住房、城中村、大樓盤之間的嫁接

作者簡介：肖楚舒，（1989--），湖南衡陽人，中央民族大學管理學院中外政治制度專業(yè)

[摘要]： 貴陽市目前居民住房現(xiàn)狀主要包括人均建筑面積低、保障房缺口大，舊城區(qū)改造、外來流動人口住房剛性需求大，中低收入群體“住房難”問題凸顯，社區(qū)公共配套設(shè)施不足、物業(yè)水平相對落后等方面；貴陽市大樓盤開發(fā)模式其背后的邏輯除了房地產(chǎn)的商業(yè)因素之外，同樣承載著貴陽市對于解決住房、城市發(fā)展問題與地產(chǎn)開發(fā)之間關(guān)系的一種探索。

[關(guān)鍵字]： 住房難；城中村；大樓盤；城鎮(zhèn)化

一、 貴陽城市住房現(xiàn)狀及存在的問題

1.人均建筑面積低、保障房缺口大

目前貴陽市“住房難”問題主要體現(xiàn)在以下兩個方面。第一是人均建筑面積低，全市人均住宅建筑面積21.4平方米，比全國城鎮(zhèn)平均水平低4.71平方米，與貴陽市作為省會城市的定位不符；第二是保障房缺口大，目前全市納入住房保障的僅有10萬人左右，按國家規(guī)定，到2015年貴陽市需納入64萬人，尚有54萬人的缺口。

2.舊城區(qū)改造、外來流動人口剛需大

目前貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)三個中心城區(qū)有 41 個行政村，在貴陽市中心城區(qū)1230平方公里范圍內(nèi)棚戶區(qū)共133個地塊、占地面積約6.7平方公里、現(xiàn)狀建筑面積約1350萬平方米，主要集中在老城區(qū)，其次是小河和三馬片區(qū)。棚戶區(qū)、城中村雖位于城市中心，但越來越落后于現(xiàn)代社會的生活方式和居住環(huán)境要求，長期以來形成了建筑密度大，環(huán)境衛(wèi)生差、違法建筑多、配套基礎(chǔ)設(shè)施滯后、治安和消防隱患大的狀況 。

3.中低收入群體“住房難”問題凸顯

與商品性住房整體性相對平穩(wěn)發(fā)展的情況不同，貴陽市經(jīng)濟適用房價格的提升和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，使得貴陽市居民尤其中低收入群體的“住房難”問題凸顯。

其一，經(jīng)濟適用住房單價過高，面積過大，是我國城鎮(zhèn)中低收入居民住房社會保障普遍存在的問題，以及由此衍生出經(jīng)濟適用房與商品性住房界限模糊、適用人群界定混亂以及房地產(chǎn)市場“雙軌制”等問題。貴陽市經(jīng)濟適用房過高的銷售價格和有限的房源，超出了符合條件及資格購買經(jīng)濟適用房人群的承受范圍。

其二，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場上供應(yīng)的商品住房套型的面積仍然偏大，中小套型住房供應(yīng)總量不足，與改善性和商業(yè)性購房不同，中低收入群體大多屬于首次剛需購房，過大的面積所帶來相對較高的售價，增加了該群體的住房難度。

4.社區(qū)公共配套設(shè)施不足、物業(yè)水平相對落后

社區(qū)公共配套設(shè)施不足、物業(yè)水平相對落后是貴陽市在“軟件”實力上的“住房難”。從整體上看，貴陽市目前存在著兩個主城區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)）住房社區(qū)公共配套設(shè)施不足，而后繼開發(fā)的住房社區(qū)雖然公共配套設(shè)施日益完善，然而貴陽市物業(yè)管理公司整體水平有限，存在著社區(qū)物業(yè)水平相對落后的問題。

