房地產行業與食品行業盈利能力分析

摘要：本文根據企業經營的不同層次選擇銷售凈利率、總資產報酬率、凈資產收益率與每股收益作為衡量盈利能力的指標，以2008-2012年A股上市公司為例，對比分析房地產行業與食品行業的盈利能力，從波特“五力”理論、行業特點以及財務杠桿效應等方面解釋了盈利能力差異的原因，提出改善房地產行業與食品行業上市公司盈利能力的建議。

關鍵詞：食品行業 房地產行業 銷售凈利率 總資產報酬率 凈資產收益率

地產行業與食品行業與人們日常生活密切相關，一方面，房地產行業存在嚴重泡沫，房價已遠超出普通百姓的購買能力，房地產開發與經營企業“哭窮”是“真窮”還是“賣萌”？另一方面，食品安全問題范圍之廣、手段之多怵目驚心，眾多食品加工制造企業是“沒錢”還是“黑心”不進行食品安全相關投資？這兩個行業盈利能力究竟如何？本文以滬市A股房地產開發與經營行業、食品加工制造業上市公司為樣本，比較兩個行業盈利能力，分析產生差異的原因，提出提高這兩個行業企業盈利能力的對策。

一、房地產行業與食品行業上市公司盈利能力對比分析

企業經營主要分為商品經營、資產經營、資本經營三個層次，基于此，本文選擇銷售凈利率、總資產報酬率與凈資產收益率對房地產行業與食品行業上市公司進行盈利能力衡量。

（一）銷售凈利率分析

由圖1可知，2008-2012年五年間，房地產行業上市公司平均銷售凈利率變動較為平緩，維持在15%左右；平均值與中位數變動趨勢基本一致，說明這五年期間房地產行業內不同上市公司之間差別不大。食品行業銷售凈利率遠低于房地產行業，且平均值波動較大，曲線圖成M型，從2008年的-3.11%，上升到2009年的5.39%，達到五年期間的最高值，2012年再次下降為0.24%；中位數變動幅度相對較小，維持在2%左右。

（二）總資產報酬率的分析

由下頁圖2可以看出，2008-2012年房地產行業上市公司總資產報酬率總體上呈下降趨勢，中位數與平均值相差不大，在6%-8%之間變動，整體變化趨勢基本一致，在2010年、2011年略有差異。2010年之前食品行業上市公司平均總資產報酬率穩步上升，在2010年達到最高點11.15%，之后開始持續下降，2012年下降至5.24%；中位數與平均值變化趨勢大體一致，但變動相對較平緩，說明食品行業不同的上市公司之間總資產報酬率存在較大差異。從兩個行業比較來看，食品行業的平均數大體上高于房地產行業，只在2012年稍低于房地產行業；從中位數來看，食品行業總體上高于房地產行業。

（三）凈資產收益率的分析

從下頁圖3可以看出，房地產行業上市公司平均凈資產收益率在2008-2010年間略有上升，2010年之后穩定在13.4%左右；凈資產收益率中位數先升后降，2008年從9.13%穩定上升至2011年的14.45%，2012年回落至11.17%；五年間凈資產收益率平均數與中位數相差不大。食品行業上市公司平均凈資產收益率波動很大，從2008年的-0.97%飆升至2010年的12.16%，2011年、2012年下降至2.2%左右；凈資產收益率中位數變動趨勢與平均值一致，但是波動較小，說明在食品行業中有部分公司可能因為食品安全事故出現異常值，在這種情況下中位數較為客觀。

將房地產行業與食品行業進行比較可以看出，2008-2012年這五年間無論是凈資產收益率的平均數還是中位數，食品行業一直低于房地產行業，且波動幅度大于房地產行業。在情況較好的2010年，兩個行業凈資產收益率數值較為接近，但在其他年份，尤其是情況較差的2008年、2011年與2012年，食品行業的凈資產收益率遠遠低于房地產行業，因而從投資者的角度來看，投資于食品行業上市公司的風險較高。

