房地產市場波動與房地產稅穩控調節研究

趙川翔　戈國蓮

摘要：目前，房地產市場正處于觀望期、調整期，市場下行壓力加大。如何認識和看待房地產市場的波動，如何建立穩控房地產市場的長效機制和制度，是擺在房地產工作者面前需要迫切解決的重大課題。在分析了房地產市場波動趨勢的前提下，提出穩控房地產市場的稅改選擇和改革我國房地產稅制的若干構想。

關鍵詞：房地產市場波動，房地產稅，穩控調節

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）08-0026-30 收稿日期：2014-06-20

最近一個時期，房地產市場“分化論”、“拐點論”乃至“崩盤論”眾說紛紜，給本來處于觀望期、調整期的市場加大了下行的壓力。如何認識和看待房地產市場的波動，如何建立穩控房地產市場的長效機制，是迫切需要解決的重大課題。

1 房地產市場波動趨勢與基本評價

國家統計局公布的2013年全國房地產市場統計數據顯示，全年房地產開發投資86013億元，比上年增長19.8%，其中，住宅投資58951億元，增長19.4%；商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%；2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1696萬平方米。

時間進入到2014年，房地產市場此前的悄然變化跡象更加明顯。1-4月份，全國房地產開發投資22322億元，同比增長16.4%，增速回落。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，增速回落。商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降8.6%。4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。財政部數據顯示，1-4月份地方財政收入中，與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等，對地方財政增收的貢獻率明顯回落。

同時，全國主要大中城市房地產市場信息表明，區域性降價趨勢加速顯現，市場分化明顯加劇。2014年4月份，房價持平和下調的城市分別達8個和18個，為2013年以來最多。一線城市價格漲幅放緩，其他城市中房價環比回落增多，部分城市房地產市場悲觀氣氛愈濃。

縱觀我國房地產發展的過程，綜合考慮經濟和城市發展的多重因素，評估判斷房地產市場，可以得出幾個基本結論：一是我國房地產市場發展呈現拐點特征，已經處于區域性、周期性、結構性調整的時期；二是房地產市場總體隨著城鎮化的推進和城市住房生活水平的提高，需求持續加強但市場不均衡發展；三是適時優先運用稅收等市場經濟調節手段，是當前和今后一個時期穩定發展房地產市場十分重要的選擇。

2 穩控調節房地產市場的稅改選擇

房地產市場的交易量和價格下降趨勢，對城市經濟的影響作用是不言而喻的，已成為許多城市發展面臨的嚴峻問題。多年來，城市經濟對房地產的依賴度過高，房地產市場的急轉變化加重經濟發展乏力狀況，如果應對不當，將對房地產穩定增長和經濟結構調整產生長期性的影響。研究表明，1998年至2009年房地產業對國民經濟增長的貢獻率達10%，成為推動經濟發展的重要動力。房地產稅收在地方財政收入中占比較大，2013年房地產領域稅種的稅額，占到公共財政收入的18%。

2.1房地產稅改是避免房地產市場大起大落的適時適宜舉措

房地產市場的大調整，往往發生在房地產市場的成熟階段和經濟缺乏內在增長動力時期。房地產市場的成熟階段是指供給基本滿足居民的居住需求階段，這一階段的顯著指標是二手房的交易量占住房交易總量的80%以上。而在經濟增長缺乏內生動力時，政府通常采用擴張性的貨幣政策刺激投資和消費，房地產市場的投資和消費功能凸顯，房價快速虛高、供應量猛增等問題達到一定程度時市場急速下調，進而引發金融和經濟風險。一般認為，貨幣供應量增加1個百分點，房價上漲0.9個百分點。也就是說，房地產市場的變化，與宏觀經濟因素特別是貨幣政策密切相關。正因為房地產市場與貨幣政策的高關聯度，在我國房地產市場總體波動呈下行之時，不宜過多采用緊縮性或擴張性貨幣政策或匯率、利率金融政策等強刺激政策。

而房地產稅收制度，是推動財稅制度改革、調節財富分配和貧富差距、促進房地產資源優化配置和合理使用、提高房地產市場運行效率和穩定性的一項長期制度安排。應借此時機，逐步推進多年難以實施的房地產稅制改革，從根本上解決房地產市場大起大落的問題。

2.2 我國現行房地產稅制問題亟待加快研究解決

有關房地產稅制在房地產流通環節稅種較多、稅負較重，而在房地產持有保有環節稅種較少、稅負偏輕。涉房地產的稅種主要有：營業稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等。房地產開發建設和流通交易環節的稅費過于集中，勢必提高新建商品房的價格，從而帶動商品房價格的上漲；房地產持有保有環節的稅費過少，客觀上助長了對商品房屋和土地資源的閑置和浪費。

計稅依據不盡科學合理。如現行的房產稅對自用房屋按房產賬面價值扣除10%-30%后的余值乘以1.2%計征房產稅，房產的賬面原值實際即房產的建造價值，其為固定數額，無法體現房產市場價值的變動。現行的土地使用稅以固定不變的實際占用土地面積作為計稅依據，和土地價格的變動缺乏聯系，不能體現土地的級差收益。

