基于房地產抵押的法律問題探討

申榮榮　張曉波

【摘 要】房地產抵押，是我國法律中的一項內容，主要是指抵押人因為某種原因將自己的房產通過不轉移占有的方式，合法的向抵押權人提供債務履行擔保的一種行為。在房地產抵押的過程中，會牽連到我國房地產抵押的相關法律問題，需要抵押人和債權人格外的注意。

【關鍵詞】房地產抵押；法律問題；債務履行擔保

隨著社會經濟的發展和科學技術的進步，我國的法律制度正在逐步完善。房地產抵押是抵押人向債權人進行擔保的一種方式，目前在我國的法律中已經有了明確的規定。但是在實際的房底產抵押過程中，會關系到很多其它的相關法律問題，容易產生一些糾紛。因此，在房地產抵押的過程中，抵押方和債券方應該全面了解相關的法律規定，保證房產抵押的合理性。

一、某房地產抵押案例

某包裝印刷有限公司，為了解決自己的資金緊張問題，向某個財務公司借款870萬元人民幣。在借款的時候，該包裝印刷有限公司把自己名下的國有土地使用作為貸款的抵押物，總共價值為1355.5萬元。但是，在規定的期限內，包裝印刷公司并沒有按時的償還貸款，財務公司向該地所述的法院提起了民事訴訟。法院在受理這起民事訴訟之后，根據該包裝印刷公司的實際情況，宣布該公司破產。在包裝印刷公司的破產過程中，因為債權方財務公司的抵押物優先受償權沒有得到體現，而且包裝印刷公司的破產財產并不能夠實現對所破產費用的清償。法院對包裝印刷公司的破產裁定，沒有完全的實現財務公司的民事權益。因此，財務公司又向法院提起了行政訴訟和行政賠償訴訟，要求國土規劃局賠償他們的相關損失。法院在進行一定的審理之后認為，房地產的抵押登記不合法。最后經過法院的審判，認定規劃國土局應該賠償財務公司的870萬人民幣和相關的經濟損失。

二、房地產抵押的相關法律問題

根據上述案例可知，房地產抵押的過程中，會牽涉到多方的權益，引起一定的法律問題。因此，抵押人和債權人在簽訂房地產抵押合約的時候，需要抵押人和債權人全面的了解房地產抵押的相關法律，充分的考慮所有可能出現的影響因素，實現房地產抵押的合法性，保證房地產抵押的有效性，才能實現房地產抵押的重要作用。

（一）抵押權和房地產轉讓

房地產抵押的過程中，會產生抵押權。把自己名下的房地產合法的轉讓給他人，會形成房地產轉讓權。在房地產的抵押過程中，如果再次進行轉讓，就會產生抵押權和房地產轉讓權的法律關系。房地產抵押期間，抵押人如果要對已經辦理過登記的抵押物進行轉讓，需要及時的通知抵押權人，并且告知受讓人轉讓物已經被抵押的真實情況。如果已經抵押的房地產進行轉讓的時候，抵押權人或者受讓人處于不知情的狀態，抵押的房地產再次進行轉讓的行為屬于無效行為，不被法律承認。在合法的抵押物轉讓過程中，如果轉讓抵押物的機制不符合其自身的價值，抵押人必須向抵押權人提供一定的擔保。如果抵押權人沒有提供相應的擔保，抵押物的轉讓屬于不合法行為。

（二）房地產抵押登記的擔保原則

房地產的抵押人為了某些原因向債權人進行房地產抵押的過程中，還涉及到房地產抵押登記的擔保問題。房地產抵押的擔保行為，具有一定的法律原則和法定期限，需要抵押人和債權人在擬定合約的時候，具體的進行說明。隨著我國《擔保法》的頒布，越來越多的人都已經逐漸的接受和認同了《擔保法》中“抵押不登記無效”的規定。這一內容，屬于我國法律對房地產抵押過程中實施的強制登記制度。但是，對于房地產抵押擔保的期限仍然缺乏明確的認識。對于房地產抵押過程中，抵押人是否可以自己對抵押期限進行設置的問題，我國的法律還沒有明確的規定。因此，一旦涉及這項問題，也會對房地產的抵押造成一定的影響。例如，某房地產的抵押人在進行抵押的過程中，對抵押的期限作出了設置，但是在限定的時間內卻沒有向債權方拿回抵押的能力。在這種情況下，對房地產的判定問題，就會成為法院的一項難點。針對這種問題，要想從根本上解決，需要我國政府完善相關的法律。

（三）房地產抵押的限制

雖然我國的法律允許一些人或者企業利用自己的房地產進行抵押，但是在房地產抵押的過程中，還會受到一定的限制。在我國的《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》這兩項法律法規中，對房地產的抵押設定了具體的限制。例如，房地產進行抵押的過程中，抵押人不能對房地產的土地所有權進行抵押。這要求抵押人在進行房地產抵押的過程中，應該區分房地產所屬土地的性質，屬于劃撥方式取得的土地，是不可以進行抵押的。不能抵押的土地，還包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些歸屬于集體所有的土地。這些土地的使用權也是不能進行抵押的，但是這些土地的依法承包者，具有使用權的除外等。

三、結語

隨著我國社會經濟的發展，房地產行業得到了迅速的發展。大多數人都有屬于自己的房產，房地產抵押已經成為一些債權人運用的主要債權擔保形式。在房地產抵押的過程中，會牽連到一些相關的法律問題，只有全面的了解，才能保證房地產抵押的合法性。

參考文獻

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