英國土地法基本概念之歷史解讀

洪 蕎

(中國人民大學 法學院，北京 100872)

英國土地法①英國位于歐洲大陸西北面，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭四個部分組成。四個部分中英格蘭國土面積最大、其次依次為蘇格蘭、威爾士、北愛爾蘭。由于歷史原因，現行英國法中蘇格蘭實行與其它三個王國不相同的法律制度，但英國法律的主體還是歸屬普通法法系。蘇格蘭法相對獨立，基于蘇格蘭土地法的相對獨立性，本文中英國土地法主要指的是適用于英格蘭、威爾士和北愛爾蘭的土地法。是英國整個財產法的核心，在英美法律體系中，占據著非常重要的位置。然而，即便是對土地問題高度關注的當代中國，學者們對英國土地法的研究并不那么充分。中國學者相對來說更為關注英國法中財產權的研究，這可能與法律部門的劃分有一定關系:中國并沒有專門意義上的土地法②在中國，土地法的全部內容大體可劃分作兩部分，一是土地管理方面，另一部分是關于土地權利的內容。土地管理法律受國家土地政策影響變動較大，而土地權利的內容則相對穩定，這一部分是由物權法來規定。中國有關土地方面的法律共有16個，行政法規87個，專項司法解釋34條，除此以外，還有若干地方性法規、規章等共10171個規范性文件共同組成了我國土地法的全部內容。，土地是被看作是民法不動產物權的客體，土地的所有、使用、轉移、收益以及侵害補償都適用民法一般原理，納入民事法律中一體規定，而除此以外對土地的有關開發、利用和保護，都歸屬不同法律部門進行調整。大陸法系的物權法和英美法系的財產法在法律范疇上更為接近，因而吸引了更多的關注目光。另一方面，這與英國土地法本身的研究難度也有很大關系。英國土地法是在歷史沿革中逐漸積累的結果，法律結構和淵源都異常復雜，要展開全面的研究難度很大。

然而，英國土地法的研究卻是不可忽略之領域。英國是世界上最早進入資本主義的國家，由此，現代世界的經濟和主體文明在相當長的時間內都由其來主導。然而，一方面是經濟的飛速發展和社會改革，另一方面作為調整社會最基礎財產關系的土地法，直到1925年以前仍然維持著封建法制的面貌。法律滯后于經濟并非稀有現象，但是一個封建法律卻能夠實現對近代資本主義經濟發展最為迅速國家基礎法律關系的調整，這是非常奇怪的現象。雖然1925年議會頒布六部法律集中對財產法進行改革，英國土地權利體系規則基本奠定，但之后的英國土地法也長期被詬病為落后于社會發展。現階段，我國一樣面臨著在社會經濟高速發展背景下，如何加強土地法律制度建設的問題。除了土地法在社會變遷中的面臨的問題有類似的部分，就是具體法律規則設計方面，如英國的土地法沒有嚴格意義上的絕對所有權，有關的土地權益都以保有的形式以一種權利束的方式進行分割。英國土地法的彈性制度設計模式以及重視土地的實際效用，將土地權益在時間軸上加以切割，極大提高了土地利用的效率等，都可以給我們當下的土地法律建設提供有益的啟發。

在英國土地法有關的研究中，基本概念的界定非常重要。與英國土地法有關的研究應從概念開始，一方面，英國土地法有一些與大陸法系截然不同的概念，即使有我們已建立的概念體系對應的語詞，其內涵或外延卻不完全一致，這容易導致概念的誤讀;另一方面，英國土地法有非常復雜的演進歷史，一些古老的土地法律概念和其推演方式已經在現行法律中難覓蹤跡，但其推演結論在現行法律中依然存在，這給理解和運用現行規則帶來很大困難，必須回溯英國土地法演進的歷史，知曉那些已經消失的概念含義以及現行規則如何由其推導而來，只有這樣才可以理解英國土地法的眾多復雜而奇怪的規定。而這些都是順利開展土地法研究的基礎。

