政府與市場關(guān)系視角下住房問題治理對策研究

王振坡　施淑芳　王麗艷

摘要：城市住房領(lǐng)域政府與市場關(guān)系的研究，對有效解決我國城市住房問題具有重要理論價值和政策含義。在多元經(jīng)濟學范式下分析政府與市場的關(guān)系，結(jié)合住房和住房市場的特性，探尋社會相互作用的兩種基本規(guī)則：市場與政府解決住房問題的邊界，構(gòu)建了住房領(lǐng)域政府與市場關(guān)系的理論分析框架。在該框架下，探討我國城市住房問題求解的思路及對策：完善住房市場、健全住房保障體系，發(fā)揮“第三方”的作用，促進我國住房市場健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市住房市場，政府與市場，住房保障，非盈利組織

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）08-0018-25 收稿日期：2014-06-27

1 引言

城市住房問題是世界性難題，各國在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程中都遇到過或正在經(jīng)歷這一難題。各國住房問題的特點和程度有所不同，解決住房問題的制度安排和政策措施也各有特色。

經(jīng)濟理論和各國實踐都表明，住房問題必須通過市場與政府的雙重作用才能既保證效率又兼顧公平地加以解決，按照住房“供應（效率） -分配（公平）”的二元目標，可以把解決住房問題的模式劃分為“市場-救濟型”（美國、英國為代表）、“市場-福利型”（瑞典、荷蘭為代表）和“市場-保障型”（新加坡、中國香港為代表）。

針對我國住房問題，習近平指出要處理好政府提供公共服務和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。那么城市住房問題求解中政府與市場之間的相互作用關(guān)系如何？政府與市場相互作用的邊界在哪里？政府如何扮演好自己的角色？本文力求從理論角度對上述問題做出闡述。

2 關(guān)于市場競爭與政府作用的新詮釋

2.1 市場競爭的新詮釋

基于古典經(jīng)濟學和新古典經(jīng)濟學的市場經(jīng)濟范式，市場秩序是由于競爭所形成的。隨著經(jīng)濟學理論的發(fā)展，競爭秩序的內(nèi)涵也隨之得到補充：第一，市場經(jīng)濟不是無政府主義的市場經(jīng)濟，而是一個有的放矢的有組織的市場經(jīng)濟；第二，現(xiàn)實中市場結(jié)構(gòu)并不能符合完全競爭市場的所有假定條件，只能通過法律等途徑建立有效的競爭秩序；第三，反壟斷的內(nèi)涵并不是單純地反對壟斷組織的形成，更加強調(diào)的是反對利用壟斷地位而采取的各種壟斷行為，以規(guī)范市場秩序；第四，競合關(guān)系在市場經(jīng)濟中能夠得到體現(xiàn)，各市場主體之間的競爭和合作是可以并存的。總之，規(guī)范有效的市場競爭秩序的內(nèi)容極其豐富，主要涉及市場體系的完善性、市場結(jié)構(gòu)的競爭性、市場的公平性、市場的透明度、市場的自由度、市場的開放度、市場的有組織性、信用關(guān)系的可靠性以及市場調(diào)節(jié)信號的完善和準確性等九個方面。

2.2 政府對市場作用的新詮釋

政府對市場的作用，或者是替代，或者是補充，這反映了不同學派對政府作用的價值判斷。政府控制的成分和市場的成分交織在一起來調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的一個特點。為了彌補市場缺陷和糾正市場失靈，現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家的政府在社會經(jīng)濟生活中扮演著公共物品的提供者、外部效應的消除者、收入和財政的再分配者、市場秩序的維護者和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者等角色。政府對市場的作用具體表現(xiàn)在以下兩個方面。

2.2.1 市場的規(guī)范和監(jiān)控

不同的理論范圍對于市場規(guī)則的設(shè)計不同，具體來講：從福利經(jīng)濟學范式出發(fā)，從福利經(jīng)濟學第一、第二定理可以看出，市場規(guī)則應當以競爭為中心，即市場規(guī)則的設(shè)計目標是形成充分、有效的競爭，能夠讓競爭機制充分發(fā)揮作用，以期達到均衡狀態(tài)；從制度經(jīng)濟學范式出發(fā)，則強調(diào)制度安排對競爭行為的規(guī)范和約束作用，制定有效契約并保證契約執(zhí)行，同時降低市場交易費用。故而，相對應兩種市場規(guī)則存在兩種市場規(guī)范類型，一種是福利經(jīng)濟學強調(diào)的保障競爭的市場規(guī)則，另一種則是新制度經(jīng)濟學側(cè)重的保障契約執(zhí)行的市場規(guī)則。

