污名及其對受污染不動產(chǎn)價值的影響探析

梁飛媛　方水盛

摘要：污名問題源于公眾對市場或環(huán)境風險的認知，伴隨著環(huán)境問題的認知逐漸增加，公眾對周圍的許多環(huán)境風險也越來越敏感，因此而導致的污名現(xiàn)象也越來越頻繁。污名在受污染不動產(chǎn)價值評估中占據(jù)著重要地位。本文主要探討受污染不動產(chǎn)之污名的概念及其成因、污名的影響范圍及量化方法等，以期為我國評估師在評估受污染不動產(chǎn)時關于污名的確定提供一定的借鑒。

關鍵詞：污名 受污染不動產(chǎn) 量化方法

一、污名的概念

“污名”（stigma）一詞最早來源于古希臘，它是一種身份的標識。這種標識是刻在或烙印在某些人的身上，表示帶有這種標識的人是不受歡迎的，需要回避或者遠離。污名通常帶有貶義，指形象、聲譽不好等。Patchin（1988）首次將污名概念應用于受污染不動產(chǎn)的價值評估中。他認為，污名是指受污染不動產(chǎn)的污染物被清除后，依然存在著“名譽”上的損失，這種損失會繼續(xù)導致不動產(chǎn)價值的減少。之后，Patchin（1991）進一步擴展了污名的內涵和外延，將污名定義為由環(huán)境污染引起的、環(huán)境治理成本以外的一切不動產(chǎn)價值損失。Mundy（1992）揭示了污名的本質，即污名產(chǎn)生于人們對環(huán)境污染問題的認知水平及由此帶來的不確定性和風險。Roddewig（1996）區(qū)分了不動產(chǎn)中的環(huán)境風險（environmental risk）與污名。他認為，污名是指對受環(huán)境風險影響之不動產(chǎn)的逆向公眾認知。另外，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結為對未來責任或潛在治理成本的擔憂等許多因素。

二、污名的成因

污名是由大量不確定性因素和風險共同導致的，然而關于污名的成因，每個學者研究的結論不盡相同。Patchin（1991）例舉的污名成因包括：（1）擔心潛在治理成本；（2）煩擾因素；（3）擔心對受污染損害的公眾承擔賠償責任；（4）受污染不動產(chǎn)的抵押能力降低；（5）清理的干凈程度。Mundy（1992）提出了評判環(huán)境污名的七個標準：（1）破壞性，危害或潛在風險是否會對一個人的日常生活產(chǎn)生影響；（2）可想象性，潛在風險能否排除在外；（3）審美效果，危害或潛在風險對周圍環(huán)境造成的損害程度；（4）責任，個人或實體為危害或潛在風險所要承擔的責任有多大；（5）預兆，危害或潛在風險的持續(xù)性和嚴重性；（6）潛在危險程度，危險可以從廣義上理解，包括對人類和動物的危害；（7）恐懼程度，今天我們所恐懼的，明天我們就不會恐懼了嗎？你如何判斷恐懼？媒體在多大程度上放大了恐懼？與Patchin、Mundy等人的觀點有所不同，Wilson（1994）所介紹的污名成因并不包括增加的融資成本，他將污名成因歸咎于不可見的市場因素。Roddewig（1996）總結了在評估受環(huán)境污染不動產(chǎn)的過程中，污名的可能成因：（1）環(huán)境污染以及風險的類型；（2）（環(huán)境污染）治理周期（remediation cycle）等五個重要周期如何影響風險認知；（3）該不動產(chǎn)的歷史信息，曾經(jīng)是否被污染過；（4）環(huán)境污染治理計劃是否明確可靠；（5）環(huán)境污染對當前不動產(chǎn)使用狀況的影響機理；（6）環(huán)境污染如何影響周圍不動產(chǎn)的使用狀況；（7）是否有政府計劃來抵消風險；（8）購買者是否有擔保或保險計劃。Jackson（1997）列出了在評估環(huán)境污染對收益性不動產(chǎn)的價值影響時，需要注意的一些因素：（1）治理環(huán)境污染所需的時間和成本；（2）補償保障措施；（3）確認環(huán)境污染的性質及其范圍；（4）潛在的補償所需的費用；（5）環(huán)境污染治理計劃是否經(jīng)過核準；（6）管制強度是否健全；（7）第三方訴訟的可能性大小。綜上，污名的主要成因包括：（1）潛在治理成本的不確定；（2）訴訟費用的不確定；（3）抵押貸款能力的不確定；（4）清理程度的不確定；（5）法律法規(guī)限制的不確定；（6）未來市場狀況的不確定；（7）時間因素；（8）融資風險；（9）污染類型及嚴重程度。