一、英國土地法的核心概念

1.土地——法律意義上的四維存在

英國1925年財產法至今還在適用，其中對法律意義上的土地有明確界定:“法律上的土地包括任何保有形式的土地，礦藏及礦物、建筑物或建筑物的任何部分以及其他有形的可繼承地產(corporeal hereditament)①“有形的可繼承地產”是一種指稱土地及其附屬物的古老說法，而“無形的可繼承地產”則指土地上的無形利益，例如抵押權與地役權(如道路通行權)。;同時也包括地租和其他無形的可繼承地產(incorporeal hereditament)，以及地役權、特別權益或者來自土地或土地之上的利益?！雹贚aw of Property Act 1925，s205(1)(ix)從這個界定中至少可以看出，英國法中“土地”不僅指物理形態的土地本身及其附屬物，還包括土地之上的任何權益。

這個概念與別國法律中的“土地”相比有所不同。從大陸法系國家來看，土地法中的核心內容大都淵源于羅馬法中的土地物權，而在羅馬法中，土地是作為不動產所涵蓋的三類有體物中最基本的一種，即“土地包括耕作地、住宅地、意大利土地、外省土地、公地和私地等”[1]307。從這個界定可以看出，羅馬法中的“土地”內涵較為單純，其本身并不包含土地之上的權益。事實上，土地之上的權益在羅馬法中是被更上位的概念“不動產”所涵蓋了。大陸法系各國對土地的界定與羅馬法相比，基本不出其右。

從以上對比可以看出，英國法上的土地內涵相比大陸法系更為復雜。事實上，英國土地法中的“土地”是四維的。長與寬之維外，第三維是空間之維，即土地在高度和深度上可以一直延伸，直到法律有另外的限制，著名的“土地所有人的權利上至天空，下至地心”[2]20傳遞的就是這樣一種理念。除了長、寬、深之外，在“土地”的概念界定背后(以及其它與土地有關的利益)，隱藏著“土地”的第四維，即“時間”，這正是英國土地法上若干精巧設計的來源。在英國土地法上，某人對土地的權利在時間上可以是終身享有、可以是某個時段持續享有，也可以是未來某種條件成就后享有。在未來享有的權利雖然未到期限但也可以被估價并在市場交易。購買這種未到期的權利者，從某種意義上講，購買的是時間，是一種現在去獲得一個人可能需要等待很長時間的權利。對時間因素的正確把握關系到對英國土地法許多基本問題、基本權利類型的理解。

2.動產與不動產——源于訴訟形式的劃分

現有對動產和不動產的認識基本都來源于大陸法系民法對物的基本分類。即以物能否移動和移動后是否會損害物的價值為標準劃分為動產和不動產。能移動并且不會因為移動而損害其價值的物稱為動產，而不能夠移動或雖然可以移動但卻會因為移動而損害其價值的物稱之為不動產。在大陸法系，“不動產”包括“土地”，是土地的上位概念，但并不等同于“土地”。羅馬法將不動產分為三類:(1)土地;(2)動產附著于不動產而成為不動產;(3)按標的性質區分的地上權、永租權、地役權和不移轉占有的不動產抵押權等無體物。

英國財產法中也分不動產和動產，但其指稱和大陸法系不動產和動產的具體含義有所不同。英國財產法中的動產和不動產劃分源于中世紀普通法訴訟形式之分。不動產通常稱為realty，其來自于對物訴訟，意即這種訴訟要求收回實體的、特定的物，其范圍主要指土地上的權益，但不包括租賃保有地;動產通常稱為personalty或chattels，其來自于對人訴訟，意即這種訴訟要求特定人歸還原物或賠償損失，其范圍是指可移動的財產以及不可移動的租賃保有地。租賃保有地常被稱為chattel real，即屬物動產或準不動產，而所有其他動產則被稱為chattel personal即屬人動產。[3]155

在英國法中，動產與不動產的劃分是基于歷史原因作出的，其也是英國法古老的程序先于權利原則的一個具體例證。現在，動產與不動產的區分已經不太能感覺得到了，租賃保有制現在基本是放在不動產部分進行論述。但在分門別類地論述動產和不動產的專著中許多還明確有著動產與不動產的劃分。了解這一點，可以避免進行土地法的研究時陷入概念內涵和外延的混亂。

