基于房地產(chǎn)抵押的法律問題探討

申榮榮　張曉波

【摘 要】房地產(chǎn)抵押，是我國法律中的一項(xiàng)內(nèi)容，主要是指抵押人因?yàn)槟撤N原因?qū)⒆约旱姆慨a(chǎn)通過不轉(zhuǎn)移占有的方式，合法的向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的一種行為。在房地產(chǎn)抵押的過程中，會(huì)牽連到我國房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律問題，需要抵押人和債權(quán)人格外的注意。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押；法律問題；債務(wù)履行擔(dān)保

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，我國的法律制度正在逐步完善。房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，目前在我國的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的房底產(chǎn)抵押過程中，會(huì)關(guān)系到很多其它的相關(guān)法律問題，容易產(chǎn)生一些糾紛。因此，在房地產(chǎn)抵押的過程中，抵押方和債券方應(yīng)該全面了解相關(guān)的法律規(guī)定，保證房產(chǎn)抵押的合理性。

一、某房地產(chǎn)抵押案例

某包裝印刷有限公司，為了解決自己的資金緊張問題，向某個(gè)財(cái)務(wù)公司借款870萬元人民幣。在借款的時(shí)候，該包裝印刷有限公司把自己名下的國有土地使用作為貸款的抵押物，總共價(jià)值為1355.5萬元。但是，在規(guī)定的期限內(nèi)，包裝印刷公司并沒有按時(shí)的償還貸款，財(cái)務(wù)公司向該地所述的法院提起了民事訴訟。法院在受理這起民事訴訟之后，根據(jù)該包裝印刷公司的實(shí)際情況，宣布該公司破產(chǎn)。在包裝印刷公司的破產(chǎn)過程中，因?yàn)閭鶛?quán)方財(cái)務(wù)公司的抵押物優(yōu)先受償權(quán)沒有得到體現(xiàn)，而且包裝印刷公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不能夠?qū)崿F(xiàn)對所破產(chǎn)費(fèi)用的清償。法院對包裝印刷公司的破產(chǎn)裁定，沒有完全的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公司的民事權(quán)益。因此，財(cái)務(wù)公司又向法院提起了行政訴訟和行政賠償訴訟，要求國土規(guī)劃局賠償他們的相關(guān)損失。法院在進(jìn)行一定的審理之后認(rèn)為，房地產(chǎn)的抵押登記不合法。最后經(jīng)過法院的審判，認(rèn)定規(guī)劃國土局應(yīng)該賠償財(cái)務(wù)公司的870萬人民幣和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律問題

根據(jù)上述案例可知，房地產(chǎn)抵押的過程中，會(huì)牽涉到多方的權(quán)益，引起一定的法律問題。因此，抵押人和債權(quán)人在簽訂房地產(chǎn)抵押合約的時(shí)候，需要抵押人和債權(quán)人全面的了解房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律，充分的考慮所有可能出現(xiàn)的影響因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的合法性，保證房地產(chǎn)抵押的有效性，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的重要作用。

（一）抵押權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)抵押的過程中，會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)。把自己名下的房地產(chǎn)合法的轉(zhuǎn)讓給他人，會(huì)形成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)。在房地產(chǎn)的抵押過程中，如果再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)的法律關(guān)系。房地產(chǎn)抵押期間，抵押人如果要對已經(jīng)辦理過登記的抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)的通知抵押權(quán)人，并且告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)被抵押的真實(shí)情況。如果已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，抵押權(quán)人或者受讓人處于不知情的狀態(tài)，抵押的房地產(chǎn)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為屬于無效行為，不被法律承認(rèn)。在合法的抵押物轉(zhuǎn)讓過程中，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的機(jī)制不符合其自身的價(jià)值，抵押人必須向抵押權(quán)人提供一定的擔(dān)保。如果抵押權(quán)人沒有提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押物的轉(zhuǎn)讓屬于不合法行為。

（二）房地產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保原則

房地產(chǎn)的抵押人為了某些原因向債權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過程中，還涉及到房地產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保問題。房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保行為，具有一定的法律原則和法定期限，需要抵押人和債權(quán)人在擬定合約的時(shí)候，具體的進(jìn)行說明。隨著我國《擔(dān)保法》的頒布，越來越多的人都已經(jīng)逐漸的接受和認(rèn)同了《擔(dān)保法》中“抵押不登記無效”的規(guī)定。這一內(nèi)容，屬于我國法律對房地產(chǎn)抵押過程中實(shí)施的強(qiáng)制登記制度。但是，對于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的期限仍然缺乏明確的認(rèn)識。對于房地產(chǎn)抵押過程中，抵押人是否可以自己對抵押期限進(jìn)行設(shè)置的問題，我國的法律還沒有明確的規(guī)定。因此，一旦涉及這項(xiàng)問題，也會(huì)對房地產(chǎn)的抵押造成一定的影響。例如，某房地產(chǎn)的抵押人在進(jìn)行抵押的過程中，對抵押的期限作出了設(shè)置，但是在限定的時(shí)間內(nèi)卻沒有向債權(quán)方拿回抵押的能力。在這種情況下，對房地產(chǎn)的判定問題，就會(huì)成為法院的一項(xiàng)難點(diǎn)。針對這種問題，要想從根本上解決，需要我國政府完善相關(guān)的法律。

（三）房地產(chǎn)抵押的限制

雖然我國的法律允許一些人或者企業(yè)利用自己的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，但是在房地產(chǎn)抵押的過程中，還會(huì)受到一定的限制。在我國的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》這兩項(xiàng)法律法規(guī)中，對房地產(chǎn)的抵押設(shè)定了具體的限制。例如，房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的過程中，抵押人不能對房地產(chǎn)的土地所有權(quán)進(jìn)行抵押。這要求抵押人在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過程中，應(yīng)該區(qū)分房地產(chǎn)所屬土地的性質(zhì)，屬于劃撥方式取得的土地，是不可以進(jìn)行抵押的。不能抵押的土地，還包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些歸屬于集體所有的土地。這些土地的使用權(quán)也是不能進(jìn)行抵押的，但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。

三、結(jié)語

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。大多數(shù)人都有屬于自己的房產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為一些債權(quán)人運(yùn)用的主要債權(quán)擔(dān)保形式。在房地產(chǎn)抵押的過程中，會(huì)牽連到一些相關(guān)的法律問題，只有全面的了解，才能保證房地產(chǎn)抵押的合法性。

參考文獻(xiàn)

[1] 蔚玲.我國房地產(chǎn)抵押若干法律問題探討[J].中國證券期貨，2009，31（06）：242-242.

[2] 李銳.房地產(chǎn)抵押的若干問題探討[J].科學(xué)與財(cái)富， 2011，36（01）：55-57.endprint