房地產項目的成本控制

■王立志 ■廣西梧州中恒房地產開發有限公司，廣西 梧州 543002

1 房地產開發成本的構成

(1)土地費用;(2)前期費用;(3)基礎設施費用;(4)建筑安裝工程費用;(5)公用配套設施費用;(6)開發間接費用;(7)銷售費用;(8)管理費用;(9)財務費用;(10)不可預見費用。

2 房地產開發企業成本控制存在的問題

2.1 企業拿地缺乏理性

(1)土地競拍推高地價。房地產開發離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。通過拍賣方式獲取開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。例如:2013年9月4日，融創拍下“農展館地塊”，單價高達73099元/平米，成為北京新地王。預計土地費用占總成本在60%以上，甚至可能達到70%到80%之間。

(2)企業熱衷于“造城”，拿了大量的偏僻廉價地塊。有些房地產公司為了避免土地競拍的惡性競爭，又要考慮到企業的發展，不得不向一些偏僻的地方發展，許多鬼城的出現也是開發商無奈的選擇。開發商只能期待通過城鎮化的發展或者新城市的崛起帶來銷售上的突破，然而其中的風險是不言而喻的。例如:珠江地產在北京與天津之間拿了大量土建，雄心勃勃要自己造新城，導致企業深陷其中，曾經名列前茅的開發企業，現在已被其他大地產公司遠遠拋在了身后。

2.2 設計階段缺乏有效的成本控制

設計階段對項目成本的影響是巨大的，準確合理的設計可大幅度降低工程造價.

(1)設計單位缺乏競爭。很多公司長期使用一家設計單位，導致設計方案缺乏創新，甚至于出現低級的設計失誤。由于缺乏危機感，導致設計速度滯后，嚴重影響工程的進度。

(2)設計費用過低。許多公司只考慮到節約成本，而選擇設計費用較低的公司，導致設計方案的質量很差，設計失誤很多，設計速度滯后，嚴重影響工程的質量、進度和成本。

(3)公司缺乏項目整體定位。由于房地產開發企業沒有準確的項目定位，導致設計方案頻頻更改，有的甚至已經開工了還在更改。

2.3 施工階段缺乏有效的成本控制

建筑安裝成本是指在房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用，在整個成本構成中所占比例較大。

(1)施工單位缺乏競爭。很多公司施工單位往往是公司老板指定的，缺乏競爭機制，監理及甲方駐地代表對施工企業不敢管或者管了也不聽。造成施工質量、進度難以把控。

(2)監理公司沒有起到應有的作用。許多公司沒有充分利用監理的作用，形成有效的工程質量控制系統。導致項目管理混亂，成本失控，質量、進度也難以保障。

(3)招投標工作混亂。由于工程招投標的復雜性，加上很多企業沒有完善的招投標制度，或者有制度也不執行，無法形成真正公平、公正、公開的競爭氛圍，導致成本控制的不理想。

(4)現場變更、簽證沒有有效的控制制度。由于很多工程是隱蔽性施工，如果不做好過程監督，很容易造成“簽證黑洞”

(5)沒有有效的工程進度款支付制度。沒有完善的工程進度款管理制度，容易造成工程款超付。

(6)沒有有效的合同管理制度。在合同簽訂執行過程中，沒有完善的合同管理制度，容易造成甲乙雙方無法達成一致，甚至對簿公堂，給工程帶來極大的影響。例如:某公司因合同中未明確是固定價格還是可調價合同，當鋼筋價格出現了快速上漲，施工單位和開發公司無奈之下對簿公堂，造成工程停工一年。

2.4 企業成本控制與戰略目標脫節

很多企業雖然指定了成本控制計劃，可是并沒有明確的企業戰略目標，這樣往往造成成本控制與戰略目標脫節，通俗的講就是“深一腳，淺一腳”項目的建造過程中，設計方案和材料、設備的選擇上，往往是根據決策人的意圖來定的，當決策者對整個項目沒有明確的認識時，只能是跟著感覺了。

