宏觀經濟政策會直接影響房價，兩者之間息息相關。如果貨幣政策是寬松的，則會促進貨幣供應量與信貸規模的增長，進而導致房價上漲。然而，當前的房地產宏觀調控政策大多與經濟政策存在著沖突。如果市場利率低，房地產投資商則會獲得更多的信貸資金，然后進行房地產開發，進而增加貨幣發行量，引起通貨膨脹，而房價也會上漲。在宏觀經濟政策的影響下，房地產經濟發展也受到了較大程度的影響，未能取得良好的調控效果。如果銀行存款準備金率下調，貨幣供應量與信貸規模會快速增長，房地產市場也會受到嚴重影響。

（2）未能將房地產調控政策落實到位

現階段，許多房地產調控政策在某些地方部門未能貫徹落實，尤其是"保障性安居工程"的建設情況，進程較慢，許多政策在地方落實不到位。換言之，調控政策是否能取得良好的結果，取決于調控政策的執行程度。所以，即便是調控政策再完美，但如果未貫徹落實，也將無法實現其調控作用。

（3）缺乏完善的房地產調控機制，房價不穩定

目前，我國房地產經濟調控機制存在著不健全、不統一的問題，長效及應急機制不完善，未能實現對房價不穩定因素的有效控制。

第一，由于缺乏完善的房地產調控機制，許多部門在實施政策時無法達到協調、統一的效果。同時，國家調控政策多種多樣，頻繁變動，比如土地、稅收、信貸等方面，只有各種政策協調、一致，才可取得良好的調控效果。第二，某些地方部門管理不善，政策執行不到位，在進行制度的制定工作時，未能與政策進行良好的承接，顯得不規范，隨意性較大，結果使房地產調控政策相對混亂。當前，國內許多地方的調控政策均未能實現統一管理，方法單一，市場監管力度不大，未能很好地保障居民的合法住房權益，嚴重影響了調控效果。第三，由于缺乏有效的應急機制，經常不能及時處理或應對房地產市場突發事件，使不穩定因素得不到有效的控制。

（4）缺乏完善的住房制度

住房制度不夠健全，這是房價高速飛漲的重要原因之一。我國的住房制度發展歷程為：福利分房制度、住房商品化階段及保障房與商品房共存階段[1]。我國房價持續上漲，所以低收入者只能居住在廉租房或是經濟適用房，而中高收入人群才相對有能力購買商品房，這種格局存在的問題隱患較大，長久將利于社會的穩定。

從2003年起，房地產行業所創造的經濟價值在國民經濟中占有很大比例。隨著商品房經濟的不斷發展，城市化進程的加快，房地產在一定時期內滿足了居民對住房的需求，但房價還是持續飆升，而城市居民的收入漲速則相對緩慢，他們根本無力支付商品房的高價，這是社會面臨的一大問題。

除此之外，我國保障房建設進程較慢，許多低收入者的住房需求根本無法滿足。2003年至2007年，國內的廉租房與經濟適用房占住房建設總量的比例僅有6%[2]。盡管之后加大了建設力度，但許多低收入者的住房需求還是得不到滿足。所以，必須不斷擴大財政投入規模，為保障房提供足夠的建設資金，并積極出臺相關政策，然后通過政府吸收更多的社會資金，為保障性住房的建設提供物質保障。

2 房地產經濟發展的政策分析

（一）貫徹落實穩健的貨幣政策

近年來，國內貨幣供應量始終處于較高水平，貨幣超額發行在很大程度上會影響社會的穩定，且給我國經濟發展也埋下了較大安全隱患。不管是為了社會的穩定，還是經濟的發展，均應實施穩健的貨幣政策。

央行實施的貨幣政策，應該逐步回歸穩健。通過實施穩健的貨幣政策，既能有效控制貨幣的供應量，抑制或減少通貨膨脹，還能對信貸的投資方向進行正確引導，實現對產業結構的調整。注重準備金率的提高，可對社會出現的投資熱起到很好的抑制作用，也會讓房地產開發商在投資方面考慮更周全、更謹慎，避免了盲目投資而導致物價飛漲。

（二）健全完善市場化城市住房保障制度

住房保障涉及到基本民生問題，與老百姓切身利益緊密相關。雖然當前很多政策和制度的實施與落實切切實實保證了城市住房配置效率，但仍存在住房分配"福利公平"問題，這些問題如若未得到有效的解決將不利于城市住房市場化發展。經濟適用房政策的實施與落實主要是為了解決中低收入家庭住房問題，主要減免部分相關稅費，保證中低收入家庭可以住上"國家福利商品房"。但在經濟適用房政策實施過程中仍存在一些的問題，具體表現在以下兩個方面：（1）經濟適用房的推出吸引中高收入的消費者，刺激其的購買欲望，因而很多經濟適用房都被中高收入消費者占有，導致無法真正落實經濟適用房推出的目的，依舊無法解決中低收入家庭住房問題；（2）有些房地產開發商鉆法律空子，政府出臺的優惠政策沒有得到全面落實，商品房價格沒有改變，房地產開發商利用政府優惠政策，從中獲取更多的利潤。另一方面，開發商和中高等消費者從中享受中央發放的財政補貼，使真正需要補貼的中低收入家庭無法享受國家優惠。明顯存在很大的不公平性，同時打亂房地產市場秩序。