2.2.2 市場的宏觀調(diào)節(jié)

一是有效克服或緩解市場失靈的調(diào)節(jié)；二是在不存在市場失靈的場合，政府追求實現(xiàn)社會福利目標的行為。特別需要強調(diào)的是發(fā)展中國家政府的發(fā)展職能，在市場經(jīng)濟沒有得到充分發(fā)育的國家，市場無論是在結(jié)構(gòu)上，還是在功能上都是不完全的。在這種情況下，政府需要干預發(fā)展過程。當然，政府的這些職能會隨著經(jīng)濟發(fā)達程度和市場發(fā)育程度的提高而逐步減少。

3 政府與市場關(guān)系框架的論述

福利經(jīng)濟學、公共選擇理論和新制度經(jīng)濟學范式下對政府與市場的關(guān)系的分析表明，就通常的效率和公平標準而言，經(jīng)濟學家已經(jīng)充分證明了市場和政府都有各自失靈的領(lǐng)域和表現(xiàn)，因此，正如Wolf所說，要做的是在兩種不完善之間進行抉擇，而不是只要政府，或只要市場。作為資源配置的社會相互作用的兩種基本規(guī)則——政府與市場的關(guān)系如下。

3.1 政府與市場的靜態(tài)作用邊界

政府與市場各有自己主導（甚至獨立）作用領(lǐng)域，作為私人利益的具體表現(xiàn)的市場，通過分散決策機制在多樣化供給與需求方面具有得天獨厚的優(yōu)勢。作為集體利益的具體表現(xiàn)的政府，在提供制度服務、公共物品、社會福利以及收入再分配等方面扮演主角。上述這些方面成為各自的優(yōu)勢作用領(lǐng)域，各自主導甚至于排斥另一方的作用，由此形成了政府與市場的靜態(tài)作用邊界。

3.2 政府與市場作用邊界的動態(tài)化和模糊化

“政府失靈”與“市場失靈”的普遍存在，使得政府與市場突破其傳統(tǒng)的作用領(lǐng)域，相互滲透，相互補充，彌補對方的失靈。針對市場失靈，政府打破壟斷、提供信息、緩解收入分配不公等將有效提高資源的市場配置效率；同樣，在以公平為價值取向的政府機制中，引入市場機制，可以有效解決政府官僚主義與效率低下等問題。政府在改善和擴展市場中的作用和市場力量在改善政府職能中的作用，二者的互補性集中體現(xiàn)在兩者向?qū)Ψ襟w系的滲透以及相互改造。因此，政府與市場之間的清晰的靜態(tài)邊界越來越動態(tài)化和模糊化。endprint

3.3 政府與市場相互滲透作用是有條件的

市場失靈并不必然導致政府干預，我們不能僅僅依靠證明市場力量在某一經(jīng)濟領(lǐng)域不能完全有效來為政府干預提供證明，因為還必須證明或有充分的理由預期政府干預利大于弊，現(xiàn)實中確實存在著市場失靈的多種私人解決方法。另一方面，我們也不能僅僅依靠證明政府失靈來為“回到市場”提供證明，而應積極探尋治理和減弱政府失靈的各種方法和途徑。

3.4“第三方”作用的加強將會有效彌補市場與政府的失靈領(lǐng)域，有效拓展經(jīng)濟效率和社會福利

基于不同原因出現(xiàn)的“雙失靈”現(xiàn)象有著不同的解決機制。由于政府或市場不完善所引起的“雙失靈”現(xiàn)象，可以通過完善政府職能或市場機制，有效發(fā)揮政府或市場的調(diào)節(jié)作用加以解決；由于政府和市場本身無法克服的局限性而產(chǎn)生的“雙失靈”現(xiàn)象，一般引入非市場和非政府的制度安排——即通過“非政府組織”對社會經(jīng)濟活動進行調(diào)節(jié)，以彌補市場與政府的缺陷。

綜上所述，市場在資源配置中應當起到?jīng)Q定性作用并需要發(fā)揮政府作用。市場應在其具有優(yōu)勢的領(lǐng)域充分發(fā)揮作用，通過市場供求、價格、競爭、激勵機制之間的相互作用配置資源，提高資源配置效率。政府職能主要體現(xiàn)在規(guī)范市場秩序和市場監(jiān)督，加大社會管理和服務力度，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和產(chǎn)權(quán)制度，提高宏觀管理效率等方面。因此，政府必須有所不為才能有所作為。