二、房地產行業與食品行業上市公司盈利能力的差異分析

（一）銷售凈利率差異分析

從上頁圖1可以看出，房地產行業上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業上市公司，平均值與中位數分別為食品行業上市公司的2.7-7.17倍、5-6倍，差異源于兩個行業的盈利潛力的不同。根據邁克爾·波特的“五力”模型可以看出：

1.兩個行業面臨的實際和潛在的競爭激烈程度不同。第一，自二十世紀末我國開始實行住房體制改革以來，房地產行業增長速度很快，可以通過開發二三線城市市場甚至是縣級市場緩解現有企業之間的競爭；第二，房地產行業是典型的資本密集型行業，前期投資金額大，資金回收期長，規模經濟性較強，先入優勢明顯，新企業進入障礙較大；第三，替代品的威脅較小，在作為城鎮商品房替代品的保障性住房體系中，廉租房覆蓋面窄，經濟適用房徘徊在“廢”與“存”的邊緣，公共租賃住房剛啟動，尚未形成規模。因此，房地產行業實際與潛在的競爭程度較弱。對于食品行業而言，行業供給已經基本飽和，行業增長速度慢，在具體某個細分食品行業內，產品差異程度小，替代品的威脅較大，由于是勞動密集型的行業，技術含量較低，所需資本較少，進入與退出障礙小，中小型的食品公司大量存在，因此，食品行業實際和潛在的競爭程度較大。

2.在購買市場和銷售市場上的談判能力不同。在房地產行業原材料市場上，土地、鋼筋、水泥、大沙價格相對透明，所以房地產公司在上游購買市場中議價能力較弱；但是在銷售市場中，具有很強的議價能力。在食品行業中，供應商和購買者處于強勢地位，主要原材料小麥、大米、豆類、肉等，價格嚴格受國家宏觀調控，所以食品行業上市公司與上游供應商的相對議價能力較弱；在產品市場上，由于在細分行業中，產品差異程度較小，消費者對價格比較敏感，所以食品行業上市公司的議價能力也較弱。因此，相對而言，房地產行業上市公司在上下游市場上的談判能力較強。

以上因素決定了房地產行業商品經營的盈利能力強于食品行業，表現在財務指標上即房地產行業上市公司銷售凈利率高于食品行業上市公司。

（二）銷售凈利率與總資產報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產行業上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業上市公司，但總資產報酬率卻較低，原因在于總資產周轉率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數，食品行業上市公司的總資產周轉率都遠遠高于房地產行業上市公司，約為房地產上市公司的5倍，原因在于房地產行業開發、回收期較長；除此之外，房地產行業上市公司中存貨價值較大，其中未開發土地所占比例較高，從而降低了總資產周轉率。而食品行業所生產的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產周轉速度總體較快。

（三）凈資產收益率與總資產報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產行業總資產報酬率低于食品行業，但凈資產收益率卻較高，原因在于財務杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產行業上市公司和食品行業上市公司資產負債率平均值和中位數均逐年升高，且平均值與中位數也比較接近，從兩個行業的比較來看，房地產行業上市公司的資產負債率高于食品行業，且隨著時間的推移，兩個行業之間負債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務杠桿的作用，提升了房地產行業上市公司凈資產的獲利能力。但是值得注意的是，房地產行業上市公司的資產負債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調、市場需求發生變化或銷售業績下降，房地產行業上市公司償債能力就會出現問題，財務風險較大；同時，這也從另一個側面說明，房地產行業上市公司獲取貸款的能力強于食品行業上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產行業盈利能力與潛力高于食品行業，因此房地產行業上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業上市公司；房地產行業資產周轉速度遠遠低于食品行業，因而食品行業上市公司總資產報酬率較高；由于房地產行業普遍資產負債率較高，因此房地產行業上市公司凈資產收益率較高。從投資者的角度來看，房地產行業上市公司的盈利能力較強；從債權人的角度看，房地產行業上市公司的財務風險較大；從經營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產行業與食品行業上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產行業上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當前房地產行業上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產行業的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產行業上市公司的持續健康發展。

2.優化資本結構。房地產行業的負債率較高，雖然帶來了較大的財務杠桿作用，但財務風險較大，隨著負債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產負債率，優化資本結構。