由上述得知必須以法律框架界定住房保障目的與原則，因此，應健全完善市場化城市住房保障制度，消除保障房投機牟利的行為，運用法律和經濟手段確保城市住房保障制度運行市場化，管理專業化。除此之外，應將經濟適用房政策轉化為財政補貼，將補貼直接交到老百姓的手中。具體實施內容如下：（1）各級政府投入一部分資金作為中低收入家庭購房補貼，而補貼標準以當地居民實際收入水平及其償還能力為參考；（2）通過將房地產開發商的優惠直接向中低收入家庭補貼，補貼形式主要是租金和利息；（3）實施廉租房優惠政策，尤其是對承租人的優惠補貼[3]。通過以上措施可以有效防止行政干預給房產市場帶來的影響，鼓勵中低收入階層消費者購買經濟適用房，使政府優惠直接落實到中低收入家庭，從而有利于促進城市住房保障制度市場化。

（三）實施相應的稅收政策

為了更好地促進房地產經濟的發展，應實施相應的稅收政策，具體措施如下：（1）建立完善公平公正征收財產稅的稅制。隨著我國城市化不斷擴大，城市人口數量逐漸增多，城市用地面積日趨緊張，而人口與住房矛盾不斷激化。這樣的時代趨勢下，房地產經濟必然得到迅速發展，為了規范房地產市場秩序，政府應以公平、公開為原則，建立并完善相應的財產稅稅制，建立公開透明房征稅信息體系，合理調整收入差距，增加社會福利。同時還應完善稅收結構，提高對房地產管理工作水平，有效控制固定資產投資規模，進而提高住房使用效率；（2）我國當前實施的房地產稅收對象主要是房地產開發商，由于房地產開發商的稅收負擔較重，開發成本將有所提高，因此很多開發商想盡辦法將稅收負擔轉移到消費者的身上，其主要途徑是抬高房價，一旦房價普遍增高將不利于較低收入消費者消費，最終將抑制整個消費市場發展，阻礙國民經濟又好又快發展，因此應適當調整對房地產開發商稅收的制度，平衡稅制結構，合理、公平、公開征收適當的房產稅，促進房地產經濟健康發展；（3）加強土地增值稅征收。隨著我國社會經濟迅速發展，土地資源開發不斷擴大，土地增值也隨之逐漸提高，土地資源屬于國有資源，國家對土地開發也投入較多資金，因而可以獲取較多土地增值收益，但在房地產快速發展過程中出現炒買炒賣土地獲取暴利的行為，這樣的行為嚴重損害到國家利益和群眾利益，因此，應加強對土地增值稅的征收，通過征收土地增值稅可以有效抑制這種行為，還可以加強對房地產開發商和房地產交易市場的調控，進而增加國家財政收入，為我國經濟建設積累一定的資金。

（四）加強地方政策執行情況監督

當前我國很多房地產政策落實不到位歸咎其原因離不開地方政府及基層部門執行力度弱[4]。由于我國中央與地方之間的事權和財權沒有進行劃分清楚，而一般地方的事權大于財權，地方資金過分依靠房地產投資。由此可見，中央政府應調整好與地方政府在事權與財權兩方面的關系，平衡地方政府兩大權利，確保地方政府資金充足，這樣才能將資金投入到民生工程，投入到保障住房建設方面。同時，中央政府應加強對地方政府執行房地產相關政策的監督管理工作，提高監管力度，建立健全地方問責制度，把房地產經濟相關政策執行情況計入地方政府官員政績考核當中，真正落實房地產調控政策。

3 我國房地產經濟發展展望

當前我國房地產經濟在發展過程有所障礙，但房地產經濟作為我國民經濟重要組成部分，只要采取相應積極有效的措施加以調控將會消除其發展障礙，使其更好更快地發展。為了正確引導房地產經濟發展，國家將會不斷出臺相關房地產政策，采用宏觀調控手段調整房地產經濟，促進其往良性方向發展；雖然當前房價大幅度上漲，嚴重影響我國國民經濟發展和人民生活水平，但隨著我國政府不斷出臺相關房地產宏觀調控政策和國民經濟穩定發展，今后的房價將會逐漸趨向穩定，而其穩定的時間及價格會因各種內外因影響而有所不同，如各個地方政策不同、地域性不同，此外，還會受地方房地產經濟泡沫程度不同的影響；從目前我國房地產經濟發展程度可知，當前正處于繁榮發展階段，但在發展過程中仍存在很多亟待解決的問題，因此又屬于探索時期，加之國家不斷進行相關政策改革，實施宏觀調控手段，因此這個時期我國房地產經濟總體傾向于向上發展趨勢。

4 小結

綜上所述，我國房地產經濟在當前市場狀態中存在明顯的周期性波動，因此應時刻關注和分析房地產經濟政策發展動態，掌握相關經濟運行規律，為制定科學有效的宏觀調控對策提供相關依據。

參考文獻：

[1]鄭醇.我國房地產經濟發展現狀分析及對策研究[J].商.2013（13）：l31.

[2]姬建朝.我國房地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].中國外資.2012（04）：74.

[2]何昌海.房地產經濟的發展前景分析[J].現代營銷.2013（06）：28-28.

[3]周聰.保障房地產經濟健康發展政策研究[J].法制與社會.2010（18）：102-105.