4 城市住房問題求解中政府與市場關(guān)系

住房具有商品屬性和保障品屬性，住房問題的解決涉及效率與公平的標準。基于此，結(jié)合住房和住房市場的特性，城市住房問題“市場解”與“政府解”有效性的限度，確定政府與市場各自的靜態(tài)作用邊界，即解決城市住房問題上的二分法——“市場性的歸市場，保障性的歸政府”。市場對住房資源進行配置，政府對住房市場進行規(guī)范和調(diào)控，使得市場配置資源的效率不斷提高，最終形成“市場主導、政府規(guī)范調(diào)節(jié)”的運作格局。在保障房領(lǐng)域，不能只依賴政府，需要適度適時地引入市場化運作手段，形成“政府主導、市場輔助”的運作格局，有效提高政府運作效率，并提升社會福利水平。兩種運作格局的形成，說明政府與市場并不能孤立運作，兩者相互滲透，在住房發(fā)展的不同階段呈現(xiàn)不同的相互作用特點，政府與市場的作用邊界隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展呈現(xiàn)動態(tài)性、連續(xù)性和模糊性特征。

4.1 政府與市場的可能性組合

（1）完全自發(fā)的市場均衡。

（2）完全政府管制。一個既不公平也無效率的住房解決方式。

（3）政府間接調(diào)控下的住房市場均衡。在理想假定條件下，在政府進行調(diào)控下達到的市場均衡能夠保證所有居民均有參與住房市場的機會，即此時的住房市場均衡既是有效率的，也是公平的。當放松假定條件時，例如認為住房存量不足，住房市場在政府調(diào)控下達到均衡，此時住房市場的實際供給量不能滿足實際需求，最終使得部分居民住房問題得不到有效解決。

（4）政府間接調(diào)控下的建立在住房保障基礎(chǔ)上的住房市場均衡。以住房保障為基礎(chǔ)的市場均衡，具備了公平與效率的內(nèi)涵要求。針對于低收入群體，無法在競爭市場上解決住房問題，住房保障則可以保障該類群體的基本住房需求。另外，住房保障也可作為政府調(diào)控市場的工具，一定程度上影響市場均衡。

上述政府與市場組合在經(jīng)濟社會不同發(fā)展階段和條件下均存在其合理性。當前現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境并不完善，基于公平與效率的內(nèi)涵及要求，應當形成同時具備政府間接調(diào)控以及基本住房保障的市場動態(tài)均衡，達到城市住房問題求解的理狀態(tài)。

4.2 住房市場與住房保障互補共生形成了政府與市場清晰的靜態(tài)邊界

市場與政府有著靜態(tài)邊界，面對城市住房問題亦是如此，住房市場與政府之間始終存在清晰的靜態(tài)作用邊界。在城市住房問題領(lǐng)域中，政府對應著住房保障，同時為住房市場提供公共服務，例如法律制度、監(jiān)督機制等，住房市場與住房保障互補共生，最終形成政府與市場的靜態(tài)作用邊界。一方面，住房市場由交易市場和租賃市場構(gòu)成，具備很強的分散決策機制，并且住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)具有多層次、多元化的特點，使得住房市場成為解決城市住房問題的主要手段；另一方面，住房市場存在自身缺陷與局限性，針對于低收入家庭的基本住房需求未能形成有效解決辦法。此時，政府應當對住房市場進行干預，提供住房保障，承擔低收入群體基本住房需求的重任。

4.3 政府與市場突破其主導作用領(lǐng)域而向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與市場之間清晰的靜態(tài)邊界越來越動態(tài)化和模糊化

政府與住房市場存在清晰的靜態(tài)邊界，然而二者在解決城市住房問題時是相互作用、相互影響的。一方面，政府對于市場的運行具有保障和推動作用。首先，政府制定住房市場運行的制度規(guī)范，監(jiān)督市場行為，能夠使市場配置資源的作用得到最大程度的發(fā)揮。其次，住房保障對于住房市場存在一定的影響，調(diào)節(jié)住房市場內(nèi)部的諸多關(guān)系以及市場內(nèi)外的供求關(guān)系。另一方面，住房市場是政府政策的重要載體，住房保障政策的實施必須重視市場效率，不應違反市場規(guī)律，做到經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。再者，政府的住房保障政策的有效率實施，需要借助市場機制的力量，改善微觀層面上政府規(guī)制無效率的問題。所以，在解決城市住房問題過程中，政府與住房市場會突破其主導作用領(lǐng)域并向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與住房市場的互補程度逐漸變大，二者之間的作用邊界逐步呈現(xiàn)出動態(tài)性、模糊性和連續(xù)性特征。