3.合理降低存貨。除房地產本身開發周期較長之外，引起房地產行業上市公司總資產周轉率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業的流動資金，進一步增加了企業的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產周轉率，提高企業在資產經營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業上市公司盈利能力的建議

1.在商品經營層次，提升盈利空間。一是通過嚴格控制生產過程，杜絕食品安全事故，創新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術改造，采用新技術、新工藝、新材料，提高產品技術含量，降低生產成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當發揮財務杠桿的作用。從總體上看，食品行業上市公司總資產報酬率中位數為8%，高于普通負債利率，因此應積極地獲取債務資金支持，擴大企業規模，充分發揮財務杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權益報酬率，為股東創造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調控

1.緊縮對房地產行業的銀行貸款，以降低房地產行業上市公司資產負債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產行業的財務風險；同時，食品行業上市公司的資產負債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應向中小型食品公司傾斜，為食品行業治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業上市公司的資本經營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續加強對土地的控制。嚴厲制止房地產開發商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產行業上市公司的資產周轉速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業準入標準，強制食品行業企業進行食品安全相關投資，一方面可以減少食品安全問題的出現，保障當代及后代的健康；另一方面，可以適當地緩解當前食品行業過于激烈的競爭狀態，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現，提高在商品經營層次的盈利能力，提升食品行業的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務分析[M].大連：東北財經大學出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業管理學院講師，碩士；研究方向：政府與企業投融資。

（二）銷售凈利率與總資產報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產行業上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業上市公司，但總資產報酬率卻較低，原因在于總資產周轉率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數，食品行業上市公司的總資產周轉率都遠遠高于房地產行業上市公司，約為房地產上市公司的5倍，原因在于房地產行業開發、回收期較長；除此之外，房地產行業上市公司中存貨價值較大，其中未開發土地所占比例較高，從而降低了總資產周轉率。而食品行業所生產的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產周轉速度總體較快。

（三）凈資產收益率與總資產報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產行業總資產報酬率低于食品行業，但凈資產收益率卻較高，原因在于財務杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產行業上市公司和食品行業上市公司資產負債率平均值和中位數均逐年升高，且平均值與中位數也比較接近，從兩個行業的比較來看，房地產行業上市公司的資產負債率高于食品行業，且隨著時間的推移，兩個行業之間負債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務杠桿的作用，提升了房地產行業上市公司凈資產的獲利能力。但是值得注意的是，房地產行業上市公司的資產負債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調、市場需求發生變化或銷售業績下降，房地產行業上市公司償債能力就會出現問題，財務風險較大；同時，這也從另一個側面說明，房地產行業上市公司獲取貸款的能力強于食品行業上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產行業盈利能力與潛力高于食品行業，因此房地產行業上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業上市公司；房地產行業資產周轉速度遠遠低于食品行業，因而食品行業上市公司總資產報酬率較高；由于房地產行業普遍資產負債率較高，因此房地產行業上市公司凈資產收益率較高。從投資者的角度來看，房地產行業上市公司的盈利能力較強；從債權人的角度看，房地產行業上市公司的財務風險較大；從經營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產行業與食品行業上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產行業上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當前房地產行業上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產行業的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產行業上市公司的持續健康發展。

2.優化資本結構。房地產行業的負債率較高，雖然帶來了較大的財務杠桿作用，但財務風險較大，隨著負債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產負債率，優化資本結構。

3.合理降低存貨。除房地產本身開發周期較長之外，引起房地產行業上市公司總資產周轉率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業的流動資金，進一步增加了企業的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產周轉率，提高企業在資產經營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業上市公司盈利能力的建議

1.在商品經營層次，提升盈利空間。一是通過嚴格控制生產過程，杜絕食品安全事故，創新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術改造，采用新技術、新工藝、新材料，提高產品技術含量，降低生產成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當發揮財務杠桿的作用。從總體上看，食品行業上市公司總資產報酬率中位數為8%，高于普通負債利率，因此應積極地獲取債務資金支持，擴大企業規模，充分發揮財務杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權益報酬率，為股東創造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調控