3.保有——土地法之核心概念

保有是英美法上獨有的概念，至今仍在使用，并成為英國土地法最為核心和重要的概念。從字面上理解，保有(tenure)包含時間的意味，可以理解為長時間持有，其既是一種制度，也是一種土地權益，即一般多在保有制或保有權意義上使用。在英國土地法上，雖然土地保有權是土地保有制關系下的土地權益(在保有制關系的制約下，土地保有權的內涵需要結合土地保有制關系的性質才能理解，保有制的類型和性質不同，那么當事人所享有的保有權的具體內容也不同)，但土地保有制和土地保有權并非同時產生，土地保有制的產生早于保有權。

保有在拉丁語中為 tenure或 tenor investiture，本義是指領主封授土地時為領有土地設立的條件。其由1066年諾曼征服的征服者將諾曼底地區業已確立的土地保有制引入英格蘭并加以發展。在英國土地法上，保有表示保有人(tenant)以某種義務為條件向領主(lord)持有土地。土地保有制創立之初它可以說既是一種土地利益的分配方式，在某種程度上也是一種體現分配者身份地位的社會關系模式，但因為此種土地利益的分配是與保有人對領主的人身依附關系密切聯系的，因而土地保有制對土地利益的分配結果，還沒有被放到一個統一的框架下加以認識和規范，不具有上升到法律層面上形成為土地權利的基本制度條件。到中世紀初期，土地保有制作為一種基本的社會關系模式，不僅具有分配土地利益的功能，還決定人們在社會生活中的地位，因而具有公法上某種司法行政管理的意義。隨著保有制中人身依附關系的衰落，自由保有制當事人基于土地保有制關系享有的權益上升到法律層面上，形成了普通法上的土地保有權。[4]46

4.占有——二元權益保護機制之基礎

在英國法上，乃至于在其他國家法中，占有是最不容易理解的概念之一。理解這一概念的部分困難來自于這樣的事實:即該術語的法律意義并非完全與其通常的非法律上的意義相吻合。占有大概含義是指有意圖的實際控制，但這只是非法律意義上一般人的認識。在英國財產法上，占有的法律內涵通過法官解釋法律的過程不斷得以豐富，法官賦予占有人特定的權利，以區別于實施占有的權利，而實施占有的權利只是從這種特定權利中推衍出來的。這種特定權利還包括占有人對侵害其占有的人的侵害行為請求損害賠償的權利以及其他權利。事實上，當占有與財產法聯系在一起時，這種特定權利的真實含義是指一系列占有權利的集合，這種集合總稱為占有權。在英國土地法上，除了財產法上占有權利集合的普遍意義外，占有還有其特殊的意義。

早期英格蘭土地法的基本概念是占有。如果有人強占(即非法占有)土地，那么依法占有土地的人有權在法院將其收回。起先，占有描述的是一個人和他工作、生活所依靠的土地之間的密切關系，即依法占有土地的人就是明顯占有該土地的人，即‘居住’在該土地上的人。幾個世紀以來，這個簡單的概念被不斷地完善、修改和闡述，并為保有權和占有權所取代。保有權和占有權在一些法律內容上有重合，但在英國土地法上，占有(possession)和保有(seisin)是有區分的[5]351，這種區分的意義并不在于區別本身，而是基于這種區分，英國土地法的一整套權益保護機制得以建立。

英國土地法上的保有是以占有為基礎的，根據普通法的基本規則，保有人對土地的占有既是他享有權利承擔義務的基礎，也是領主獲取保有制權益的依據。但后世出現了保有人轉移占有的情況，如保有人將土地交給第三人占有并由自己享有或支配土地的收益，他的土地權益就成為了一種不包含占有的權益，對領主而言，由于保有人不占有土地，因此，當保有人不履行義務時，領主也不能通過扣押其土地的方式迫使其履行義務，也就是說，此時領主的權益也變成了一種沒有占有的權益，這種不包含占有的土地權益，無法適用普通法土地保有權制度加以規范，為了保護和規范這些不包含占有的權益，大法官適時地進行干預和調整，最終在普通法土地保有權之外將用益權作為一種新型的土地權益確認下來。這樣本質上不包含土地占有的一種土地權益即用益權得以確立，用益的確立對英國土地法的發展產生了重要影響。大法官在規范和保護土地用益制時，并沒有完全脫離普通法上的土地保有權，而是在一定程度上遵循著普通法土地保有權的制度模式，從而將普通法上的土地保有權制度模式應用到衡平法之上，最終建立起了保有權模式的衡平法土地權利制度。這樣，在保有與占有相分離的基礎上，英國土地法建構了自己的二元權益機制。