稅種復雜和可操作性差導致房地產稅收征管難度大。稅制設計的復雜導致稅收征收的困難，稅收流失也比較嚴重。根據統計資料，我國去年13億平方米商品房銷售使用，若按城鎮商品房平均每平方米銷售價格5000元計算，那么全國每年將實現商品房銷售額6.5萬億元，若按應稅所得率10%計算，可為國家帶來6500億元稅收，與實際稅收額度還有相當距離。endprint

內外資房地產企業稅種稅負不一。在所得稅上，對內外資房地產企業分別開征企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅；在房產稅上，對涉外企業只開征城市房地產稅，且僅對房產征稅，對地產不征稅；在城市維護建設稅和教育費附加上，對內資房地產企業開征城市維護建設稅和教育費附加，對外資企業則不征收，等等。內、外資企業的雙重征稅標準和外資企業享有的“超國民待遇”，損害了稅收的公平性原則和公平競爭公平稅負的市場環境。

2.3開征持有保有環節的房地產稅這一國際普遍通行做法值得借鑒

當前世界各國普遍對房產課稅，房產稅種名稱五花八門，如財產稅、不動產稅、房屋稅等。美國房產稅是地方政府根據各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于所在區域的教育、基礎設施建設及公共服務支出。房產稅的總體稅率大致介于1%-3%之間，具體稅率由州和地方議會根據本地財政需要制定。其他與房地產有關的主要稅種分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。這些稅種綜合起來對抑制囤積商品房、炒作房市起到了一定作用。日本針對房產的保有環節，雖未設立專門的房產稅，但將房產作為固定資產的一種，統一列入固定資產稅的對象加以征收。日本《地方稅法》規定，資產稅的標準稅率是1.4%，但并非是強制標準。除固定資產稅外，部分地區還對市區房產征收稅率約為0.3%的城市規劃稅。

我國上海、重慶的房產稅征收試點，進行了房地產稅制改革的探索，積累了有益的經驗。

3 改革我國房地產稅制的若干構想

推進房地產稅制改革，將改變投機者預期，減少盲目投資的沖動，從而加快存量房供給的釋放，有利于穩定房地產市場。

一是堅持暫對普通居民家庭不增加住房稅收負擔原則。總體設計應考慮從大眾居民不增稅負、社會輿論總體支持、稅收征管方便可行出發，暫對普通居民家庭不予征收，而對先富起來的中高收入者、多套房、非普通住房啟動持有保有環節的征收。對居民家庭第一套普通住房不征收房地產稅，享受免征的普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

二是歸并優化房地產稅種，建立合理稅種結構。探索改革房地產稅收制度，應考慮保持社會總體稅負基本穩定，建立以房地產持有保有環節稅收為核心的房地產稅種結構。首先，合并現行有關稅種。住房轉讓環節征收契稅和個人所得稅，其中契稅由現有的契稅、印花稅、營業稅合并而成，個人所得稅由現有的個人所得稅和土地增值稅整合而成；住房持有保有環節征收統一的房地產稅，由現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅合并。其次，新開征土地閑置稅。以閑置未用的土地為課征對象，對未按法定要求利用土地造成土地閑置一年以上的征收土地閑置稅。最后，適時開征遺產稅和贈與稅。這是國際通行做法，也是防止納稅人以無償轉讓房地產為名，實則逃避納稅的必要措施。

三是健全完善房地產稅制相關配套制度與保障體系。比如，要建立完善共享的房地產權屬和人口狀況等信息體系，以及充分的市場信息體系、合理的價格評估體系等。房地產信息系統應加快建立，并制定出可有條件查詢、可按規定核對、可共享必要相關信息的管理辦法。征稅中，除可查詢和調取住房信息外，還應與公安人口信息、民政婚姻信息、家庭收入信息等信息系統的互聯、互通、互查。有關涉及房地產稅種的征收，應更多地反映房地產市場價值，以房地產評估的時點動態市場價值，而不是以房地產的歷史原值或成本原值為計稅依據，這些都需要城市房地產市場信息的全面及時、公開透明，減少市場價格評估的不準確性，也最大限度降低市場預期的不確定性。

四是新增新改稅種先行試點穩步推進。稅制改革牽涉面廣、影響長遠，需積極穩妥進行。房地產稅的實施，將替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財政的現狀，而在對國家和地方財稅體制大的改革未到位的情況下，如何不對地方政府施政造成大的影響是待解和必解之題。新改房地產稅制，應采取先試點并在總結試點經驗的基礎上，修改現行房地產稅收法律制度后，再全面推行實施。房地產稅已經在上海、重慶試點，并各有特色和側重點，國家應盡快擴大試點城市范圍，并就稅改主要事項安排城市進行試點探索。做好試點工作的總結，開展非試點范圍的立法調研，形成一攬子涉及房地產稅制的總體頂層設計方案，全面深化房地產稅制改革，積極推進房地產市場平穩健康發展。

作者簡介：

趙川翔，吉林大學經濟學院金融學專業，研究方向為房地產經濟與金融。

戈國蓮，吉林大學經濟學院教授，研究方向為房地產金融與財務管理。

李求軍/責任編輯endprint