小產權房轉化為保障性住房的實證研究
——以深圳市光明、坪山新區為例

陳澤聰，范建彬，陳 威，吳錦霞，葉倍銘

（華南農業大學 公共管理學院，廣東 廣州 510642）

小產權房轉化為保障性住房的實證研究
——以深圳市光明、坪山新區為例

陳澤聰，范建彬，陳 威，吳錦霞，葉倍銘

（華南農業大學 公共管理學院，廣東 廣州 510642）

近年來，小產權房數量迅速增長，深圳市官方所稱“違法建筑”的發展態勢引人注目。妥善解決小產權房問題，關乎民生及社會穩定。與此同時，保障性住房建設、運作等環節因多方面原因陷入梗阻，建設進程滯后于計劃預期，供需失衡。本研究從小產權房與保障性住房兩者間的契合點出發，通過實地調研，以深圳市光明、坪山兩區為例，對小產權房、保障性住房質量、布局和民眾意愿進行考察和分析，以期探究兩房轉化的可行性并提出有助于解決小產權房問題的建議。

小產權房；保障性住房；轉化；深圳市

一、問題的提出

小產權房問題是政府監管部門一直重視的問題，其數量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設慢，建筑質量、相關配套良莠不齊，供需嚴重失衡等問題依然嚴重。小產權房成因是多方面的，既有利益的驅使，也是相關部門監管不力、社會保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨特的土地制度及城鄉二元結構，想要從根源上解決問題，應從制度、法規上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。

二、調研區域及研究方法

本次調研區域選定為深圳市的光明、坪山兩個新區。深圳市是我國第一個經濟特區，它創造了經濟發展的奇跡，但在飛速發展中也出現了一些問題，小產權房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經濟發展留下的問題之一。光明區、坪山區是兩個功能新區，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房價格居高不下等原因，為小產權房的滋生提供了良機。另一方面，兩區保障性住房項目仍處于規劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規劃新增套數遠不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。

三、調研數據分析

1.受訪者的基本情況分析。小產權房的轉化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業等與之密切相關，故本文從受訪者的收入、戶籍、學歷等方面進行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結構中，70后、80后占較大比例，是年齡構成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊含著巨大的住房需求。學歷組成中，高中以上學歷占到64%，而初中及以下學歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識。家庭人口結構中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達到92%。在家庭年總收入的組成結構中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產權房中，并了解房屋產權性質；45.33%的受訪者租住在小產權房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業員工、公務員、個體戶等。

2.住房基本情況分析。小產權房向保障性住房轉化必須有客觀的物質條件，即房屋建筑質量、配套設施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內部配套普遍不足。內部配套中，細分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個樓盤比較中，總體內部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內部配套，僅滿足基礎生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個樓盤周邊教育場所分布較均勻，與學校的距離普遍在700m內。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數量差別較大。有9個樓盤的公交站線路少于等于3線，10個樓盤大于等于9線，1個樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規模的小區配套的使用便利性優于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質量。在房屋建筑質量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設備故障、墻體漏水5個指標進行評價，其中前4個指標差異較小，質量相對較好；而墻體漏水指標差異較大，標準差系數達0.48。在總分倒數的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質量較差，大部分成規模小區的房屋質量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數據反映各樓盤朝向普遍較好，少數處于中等，成規模的小區安保級別較高，而散盤缺乏管理且設備不齊。物業管理的環境衛生、車輛管理和設備維護三方面中，有3個小區型樓盤都較好，由物業管理公司負責；有7個樓盤環境衛生差、無車輛管理和設備維護處；而散盤普遍僅有公共服務或私人管理，管理質量較差。各樓盤內部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區型的民眾使用設施的便利性優于散盤。各樓盤建筑質量普遍過關，成規模小區比散盤更宜居。

3.受訪者對轉化的意見情況分析。（1）對產權風險的了解和保障性住房認識程度分析。第一受訪者對產權、風險了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產權性質，對小產權房的風險有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風險，52.00%是知道風險但不詳細，存在較模糊的認知。第二受訪者對保障性住房的認識程度較高、認識途徑多樣、期望不高。總體上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎設施如教育、公共交通等，而對帶有享受性質的設施如健身設施、會所的要求不高。（2）影響受訪者對小產權房的處理傾向的因素分析。對于小產權房“屬于違規建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產權房，其中支持轉為保障性住房比支持合法化的高出近8個百分點，民意基礎更大。總體上租戶、購買者對轉化的意愿都較強。但比較而言，業主對政策、產權了解與處理傾向影響弱。在一般認識程度的受訪者中，有63%選擇將小產權房有條件轉為保障性住房，比例最高，較小產權房有條件合法化高出26個百分點；而認識較全面的受訪者對有條件轉為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對受訪者轉化的意愿影響不大。（3）受訪者對轉化方式的意見分析。對于不同的轉化方式，受訪者的可接受程度明顯不同。“按面積補交一定的價款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項占了逾半數比例。而其他方式較大地觸動了群體利益，不被認可因此比例較小。受訪者普遍認為轉化的首要條件是具備可靠的建筑質量，所占比例達49.21%；除建筑質量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點，即“基礎性因素”。相比“進一步享受性因素”如“良好的戶型設計”、“良好的內部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。

通過實地調研情況可以看出，小產權房總體質量并不低劣，甚至部分要優于政府規劃建設的保障房；而民眾在處理小產權房上，存在一定妥協但仍有抗爭意識，且民眾的收入、住房條件等因素對轉化的意愿影響最大；而租戶對兩房轉化意愿比較強烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產權房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險”購買小產權房。這里的原因是多方面的：（1）小產權房建設存在“潛行規”。深圳市小產權房建筑面積發展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監管不力的原因，但更多的是專業建筑施工技術的保障和利益的驅使。（2）民眾更多地以經濟人的角色進行思考。購買小產權房是違法的，但法不責眾，其違法成本低，從經濟人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉正期望和投機意愿。深圳市官方從未承認該市存在小產權房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對政策頻繁解讀為小產權房或轉正，使得民眾抱有希望，增加了投機意愿；而政府舉措不清，對小產權房問題無正面回復，一定程度上誤導了民眾。（4）小產權房極富吸引力。在商品房價格高漲不下，社會保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現實下，價格低廉、質量日漸提高、配套齊全的小產權房對既無力負擔高房價，又無資格申請保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發展、基礎設施的完善，外部正面效益使得小產權房也在升值，顯現出的利潤空間也吸引了民眾的投資。

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[2]蘇勇，黃志勇.小產權房轉化為保障性住房的路徑選擇[J].現代經濟探討，2011，（02）：29-33.

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D669

A

1674-9324（2014）35-0116-02

國家級創新訓練計劃項目：以保障性住房為突破口，探究小產權房的解決方法（編號：1056412035）。

馬曉茗，女，副教授，研究方向為土地資源經濟與管理。