5.地產——地產權益之權利束

地產主要是普通法上的概念。地產一詞由來已久，該概念的產生要晚于保有。從13世紀中葉開始，在英國土地法上出現了一個專門的術語“地產”(estate)[6]11。這個詞的本義為地位(status)，最初被用來表示一個人在保有制結構中所處的法律身份和地位，但同時也用來指稱當事人依該身份地位所享有的土地權益，以表示在保有制下該土地權益的身份性、時間性等特征。一直到13世紀末，隨著身份依附關系的衰落和土地保有制的變革，estate一詞的含義發生了變化，以前指代的土地權益在保有制下身份性的特征，主要變化為被用于指代各種保有權益在時間延續性方面的特征，“它不是指一塊土地，而是指一個人能享用土地的時間”。

在后續的發展中，地產一般在權利的意義上使用，表明某人享有的特定地產所具有的權利屬性，即是指相關權利主體擁有的設定于土地之上具有特定存續期限的權益。地產權好比一個“權利束”，集合了各種土地權益，成為了各種土地權益的上位概念。每一塊土地都可能分割為無限多份權益，地產權揭示出相關主體的權利義務并非是人身性的或合同性的，這些權利義務同土地緊密相連，并可以自動地轉移到購買或繼承土地的人身上，而購買或繼承土地的人可以將有關權利義務轉讓給他人并對第三人產生約束力。地產權制度的一物多權多主形式無疑有利于土地財產權利的流轉。在律師看來地產權實際上就是“財產權”。現在存在有自由保有地產權、租賃保有權這兩種地產權以及第三種共同保有權。

在大陸法系，也有使用地產的概念，但其界定和使用都不是十分規范，另外，其在整個大陸法系中也難以取得英國土地法中這種核心的地位。以我國為例，我國的地產概念有廣義和狹義之分。根據《經濟大辭典》上的界定，廣義的地產等同于土地財產的含義，指有明確法律權屬關系，由純自然土地和全部土地資本構成的土地;而在法律上有明確的權屬關系，可以由所有者、經營者和使用者進行土地開發和經營，并能夠帶來相應經濟效益的建設用地為狹義的地產。[7]662從這個界定可以看出，我國的地產概念與英國土地法上的地產相差甚遠。

6.所有權——非與大陸法系對應的概念

土地所有權是大陸法系的概念，在英國，提及土地所有權嚴格說來是不正確的。英國所有的土地名義上都屬于國王，個人無法擁有土地本身，而只能擁有土地的財產權。既然是財產權就是可以分割、轉讓，既然是財產權就要注重收益性，這就注定了英國土地法重視土地收益的特性。有學者指出，大陸法的“所有權”概念，作為絕對、排他、永續的權利，好比一個盒子。所有人可以將原本放在盒子里的使用、收益等權利轉讓給他人，但是，只要盒子還是他的，即使已經完全空了，他也仍然享有所有權。

大陸法的所有權概念在英國土地法上沒有完全對應的權利類型。在普通法中，沒有盒子，只有權利束(bundle of rights)。普通法中取代“所有權”的概念是“地產權”(estate)，意指法律所認可的最完整、最具有優先性的權利束。在英國，私人對土地擁有的權利可用地產權來概括，而土地保有權則是地產權中重要和核心的一種權益類型。

根據密爾松在《普通法的歷史基礎》一書中的觀點，所有權是統一的法制社會的概念。在統一的法制社會中，國家決定了包括土地在內人們的所有財產權利。在這樣的法制社會中，人們的財產權利要受一般規則的調整，而這些規則創制出來主要是為了對交易進行規范并解決法律地位平等的當事人間的爭議。而保有權是產生于比較小的社會的概念，在這個比較小的社會中，沒有必要也無余地容納象所有權這樣的抽象概念，對領地具有完全控制權的領主就可以決定人們的各種所謂“權利”。保有人受領主支配，除了領主對他的接納或承認他的繼承人具有某種義務外，保有人并沒有任何可以稱為權利的東西。[8]102密爾松的這個觀點除了對所有權和保有權的產生的社會發展階段進行了分析，也從某種程度上說明了英國土地法上一個重要特征即重視實用，不注重抽象思維。這與整個英國法的特質相關。