三、污名的影響范圍及程度分析

受污染不動產(chǎn)主要分為兩類：污染源不動產(chǎn)和非污染源不動產(chǎn)。污染源不動產(chǎn)是指造成不動產(chǎn)環(huán)境污染的污染物發(fā)生源在不動產(chǎn)所屬的范圍內的受污染不動產(chǎn)。相應地，非污染源不動產(chǎn)是指污染物發(fā)生源引起的周圍不動產(chǎn)的環(huán)境受到污染，因此而形成的受污染不動產(chǎn)。對應于兩種受污染不動產(chǎn)，污名也有兩種分類：一是污染資產(chǎn)修復后，由于不動產(chǎn)價值的不確定性和風險性而產(chǎn)生的價值減損；二是受鄰近污染影響，認知到對健康和安全以及不動產(chǎn)價值的影響，從而由于不動產(chǎn)價值的不確定性和風險性而產(chǎn)生的價值減損。污名的影響范圍及程度大小主要取決于污染的類型以及污染的嚴重程度。環(huán)境污染在不動產(chǎn)中的表現(xiàn)形式有很多種，劃分類別不一，本文主要將環(huán)境污染分為六大類：

（一）空氣污染。又稱大氣污染，主要是指人類活動或自然過程引起某些物質進入大氣中，當某些物質日積月累達到一定濃度，就會使人感到不適，對人體健康產(chǎn)生危害，形成環(huán)境污染。由于空氣的流動性強，擴散速度快，因空氣污染引起的不動產(chǎn)價值減損范圍也就越大。當然，隨著離污染源距離的增加，污名的影響效果也逐漸減弱。

（二）噪聲污染。主要是指聲音超過一定分貝，使人耳膜感到不適，引起人煩躁，使人不能正常休息。噪聲來源有交通噪聲、工業(yè)噪聲、建筑噪聲等，其對不動產(chǎn)價值的影響范圍較小，污名主要存在于污染源周圍的不動產(chǎn)中，且污名的大小與污染源呈負相關關系，距離越遠，污名越小。

（三）水污染。主要是指由于人們向水中大量排放各種有害物質，超出水體自身的自凈能力，使水不適合人類飲用。水是人們生活的必需品，當人們得知水被污染時，心里會產(chǎn)生恐慌，對不動產(chǎn)的價值產(chǎn)生巨大沖擊。水污染具有區(qū)域性，且影響范圍較大，對污染區(qū)域中不動產(chǎn)產(chǎn)生的污名差別不是很大，沒有像噪聲污染那種明顯的階梯狀污名。

（四）土壤污染。土壤污染是指土壤中的有害物質過多，超過土壤的自凈能力，引起土壤的組成、結構和功能的變化，有害物質在土壤中積累，通過植物、水等被人體吸收，達到危害人體健康的程度。由于土壤污染對于人類有著潛在危險，因此這也是影響不動產(chǎn)價值減損的重要原因。一般地，土壤污染引起的污名局域性十分明顯，只對受污染的不動產(chǎn)存在污名影響，對周圍不動產(chǎn)一般沒有影響。endprint

（五）核污染。核污染主要來源于核設施的保存、報廢等處置，核電站的泄露等。核污染能對人的身體健康產(chǎn)生重大危害，而且極難處理，存續(xù)時間久，影響范圍廣，因此對不動產(chǎn)會產(chǎn)生較大的污名。

（六）電磁輻射污染。能量以電磁波的形式由源發(fā)射到空間的現(xiàn)象并以電磁波形式在空間傳播所造成的污染。在不動產(chǎn)評估過程中，考慮電磁輻射對不動產(chǎn)價值的影響，主要考慮其與發(fā)電站、發(fā)射塔、高壓電線的距離。目前，關于電磁輻射對人體的危害，還沒有得到廣大民眾的認知，因電磁輻射產(chǎn)生的污名相對較小。