二、 大樓盤：貴陽市對于住房難問題的探索

進一步發(fā)展城鎮(zhèn)化、擴充城區(qū)面積、主城區(qū)城中村改造是貴陽城市發(fā)展的三個方向。貴陽城市建設(shè)三個方面的同時跟進，毋庸置疑，存在著資金需求和住房數(shù)量的巨大缺口，而大樓盤正是貴陽城市發(fā)展的獨特模式和探索，是依托于貴陽城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)上城市建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的契合。

其一，由于市政府財力有限，以2007年為例，貴陽市全年財政收入195億元、總投資額400億元，而增加150平方公里的城區(qū)面積則需1500億元的投資 ，因此只能通過商業(yè)化融資的途徑解決貴陽市改建城區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和拆遷征地的費用投入問題，即通過土地的“凈出讓”和一、二級聯(lián)動，房地產(chǎn)商承擔起土地征用、拆遷整理、安置房建設(shè)和市政配套工程的費用。

其二，通過大樓盤模式引導地產(chǎn)商開發(fā)集商圈中心、公共設(shè)施、休閑娛樂、教育、醫(yī)療為一體的大樓盤“城中城”的建設(shè)，解決社區(qū)建設(shè)中社區(qū)公共配套設(shè)施不足的住房問題。

其三，大塊土地出讓、大樓盤的建設(shè)，使得貴陽房地市場供應(yīng)充足，有利于平衡樓市關(guān)系、平抑貴陽市房價，并通過政策調(diào)控引導貴陽市新盤加大90平米以下小戶型剛需住宅供應(yīng)，以滿足中低收入者以及城市流動人口對于住房的剛性需求；另一方面，相對較低的房價、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育、服務(wù)、氣候資源能夠吸引周邊州縣、省市的購買者，擴充貴陽市城鎮(zhèn)化人口數(shù)量。

貴陽作為貴州省省會中心城市，目前的城市發(fā)展狀況和城區(qū)容積、財政收入和人均GDP等各項指標，都只與全國三、四線城市相當，在新一輪的城市發(fā)展過程中，擴建城區(qū)面積、擴充貴陽城鎮(zhèn)人口數(shù)量、改建舊城區(qū)等都是其發(fā)展目標；綜上所述可知，人均建筑面積低、保障房缺口大；舊城區(qū)改造、外來流動人口剛需大；中低收入群體“住房難”問題凸顯；社區(qū)公共配套設(shè)施不足、物業(yè)水平相對落后等四個方面的內(nèi)容是貴陽市目前“住房難”的主要體現(xiàn)。那么，如何協(xié)調(diào)城市發(fā)展與城市“住房難“問題，是貴陽市需解決的問題；“購房落戶”和“大樓盤”近些年成為貴陽市在新聞版塊的標簽，引起了公眾的關(guān)注，其背后的邏輯除了房地產(chǎn)的商業(yè)因素之外，同樣存在著貴陽市城市發(fā)展、住房問題與地產(chǎn)開發(fā)的一種協(xié)調(diào)。

貴陽大樓盤模式在完成與住房問題、城中村改造以及城市發(fā)展相嫁接的同時，人們對貴陽財政經(jīng)濟單一化（房地產(chǎn)化）的擔憂也會日益加深，政府如何擺脫大型樓盤單純供應(yīng)商品性住宅，積極引導房產(chǎn)的向商業(yè)性、功能性、實體性用地釋放房產(chǎn)庫存量，協(xié)調(diào)好商品性住房與保障性住房的關(guān)系、有針對性的開發(fā)住宅產(chǎn)品，促進房地產(chǎn)從粗放型向精耕細作轉(zhuǎn)型，更好的、有序的引導當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

參考資料

[1]貴陽市統(tǒng)計局，貴陽市統(tǒng)計年鑒[M]，2009：165-200

[2]石玉寶，貴陽城中村治理研究[D].貴陽：貴州財經(jīng)大學，2012.

[3]方帥，貴陽——窮家小戶求解新型城鎮(zhèn)化[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013（1）：24-31.endprint