4.4 在政府住房保障與住房市場之外存在著住房問題求解的其他可能路徑

政府與市場可以相互彌補，共同作用。但兩者存在自身難以克服的缺陷，從而可能出現(xiàn)“雙失靈”的現(xiàn)象，此時需要通過市場和政府之外的制度安排加以解決。例如合作建房的方式，依據(jù)公共選擇理論，這種方式的可用性受交易成本、責任界定和策略行為可能性的約束。這種集體選擇行為是市場失靈的自發(fā)解，合作建房成為解決城市住房問題的一個重要方案。另外，通過發(fā)揮“非政府組織”的作用彌補政府與市場缺陷，同樣是“雙失靈”情況下的有效方案。endprint

5 政府與市場關(guān)系下城市住房問題求解思路對策

住房具有多重屬性，其中商品性是其本質(zhì)屬性。隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的發(fā)布，城市住房問題成為影響城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要因素。新型城鎮(zhèn)化帶來高比例的住房需求，為我國住房交易市場、租賃市場提供了發(fā)展空間。在發(fā)展住房市場的同時，保障房建設(shè)也應同時推進。綜上所述，我國目前凸顯的城市住房問題是市場與政府的雙失靈。借鑒發(fā)達國家和工業(yè)化國家或地區(qū)住房問題求解的歷程，結(jié)合長期以來我國城市住房問題求解進程中的經(jīng)驗與教訓，基于政府和市場關(guān)系視角下，對不同住房市場建設(shè)求解提供建議，以期完善城市住房市場體系，加快推進住房保障體系和供應體系的建設(shè)，有序解決城市住房問題。

5.1 完善住房交易市場

住房交易市場又可以劃分為住房存量市場和住房增量市場。現(xiàn)階段我國住房交易市場中，由于市場失靈導致住房梯度配置不合理，供需結(jié)構(gòu)失衡，有效需求和有效供給不足等問題；政府失靈則體現(xiàn)在政府干預調(diào)控商品房價，住房限購令等，存在不同程度微觀宏觀層面的住房問題。

5.1.1 完善市場架構(gòu)和市場功能

首先應確立市場的主導地位，完善市場構(gòu)架，依據(jù)消費結(jié)構(gòu)，主要依靠市場力量，調(diào)整住房梯度結(jié)構(gòu)，優(yōu)化配置市場資源。同時需要完善市場功能，住房市場不僅需要具備市場交易、信息查詢等基本功能，還應當逐步形成專業(yè)服務功能，例如市場評估、法律支持、金融支持等，需要政府引導專業(yè)服務機構(gòu)的建設(shè)，建設(shè)齊全的市場功能會成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的強大推動力。

5.1.2 應對“雙失靈”，明確政府與市場作用邊界

應對市場的信息失靈，政府需要加強信息平臺建設(shè)，為住房市場進一步發(fā)展提供有效參考。在對住房市場制度供給和市場調(diào)節(jié)的或缺失或滯后上，政府需要逐步完善，建立健全相應的法律基礎(chǔ)和制度供給。政府過度干預而產(chǎn)生政府失靈時，用“正面清單”監(jiān)督政府，明確政府職能，依靠市場自身的力量求解彌補政府失靈，發(fā)揮市場在資源配置當中的決定性作用，使政府和市場各司其職。在政府和市場“雙失靈”情況下通過集體選擇的方式解決住房問題的辦法，是介于政府與市場中間的有效解。

5.1.3 房地產(chǎn)財稅改革

對我國住房交易市場中房產(chǎn)稅收問題，可借鑒歐美等發(fā)達國家征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，盡早在國內(nèi)全面穩(wěn)步推進征收房地產(chǎn)稅，通過財稅改革，以住房市場的稅收為工具，改變以往房產(chǎn)稅收稅率一刀切的做法，細化房地產(chǎn)稅，分層次、分地方征收，改住房交易稅為住房持有稅，降低商品住房交易費用。在發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)上，政府對住房市場的干預要適時適度，構(gòu)建靈活的住房市場機制，培育住房市場健康持續(xù)發(fā)展。