(1)企業決策缺乏科學合理的體系。房地產開發決策的基本特征是智力化或知識密集性，決策工作是成本控制的關鍵。很多公司要么決策復雜人浮于事，形成各種利益小團體，最終嚴重影響公司發展。要么由老板一個人拍板或老板指定的人拍板，這種方式決策效率固然較快，但往往受決策者的水平限制，如果決策者懂得房地產開發的全部知識，那么對企業來說就是好事，但往往決策者并不是專業人員，這個整個開發項目帶來的危害是巨大的。

(2)企業沒有認真進行可行性研究。許多公司對于可行性研究沒有充分的重視，往往只是流于形式。并沒有對多個方案進行優選的科學方法。造成項目邊施工邊更改。造成成本的極大浪費。沒有對項目進行前期定位，往往是設計院設計什么就是什么，走一步看一步。

2.5 外部借款成本相對較高

對房地產開發企業來講，項目開發需要投入大量的資金，基于企業運營模式以及項目開展規模的影響，往往需要借助于不同的融資渠道進行項目開發的借款。但因借款金額較大、利率的水平較高以及借款時間較長等因素的影響，往往使房地產企業背負較重的外部借款利息。例如:曾經輝煌一時的順馳公司，就是因為急速的擴張導致被路勁基建收購，并且非常遺憾的錯過了之后房價飛漲的大好形勢。令人唏噓不已。還有最近的融創收購綠城事件.

2.6 成本控制目標不明確

對房地產開發企業來講，目標成本是企業成本控制工作有效開展的基本依據。項目開發在施工之前，在經過細致全面的測算、核算后確定的目標成本，可以對項目開發的成本投入進行整體的控制。但目前，多數房地產開發企業在工程高回報率以及事后核算為重這兩種觀念的影響下，往往忽略了對成本控制目標的重視，缺乏成本控制的整體觀念。工程變更、成本控制缺乏依據則成為常見狀況，而企業成本控制的有效開展以及控制結果也因此而受到影響。

3 房地產開發企業成本控制的策略

很多房地產開發企業都意識到了成本控制的必要性，可是對于如何做好成本控制確沒有清晰的思路。現代成本管理的五大理論包括一、作業成本管理.二、戰略成本管理.三、產品生命周期成本管理.四、成本規劃.五、全面成本管理.

3.1 建立科學的企業決策系統

房地產開發的決策的基本特征是智力化和知識密集性。所以無論是股份制企業還是一個老板獨大的個體私營企業。建立完善的科學的企業決策系統不僅對成本控制是最關鍵的，對整個的企業管理都是最為關鍵的。

(1)權利義務必須清晰。應將房地產開發過程中所有需要決策的事情羅列出來。將每一件事情的決策者的權利與義務闡釋清楚。做到無論任何事情如何決策清晰明了。任何事情的主要責任次要責任也清晰明了。這里體現的就是全面成本管理，將管理過程進行分析，持續不斷改善。

(2)監督審查必須到位。對于房地產開發企業的決策體系一定要做到事中的監督和事后的審查。其中事后的審查是對于決策者的監督監管最為有效的方式。千萬不要把事后改在事中，那樣將嚴重影響決策的效率和決策者的積極性。然而沒有事后的審查又往往不能對企業決策者啟動警示的作用。大企業應建立內部審計制度，不能每件事情都查，也要進行隨機抽查，使監督做到行之有效。萬科董事局主席王石曾經說過:“俗話說‘用人不疑，疑人不用’。我的觀點:從管理學的角度每個人都是可疑的，包括我自己。一定要清楚，我們都是凡人。每個人都有正義邪惡、善良丑陋、向善向惡、寬容嫉妒兩個層面。用人要懷疑，但是是制度性地懷疑。