四、污名的生命周期

受污染不動產(chǎn)在各個不同階段，其價值減損程度并不相同。一般地，在剛剛發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)受到環(huán)境污染時，其價值受損最嚴重，即在治理環(huán)境污染前，其潛在的風險和不確定性最大，不動產(chǎn)價值減損最大，即污名對受污染不動產(chǎn)價值影響最大。隨著治理不斷進行，污名影響逐漸減小，不動產(chǎn)價值逐漸恢復。在治理環(huán)境污染結束時，污名對不動產(chǎn)價值影響最小，不動產(chǎn)價值減損亦達到最小。這就是“污名生命周期”，圖形大致如下（圖1）：

五、污名在受污染不動產(chǎn)價值評估中的量化方法

污名是由諸多不確定性和風險導致的，在量化過程中難度很大。Kinnard和Worzala（1999）在對美國和加拿大兩國不動產(chǎn)估價師進行問卷調查的基礎上，對當時北美地區(qū)不動產(chǎn)估價師評估受污染不動產(chǎn)的現(xiàn)狀作了很好的總結。其中，調查發(fā)現(xiàn)關于污名的量化方法，61%被調查者采用增加折扣率，66%采用增加資本化率，57%采用減少估算的現(xiàn)金流，75%采用減少估算的市場價值。顯然，不論采用何種方式，對被污染不動產(chǎn)的“污名”評估都具有很大的難度和不確定性。為了克服這種不確定性，估價師主要采用5種基本途徑，55%以上的估價師依靠以往的經(jīng)驗積累，50-75%的估價師依靠市場銷售或租賃比較案例，43%的估價師采用現(xiàn)金流風險分析，41%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報告（階段Ⅰ），53%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報告（階段Ⅱ）。

除了用上述傳統(tǒng)的評估方法對污名進行量化之外，不少專家和學者還研究了一些新的方法，比如個案研究法、意愿調查價值評估法、多元回歸分析法、對比分析法等，下面對其中兩種方法加以介紹。

（一）個案研究法。又稱案例研究法，是指對某一個體、某一群體或某一組織在較長時間里連續(xù)進行調查，從而研究其行為發(fā)展變化的全過程。個案研究法是市場比較法的一種衍生方法。因此，在用個案研究法評估受污染不動產(chǎn)的污名時，需要充分考慮可比交易案例與待估受污染不動產(chǎn)的一致性，考慮的因素包括：環(huán)境污染的類型以及污染程度、市場需求狀況、時間因素、補償與保險措施等。只有充分考慮了上述因素的一致性，個案研究法才能很好地加以運用，正確評估受污染不動產(chǎn)的污名。

（二）意愿調查價值評估法。又稱條件價值評估法，是一種通過人們在假定情況下的意見的調查確定支付意愿的方法。當市場上無法找到與受污染不動產(chǎn)相類似的交易數(shù)據(jù)時，其他方法難以評估污名的大小，這個時候可以考慮意愿調查價值評估法。在用意愿調查價值評估法的過程中，受調查者需要回答對于該受污染不動產(chǎn)他們愿意接受多大的污名損失才會購買該不動產(chǎn)，或者說他們愿意承受多大的污名損失而出售該不動產(chǎn)。接受意愿表示每個人承擔一定的風險時都會尋求相應的收益，并且風險一定時，收益越大越好；支付意愿表示每個人愿意為一定風險承擔的最大損失，并且風險一定時，損失越小越好。所以，在調查訪問過程中，受調查者一般都會放大他們的接受意愿，壓縮他們的支付意愿。因此，用意愿調查價值評估法評估污名大小時，需要綜合考慮每個人的接受意愿和支付意愿。

六、總結

關于受污染不動產(chǎn)污名的研究，國內還十分稀少，國外研究也未成體系，對污名的評估處理還存在一定的研究和探索空間。目前，關于污名亟需解決的問題有：

（一）統(tǒng)一污名的成因。國內外學者關于污名的成因說法不一，尚未達成統(tǒng)一的意見。污名的成因是確定污名大小的關鍵，也會影響到后期評估方法的選擇及應用。所以，統(tǒng)一污名的成因，界定污名的范圍，是正確評估受污染不動產(chǎn)污名大小的前提和基礎。

（二）完善污名的評估方法體系。污名源于未來的諸多不確定性和風險，污名的特殊性導致了傳統(tǒng)的評估方法已很難勝任，需要對三種傳統(tǒng)的評估方法加以調整，并結合污名的獨特性，從風險、人們心理等角度尋求新的評估方法，以期完善污名的評估方法體系。S

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