5.2 規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場

住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，推進住房租賃市場，促進住房交易市場和住房租賃市場均衡發(fā)展，是健全住房市場體系，完善住房市場結(jié)構(gòu)的有效途徑。目前我國住房自有率普遍高于歐美等發(fā)達國家，充分說明了我國住房租賃市場發(fā)育不充分，租賃市場中住房市場自我調(diào)節(jié)機制缺失，交易市場和租賃市場發(fā)展不均衡，租賃市場結(jié)構(gòu)單一，供求匹配不足，參與者之間信息不對稱，相關(guān)法律法規(guī)的滯后和市場不規(guī)范監(jiān)督管理體制不健全等，都不同程度上制約我國住房租賃市場的發(fā)展。

5.2.1 加快租賃市場信息平臺建設(shè)

我國住房租賃市場中參與主體存在嚴重的信息不對稱現(xiàn)象，租房交易信息發(fā)布機制不成熟，導致承租人對出租房屋信息了解甚少，在租賃市場中處于絕對弱勢地位。因此，政府應制定相關(guān)租賃政策，完善租賃市場體系和制度建設(shè)，加快租賃市場信息平臺的建設(shè)，通過租賃信息的公開化、透明化，平衡承租人和出租人之間的利益關(guān)系。

5.2.2 完善租賃住房供應體系，增加租賃住房來源和數(shù)量

引導原有開發(fā)房源企業(yè)由單一的銷售經(jīng)營方式轉(zhuǎn)為租賃銷售并舉的經(jīng)營方式，完善租賃市場供應體系。同時盤活現(xiàn)有存量住房，將空置住房或閑散住房引入租賃市場。增加住房來源和數(shù)量，豐富市場供給主體與供給模式，保證房源供應充足，促進租賃市場發(fā)展。

5.2.3 規(guī)范租賃市場行為

針對租賃市場管理無序，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，經(jīng)營不良行為時有發(fā)生，監(jiān)督管理體制不健全等問題，應突出政府職能，制定相應的租賃法律制度，完善租賃政策、發(fā)展規(guī)劃政策等，重新構(gòu)建住房租賃市場的監(jiān)管體系，積極治理租賃市場亂象，規(guī)范租賃市場秩序，為租賃市場發(fā)展提供理論和政策依據(jù)

5.3 健全保障性住房體系

住房制度設(shè)計兼顧政府保障與市場發(fā)育。在住房市場化改革的基礎(chǔ)上構(gòu)建保障房政策體系，充分體現(xiàn)住房的多重屬性。

5.3.1 引入市場機制，盤活現(xiàn)有住房存量作為供應來源

在保障性住房工作開展中，保障性住房建設(shè)目標過于遠大，完成不易。2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中指出“今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工700萬套以上”的任務目標。但是縱觀近幾年來我國保障性住房開發(fā)建設(shè)完成情況，完成目標總體滯后于所定的任務目標。因此，在政府失靈的情況下，引入市場機制，盤活現(xiàn)有住房存量，通過政府收購現(xiàn)有住房，作為保證性住房供應來源，保證住房供應任務目標。

5.3.2 建立保障性住房相關(guān)法律政策，科學界定受益群體

保障性住房解決的是城鎮(zhèn)較低收入水平群體的住房問題。在保障性住房體系中，受保障群體界限設(shè)定不科學，界定模糊；且因信息的不完備和信息一體化整合的落后性，居民實際收入來源、收入水平標準不確定，嚴重的信息不對稱導致很大一部分高收入人群占據(jù)保障福利資源，造成社會公共資源浪費、流失，引發(fā)不公平等一系列社會問題。基于此，政府應加快住房保障法制化建設(shè)，將住房保障納入法制化管理軌道，完善政策體系，科學制定受益群體界定條件，保障房建設(shè)種類和供應人群不應該“一刀切”，需要細分市場，為住房保障長期穩(wěn)定健康發(fā)展提供法律保障；同時在后續(xù)執(zhí)行監(jiān)管上，嚴格把關(guān)保障房資源分配和準入人審核，避免住房保障錯位現(xiàn)象的發(fā)生。endprint