(3)建立有效的組織結構。一個分工明確、組織嚴密的組織結構對于房地產企業高質高效完成各項工作是至關重要的。

(4)建立清晰明確的流程圖。建立清晰明確的流程圖，對于房地產開發企業的各項工作，都具有指導意義，避免工作中出現混亂的現象。

3.2 企業拿地必須理智

無論是在城市核心地區拿地還是在新規劃的地區拿地，企業一定要掌握比較全面準確的信息。對目標地塊的特點有了比較清楚的認識，對未來市場變化趨勢有了相對準確的預測后，進行初步產品方案規劃。這不僅僅對成本控制至關重要，還決定的房地產開發企業的生與死。

3.3 準確的可行性研究報告

做好可行性研究報告工作，從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究使決策科學化、程序化，提高決策的可靠性，更清楚了解市場和項目本身的特點、定位，有效規避投資風險，增強開發商對項目的把握能力。

3.4 建立與企業戰略目標匹配的成本控制目標

建立動態成本控制體系，通過目標成本－合同簽約金額－合同變更－合同結算來不斷更新動態成本，并以目標成本為基礎，對動態成本與目標成本之間的差異進行比較分析，滿足成本控制的動態監控。

3.5 樹立全員成本控制意識

企業每個職工都應負有成本職責，成本控制是全體職工的共同任務，只有通過全體職工協調一致的努力才能完成，所以，必須調動全體員工的積極性才能做好成本控制。

3.6 重視人力資源管理對成本控制的重要意義

美國PaulRomer專家提出:“點子加技術發明等于經濟發展的推動力。可見企業人員的專業能力和解決問題的好思路好辦法對企業是何等重要。對于成本控制也是來說還要加上良好的道德。

(1)發掘具有良好道德的人才。對于房地產開發企業成本控制來講，具備良好的道德是重中之重。然而這樣的人才還要有良好的企業氛圍做基礎。

(2)樹立正確的人才觀。企業選才要合理，避免大材小用或小材大用。盡量避免親屬在企業中工作。在企業用人上也要做到公平、公正。

(3)建立專家型的團隊。作為房地產開發企業涉及的面很廣，對專業性要求比較高。無論是和國土、建委、市政、環保、消防、人防、抗震、供水、供電、燃氣、房產、公安等政府部門打交道以外，還要和設計、施工、監理、地勘、策劃等專業公司合作。任何一個環節處理不好都會牽扯到成本和工期，甚至影響項目開發的成敗。只有經驗豐富的人才才能避免過去別的公司犯得錯誤。才能指導設計、施工等合作公司優化方案，控制成本。

3.7 建立完善的招投標管理制度

控制成本最為有效的辦法就是進行招投標，無論是設計還是施工，不僅要比較價格還要比較方案的技術性和經濟性。只有引入競爭機制，才能真正控制好成本。

3.8 建立優化方案獎勵制度

很多企業在設計施工階段沒有很好的成本控制辦法，只有建立了優化方案獎勵制度，使設計、施工、監理單位真正積極主動的為企業成本控制獻計獻策。

4 總結

房地產行業經過了二十幾年的發展，特別是自近十年來的價格飛漲，局部地區已經形成了泡沫，加上房地產的造富神話，造成大量的企業投身房地產開發行業。造成行業競爭壓力巨大。房地產企業只有強化自身管理水平，才能應對可能面臨的價格下降，帶來的風險，雖然房地產至少還有二十年的發展機會，但不代表所有的企業都可以高枕無憂。成本控制作為企業管理中的重點，一定會越來越引起企業負責人的重視。在筆者看來房地產的成本控制簡單可以概括為:聘請具有良好道德的、有聰明才智的、有經驗的專業人才，建立有效的監督監管機制，規范企業管理制度，創造良好的競爭環境，房地產開發企業成本控制一定會取得成功。

［1］柯寶紅、夏鑫.房地產開發前期成本控制的研究［J］.全國商情(經濟理論研究).2011(02).

［2］高志偉.房地產開發成本管理研究［J］.現代商貿工業.2010(21).

［3］王軼姝.金融危機背景下房地產開發成本控制研究［J］.現代商貿工業.2009(18).