房地產法教學改革問題研究

郭丹云，劉玉秋

摘要：房地產法的學科定位不明確，制約了課程設計和學科發展。建議以民事權利體系為線索展開課程設計模塊；建議采取情景教學激發學生的自主性；建議法律診所式課程設計為法學專業的必修課；建議房地產法課程與其實證研究并行。

關鍵詞：房地產法；私法性；診所法律教育

中圖分類號：G642.0？搖 文獻標志碼：A？搖 文章編號：1674-9324（2014）15-0268-02

隨著我國房地產事業的興起和房地產法制建設的發展，20世紀末房地產法課程在大學中開始逐步設立，這對促進房地產市場發展和繁榮有著重要的意義。隨著該學科的不斷發展，房地產法教學中的問題也不斷凸顯，學科定位的不確定性造成課程設計的不規范，教學方式的傳統理論灌輸不能激發學生的學習興趣，重形式輕效果不能培養學生分析和解決問題的能力。為了促進該學科的研究價值，達到教學目的和效果，房地產法教學改革研究實有必要廣泛開展。

一、學科定位的不確定性造成課程設計的不規范

1.關于房地產法的學科定位不明確問題。房地產法學科的性質定位存在經濟法說、行政法說、民法說、獨立法律部門說和綜合法律部門說。《土地管理法》、《城市房地產管理法》因以“管理”二字，被認為側重于經濟法的性質，但有學者認為該法律調整的范圍“主要是城市的國有房地產”，其法律性質大多限于行政管理范疇。民法說的理由為，房地產法所調整規范的房地產開發、交易和物業服務等過程中所發生的法律關系，基本屬于平等主體之間的民事法律關系。獨立法律部門說認為房地產法是有機統一的法律群體，綜合法律部門說則稱其跨民法、經濟法和行政法等，乃綜合性的法律體系。由于房地產法學科定位不明確，教材的編制和更新也需要較長的時間，使得教科書內容參差不齊，方向不一，使得教師在課程設計上，對重點和難點的把握存在許多困惑。

2.建議以民事權利體系為線索展開課程設計模塊。筆者認為房地產法以私法屬性為主，隨著物權法出臺和商品房市場的急速發展，其私法屬性愈發鮮明。雖然部分房地產經濟關系體現管理過程，但最終仍屬于民事范疇，如房地產備案登記、預告登記和房地產所有權登記等行為。另外，房地產被視為不動產的研究，更體現其未來私法性質的走向，利于房地產權利人保護其權利和利益。在教學模塊設計上，可以采取所有權、用益物權、擔保物權、債權、繼承權等民事權利為線索進行展開，也需兼具房地產法所體現的行政管理。在教學材料準備上，教師應查閱文獻資料和產業資訊，利于把握房地產市場及理論最新動態。只有明確定位房地產法學科的性質，才能科學地進行教學設計，以達到教學效果的社會性要求。

二、傳統的理論灌輸造成學生課堂無興趣無主動

1.強調知識的灌輸傳統教學模式問題。我國法學專業的房地產法課大多為選修課，且多媒體設備較少不能完全實現，傳統的課堂教學在房地產法教學中還具有一定的普遍性設計，學生忙于筆記，即使教師為配合講解而選擇案例，也多是教師分析學生理解。由于房地產法課程的實踐性較強，學生無任何經驗，對所講內容似懂非懂，對理論熱點也無甚明白，久而久之，造成學生課堂無興趣無主動，造成學生專業無興趣無想法。究其原因，既存在我們對房地產法教育的實質認知有誤，還存在教師素質薄弱、教學管理刻板等問題。筆者提出情景教學專題討論，以探尋房地產法課程教學的改革新思路。