5.3.3 完善保障房供應體系，拓寬融資渠道

來自財政部的數(shù)據(jù)顯示，全國用于保障性住房資金支出情況逐年遞增，政府僅靠財政投入支持保障性住房建設(shè)的壓力越來越大。因此，可以引入市場機制，引導更多社會力量參與保障房的投資建設(shè)和運營管理。降低住房空置率，解決商品房出路，拓寬公租房籌集渠道。同時，在加大融資力度，拓寬融資渠道方面，可以借鑒國外的成功經(jīng)驗，如采取發(fā)行公債、建立住房信托基金等方式籌集保障房建設(shè)資金，并出臺相應的保障房融資體系的相關(guān)法律制度，推進保障房建設(shè)融資發(fā)展。

5.3.4 明晰產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)惠政策引導混居模式

由于保障性住房特定的建設(shè)和配置方式，其產(chǎn)權(quán)具有不完整性和有限性，對保障性住房收益和流轉(zhuǎn)權(quán)益等關(guān)鍵問題界定的忽視，也使得其產(chǎn)權(quán)也存在不清晰等問題。因此，保障性住房的產(chǎn)權(quán)應明晰，產(chǎn)權(quán)界定越明確，財富被無償占有的可能性就越小，產(chǎn)權(quán)的價值就越大。同時，針對保障性住房區(qū)位差、配套設(shè)施落后等，政府可以通過給予減免土地出讓金、減免稅費、優(yōu)惠補貼等方式，鼓勵“大混居小聚集”的保障房建設(shè)模式。

5.4 充分發(fā)揮NGO的作用

通過“非盈利組織”運作解決城市住房問題同樣是政府與市場“雙失靈”情況下的有效解。“非盈利組織”在住房保障體系中能夠發(fā)揮重大作用，在政府的支持下，可以對社會需求進行調(diào)研，制定詳細的開發(fā)計劃，實施開發(fā)公共住房，并負責公共住房的運營管理。當然，不能夠排除“非盈利失靈”的可能，所以需要建立政府與“非盈利組織”的合作關(guān)系，主要形式有：合同承包、政府補助，憑單。在合作過程中，政府需要承擔培育與支持的責任、監(jiān)管責任和參與責任，“非盈利組織”則需提高組織管理水平和公共服務能力，贏得政府和社會信賴。

6 結(jié)語

隨著新型城鎮(zhèn)化進程快速推進，作為制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的城市住房問題日益突出。住房問題的解決是一個綜合系統(tǒng)科學，且是一個長期、系統(tǒng)的工程。基于政府與市場關(guān)系的理論框架，分析住房問題求解中政府與市場的相互關(guān)系、作用邊界，在交易和租賃市場中，讓市場起主導作用，減少政府干預，明晰政府職能，保證相關(guān)政策規(guī)范促進市場的發(fā)展。在政府調(diào)控作用下，健全城市保障體系，發(fā)揮“第三方”作用的解決城市住房問題。城市住房問題涉及一系列復雜關(guān)系，本文從經(jīng)濟學理論層面對我國城市住房問題求解的框架性政策含義進行展開，結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)理論、經(jīng)驗，系統(tǒng)地總結(jié)政府和市場行為在不同住房體系市場中的求解。如何結(jié)合各地實際情況，細化政府市場的具體操作實施過程，促進我國住房市場健康持續(xù)的發(fā)展，值得我們關(guān)注和進一步研究。

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13.Y.巴澤爾.產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟分析.三聯(lián)書店.1997

作者簡介：

王振坡，天津城建大學經(jīng)濟與管理學院副院長，美國康奈爾大學和美國內(nèi)華達大學訪問學者、教授、碩士生導師，主要研究方向為城市與區(qū)域經(jīng)濟。

施淑芳，天津城建大學建筑學院研究生，主要研究方向為城市規(guī)劃與城市經(jīng)濟；

王麗艷，天津城建大學經(jīng)濟與管理學院教授、碩士生導師，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。

注：本文系國家社科基金項目“新型城鎮(zhèn)化進程中我國城鎮(zhèn)規(guī)模分布及演進機理研究”（13BJY054）、教育部人文社會科學研究規(guī)劃基金項目（10YJAZH084）、天津哲學社會科學規(guī)劃項目“保障性住房區(qū)位選擇、空間配置與福利評估——以天津為例”（TJYY12-127）。本文還得到“十二五”天津市高等學校“創(chuàng)新團隊培養(yǎng)計劃”（新型城鎮(zhèn)化與城市可持續(xù)發(fā)展）資助。endprint