1.緊縮對房地產行業的銀行貸款，以降低房地產行業上市公司資產負債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產行業的財務風險；同時，食品行業上市公司的資產負債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應向中小型食品公司傾斜，為食品行業治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業上市公司的資本經營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續加強對土地的控制。嚴厲制止房地產開發商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產行業上市公司的資產周轉速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業準入標準，強制食品行業企業進行食品安全相關投資，一方面可以減少食品安全問題的出現，保障當代及后代的健康；另一方面，可以適當地緩解當前食品行業過于激烈的競爭狀態，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現，提高在商品經營層次的盈利能力，提升食品行業的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務分析[M].大連：東北財經大學出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業管理學院講師，碩士；研究方向：政府與企業投融資。

（二）銷售凈利率與總資產報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產行業上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業上市公司，但總資產報酬率卻較低，原因在于總資產周轉率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數，食品行業上市公司的總資產周轉率都遠遠高于房地產行業上市公司，約為房地產上市公司的5倍，原因在于房地產行業開發、回收期較長；除此之外，房地產行業上市公司中存貨價值較大，其中未開發土地所占比例較高，從而降低了總資產周轉率。而食品行業所生產的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產周轉速度總體較快。

（三）凈資產收益率與總資產報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產行業總資產報酬率低于食品行業，但凈資產收益率卻較高，原因在于財務杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產行業上市公司和食品行業上市公司資產負債率平均值和中位數均逐年升高，且平均值與中位數也比較接近，從兩個行業的比較來看，房地產行業上市公司的資產負債率高于食品行業，且隨著時間的推移，兩個行業之間負債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務杠桿的作用，提升了房地產行業上市公司凈資產的獲利能力。但是值得注意的是，房地產行業上市公司的資產負債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調、市場需求發生變化或銷售業績下降，房地產行業上市公司償債能力就會出現問題，財務風險較大；同時，這也從另一個側面說明，房地產行業上市公司獲取貸款的能力強于食品行業上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產行業盈利能力與潛力高于食品行業，因此房地產行業上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業上市公司；房地產行業資產周轉速度遠遠低于食品行業，因而食品行業上市公司總資產報酬率較高；由于房地產行業普遍資產負債率較高，因此房地產行業上市公司凈資產收益率較高。從投資者的角度來看，房地產行業上市公司的盈利能力較強；從債權人的角度看，房地產行業上市公司的財務風險較大；從經營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產行業與食品行業上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產行業上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當前房地產行業上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產行業的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產行業上市公司的持續健康發展。

2.優化資本結構。房地產行業的負債率較高，雖然帶來了較大的財務杠桿作用，但財務風險較大，隨著負債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產負債率，優化資本結構。

3.合理降低存貨。除房地產本身開發周期較長之外，引起房地產行業上市公司總資產周轉率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業的流動資金，進一步增加了企業的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產周轉率，提高企業在資產經營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業上市公司盈利能力的建議

1.在商品經營層次，提升盈利空間。一是通過嚴格控制生產過程，杜絕食品安全事故，創新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術改造，采用新技術、新工藝、新材料，提高產品技術含量，降低生產成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當發揮財務杠桿的作用。從總體上看，食品行業上市公司總資產報酬率中位數為8%，高于普通負債利率，因此應積極地獲取債務資金支持，擴大企業規模，充分發揮財務杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權益報酬率，為股東創造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調控

1.緊縮對房地產行業的銀行貸款，以降低房地產行業上市公司資產負債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產行業的財務風險；同時，食品行業上市公司的資產負債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應向中小型食品公司傾斜，為食品行業治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業上市公司的資本經營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續加強對土地的控制。嚴厲制止房地產開發商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產行業上市公司的資產周轉速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業準入標準，強制食品行業企業進行食品安全相關投資，一方面可以減少食品安全問題的出現，保障當代及后代的健康；另一方面，可以適當地緩解當前食品行業過于激烈的競爭狀態，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現，提高在商品經營層次的盈利能力，提升食品行業的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務分析[M].大連：東北財經大學出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業管理學院講師，碩士；研究方向：政府與企業投融資。