2.建議采取情景教學激發學生的自主性。采取情景教學為主，是以房地產主體為線索，在開發商、買受人和主管行政部門之間，由學生選擇扮演，完全參與。從房地產經營流程起始點，進行知識的了解、利益的追逐、矛盾的碰撞、糾紛的解決和司法的較量，最終掌握了問題的焦點、難點和重點。在情景教學中，學生就是當事人主體，不僅充分調動其學習興趣，還能充分發揮其主觀能動性。在情景教學后，還可以進行專題辯論，先由小組代表闡述看法，交換意見，然后自由辯論，最后才由教師進行綜合分析和小組點評。在必要時，教師可以輔之典型案例，以幫助學生更加透徹地理解和學習。教師也可以采納與所講章節相符的學生家庭中的自主案例，當然，這對教師的理論水平和實踐能力要求較高，也才能做到房地產法課程的教學內容與時俱進。

三、實踐性教學重形式輕效果

1.實踐環節重形式輕效果。我國法學教育傳統的理論灌輸，缺失對學生進行分析具體案件和解決糾紛能力的培養，使得法學教育機構畢業的學生還不能勝任法律實踐活動。在法學教育明確了職業化道路之時，大學普遍增設增加實訓課程、認識實習等實踐環節，且多安排在大三和大四階段。然而，該階段學生正面臨考研、考公務員以及司法考試重壓下，使實踐環節教學多流于形式，也使得我國大學法學教育仍是一種單純的知識傳授，不能完成法律職業訓練。

2.建議法律診所式課程設計為法學專業的必修課。診所法律教育是美國法律教育不斷反思與創新的成果，為我國法學教育打開了新的思路，也為房地產法的實踐課開展提供了具體的辦法和操作指導，但是，我國診所法律實踐性教學不具有學生參與的普遍性，因為資金和場所限制，只能有少數學生獲得機會，使得法律診所式課程高高懸起，只是大學校園中的點綴。筆者建議法律診所式課程設計為法學專業的必修課，使法學專業的廣大學生能夠得到職業能力較好的培養。診所法律教育能較好培養學生處理法律問題的能力：房地產法學涉及多門法律交叉學科內容，如合同法、物權法、土地管理法、擔保法等。學生在處理事實問題后，還將處理法律問題，如選擇使用法律規范，形成自己的法律意見，還要進行開庭時的法庭陳述和辯論。診所教育中的模擬法庭訓練，不僅要求學生具備房地產法的基本知識，還需要具備綜合思維、語言表達能力及對當事人和法官等心理的判斷，使學生在完全參與中獲得綜合職業能力的較好訓練。

四、房地產課程設計缺失對房地產經濟社會的認知

1.房地產課程設計缺失對房地產經濟社會的認知。如前所述，法律診所式課程設計為我國法學教育打開了新的思路，也為法學實踐課開展提供了具體的操作辦法和指導，但并不能真正解決中國房地產糾紛問題，其主要原因是我國法的移植大多由法律精英們設計和完成，沒有考慮其本土化特性。因而“這種選擇和移植中并沒有開通真正表達民眾和社會需求的渠道”。房地產法律設計和房地產法本土特性缺少緊密聯系，尤其是我國《合同法》的普遍適應性，還不能保護壟斷特殊領域的房地產消費者。

2.建議房地產法課程與其實證研究并行。建議房地產法課程與其實證研究并行，使學生真正走入房地產市場，不僅把房地產法理論與實踐相結合，還能訓練其談判和溝通技能，甚至包括妥協技能。筆者建議從房地產具體信訪糾紛的法律效果和社會效果入手，采取問卷法、觀察法、實驗法、訪問法等，指導學生注意“直接或間接觀察而發現的確定性事實因素”，強調經驗，重視歸納，培養學生腳踏實地，以事實及具體問題為出發點，采取解決問題為目標的法學研究方法和立場。這種方式的實踐教學，不僅培養了學生的研究能力和分析能力，還培養了學生解決實踐問題的能力，是“精英與大眾化的統一”。

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作者簡介：郭丹云（1966-），女，遼寧撫順人，本科，碩士，副教授，研究方向：經濟法、房地產法。endprint