從十八屆三中全會會議精神看我國的房地產調控

朱巍然

摘要：中共十八屆三中全會沒過去多久，會議上提出了一些關于民生的重要問題，

在財稅政策的作用中提到了房地產稅和有關農村土地的新的政策，這些新的政策精神出臺無疑是對于房地產價格日益增高的一個回應。本文著力從十八屆三中全會中有關房地產稅和土地供給政策入手，

分析我國政府新一輪房地產調控的方向，并根據以往試點的結果，提出新的建議。

關鍵詞：房地產稅 農村土地供給 房地產調控

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-026X（2014）02-0000-01

一、當前房地產市場運行狀態和趨勢預測

今年以來，全國主要城市房價有較大上漲壓力，價格上長的城市數量不斷增加，甚至呈現全線增長的態勢。據國家統計局數據，5月份全國70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上

漲的城市為65個，持平的為2個，下降的僅3個；二手房價格環比上漲的城市為64個。新房和二手房價格同比上漲的城市分別為69個、67個，均比4月份有所增加。商品房平均銷售價格從5030元/平方米漲

到5357.1元/平方米。從漲幅看，雖然上漲幅度有所降低，但上漲預期未發生改變。這表明我國對于關于民生的房地產市場調控是非常急切且有必要的。

二、從試點房產稅到適時推出房地產稅的轉變

十八屆三中全會對于房產稅的描述是”加快房地產稅立法并適時推進改革“這一論斷回應了社會上對于房產稅的種種猜測，比以前的理論更為準確實際。

我國對于房地產相關稅種的設置呈現出”流轉重，保有輕“的特點，這種模式無疑會帶來增加二手房的交易成本，抑制存量房的釋放和助長了持有多套住房坐等增值收益的投機投資行為等問題，這對于

房地產市場的健康發展都是不利的。因此國家在重慶和上海進行房產稅的試點，但從試點結果來看，并不盡如人意。房產稅并未能很好的抑制房價的增長，這其中暴露出一些問題，如以房產交易價格為

計稅依據是不合理的，這是商品稅的課稅特征，存在容易稅負轉嫁的問題，進而影響抑制房價的作用，應該以房產的實際評估價值為課稅依據。另外，征收房產稅應該符合公平原則，對于本市和非本市

的居民都應該課征。此外，中國房地產基本制度是土地有償有期限轉讓，政府作為土地所有者是理論上的房產稅受益人，如果征收房地產稅，必須在法理上對此有通順的解釋，在沒有解決這一問題以前

就強行開征房地產稅，沒有法理支持影響政府的聲譽，房地產稅永遠都會伴隨質疑。正是由于試點地區效果不明顯加之房地產稅相關法理支持還不夠完善，中央才提出加快房地產稅立法并適時推進改革

這一論斷。房地產稅的提出，至少在理論上有可操作的基本型綱領，但是，把一種普通的社會關系納入法律體系變成法律關系，不是一件簡單的事情，確實需要很艱難的改革。

三、從創新土地供給方式和優化財稅體制談房地產市場調控

國土部近日發布了2013年全國土地價格統計，去年全國國有建設用地供應同比增長5.8%，全國105個主要監測城市地價總體水平持續上漲。去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新2011年3.15萬

億元的歷史紀錄。

從地價水平來看，也都是持續上漲。全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。其中住宅地價同比增長率達到了

9%，是四項土地中漲幅最大的一個。

從表1也表明土地財政在地方政府財政收入中的比重是相當可觀的，房地產價格居高不下土地財政也是一個重要原因。

表22005年～2011年土地出讓金收入占地方政府財政收入的比例年份2005200620072008200920102011土地出讓金收入（萬億元）059077119096159294315地方政府財政收入（萬億元）1511

83236287326406524百分比（%）390419507335488723600十八屆三中全會強調：在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土

地同等入市，同權同價?？s小征地范圍，完善對被征地農民保障。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善

土地租賃、轉讓、抵押的二級市場。不難看出，土地改革有了實質性的措施。這表明對于土地供給方式國家進行了創新，允許農村集體經營建設用地加入土地供給，隨著土地供給的增加，地價勢必會下

降，對于平抑非農地價，進而調控房地產價格可以說是釜底抽薪。

十八屆三中全會還提出：財政是國家治理的基礎和重要支柱，科學的財稅體制是優化資源配置、維護市場統一、促進社會公平、實現國家長治久安的制度保障。必須完善立法、明確事權、改革稅制、穩

定稅負、透明預算、提高效率，建立現代財政制度，發揮中央和地方兩個積極性。要改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權和支出責任相適應的制度。由于分稅制的實施，中央和地方稅收分配比

例不平衡，地方稅收過低，而土地出讓能夠給地方政府帶來巨大的利益，房地產市場也能帶來巨大的稅收收入，這是地方政府對于房地產市場調控力度不夠的主要動因。因此十八屆三中全會提出要建立

科學的財稅制度，這就要求合理分配中央和地方的稅種，做到中央與地方財權與事權的統一。減少地方對于房地產市場調節的阻力?？梢酝ㄟ^以下途徑來解決：一

是適當提高地方政府在共享稅中的分享比例，例如，可以適當提高增值稅地方政府的分成比例。二是適當增加地方政府獨立稅種，如房地產稅。三是擴大資源稅征收范圍，提高資源稅稅率，實現資源的

可持續利用。通過財稅制度的完善才能從根本上破除地方對于土地財政的依賴，從而有效的調節房地產市場。

四、結語

對于下面新一輪房地產市場的調控，中央在十八屆三中全會的報告中已經很明確的指出，將結合稅收手段，創新土地供應方式和優化財稅體制等方面進行著力。調控政策已經趨于完善，下面就是各級政

府對于政策的執行。各級政府應當統一思想，堅定執行政策，這樣才能逐步釋放我國房地產市場長期積累起來的市場泡沫，引導房地產市場平穩地回歸到合理的價位，保障我國房地產市場、金融體系與

國民經濟健康、平穩、可持續發展。

參考文獻

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