二、英國土地法的調整對象和法律淵源

1.英國土地法的調整對象

對土地有關的法律關系，各國都有相關法律進行調整，但大陸法系和英美法系有較大差異。在大陸法系，土地被看作是民法不動產物權的客體，對作為物權客體的土地的所有、使用、轉移、收益以及侵害補償都適用民法一般原理，納入民事法律中一體規定。此外，有關土地的合理開發和利用，以及土地保護、土地治理以及土地管理方面等都歸屬不同法律部門進行調整。以我國為例，我國并沒有同英國土地法這種意義上的專門的土地法，有關土地的法律規定涉及民法、經濟法、環境資源法等多部法律，一般是由在開發和利用，以及保護改善土地和土地市場所發生的社會關系方面產生的各種法律規范和法律淵源的總和。

在大陸法系和英美法系，土地都是財產權的客體，都需要對土地財產法律關系進行調整，但具體調整方式不同。大陸法系財產權包含兩個不同方面，一是所謂“產權”問題，即所有者的所有權是無可爭議的，并且沒有人分享他的所有權;二是指產權及所有權的內容，即只有該所有者而非任何其他人，才對該物享有所有權，這種權益是排他的和完全的，或者用否定的說法，其他任何人均不能對該物主張產權，任何他人也不能實施降低其效用及減少其價值的行為。在英國財產法上，所謂財產權只具有大陸法系第一層涵義，即財產權主要規定所謂產權問題;在所有權內容這一部分相當大部分是由合同法和侵權行為法來調整的。此外，英國財產法并沒有規定我們因對物的所有而應承擔義務，這些義務屬于債法(尤其是侵權行為法)和類似于大陸法系公法的內容。英國財產法只賦予人們對物的法律權利，這些權利主要內容是:對物的實際所有權;獲取物之收益的權利;實施管理的權力，包括轉讓物的權力。可以說，財產法的主要內容并非對付業已發生的爭議，作為財產法重要部分的土地法也并非是引導人們如何買賣和轉移土地的法律，而是圍繞土地權益，以服務土地購買者需要出發的相關法律。

從英國土地法對土地的定義來看，土地不僅包括可感知的物質財產，比如土地、房屋、土壤，而且還應包括不可感知的土地上的權利。土地上可轉讓權利是土地法調整對象，土地法的內容就是對土地上這些權利的創設、轉移、運用、期限，以及如何運用這些權利來影響土地使用以及收益的規則。[9]2簡言之，從某種角度而言，土地法就是對土地上可轉讓權利的創設、收益、轉移規則。英國土地法規則本質上不同于合同法以及侵權法規則，這種不同主要在于:首先是否具有財產性，如一項土地上的權利可以轉讓，它就是一種財產，就是土地法規制的對象，土地法的財產性本質非常不同于普通合同關系中的那些個人義務;其次權利內容不同，對于土地上可轉讓權利的所有、權利的收益、權利的轉讓由土地法來進行規制，而對于這些權利的具體內容以及因對權利的享有而應承擔的義務則屬合同法和侵權法規制的內容;再次是權利當事人范圍不同，雖然許多有關土地或者土地權益的交易事實上是通過合同作為媒介來完成的，土地也是通過合同被轉賣，土地租賃也通過土地擁有者和承租者之間訂立合同來實現，但是需要雙方一致同意才能達成合同，并需要履行一定的行為，合同的效力也只影響到合同當事人雙方，而土地法權利卻與合同法權利不同，不管某項土地法權利是否通過合同來設立，但它都會影響到權利創設者之外的其他人。事實上，任何對土地法是什么的描述都是關于對創立、利用土地上財產權利的研究，這些權利表現為一種權利束的形式并且與土地本身密不可分。

作為財產法最重要部分的土地法而言，從實現所有這些財產內容的權利束中分離出一些權利的內容而將其分配給不同的人，對發揮土地效用是非常需要的。英國法在對待與土地有關權利方面的態度首要的是，原則上，對所有權的分割是不會發生什么障礙的。這一過程是通過運用諸如地產和保有這樣高度抽象的幾種制度設計來進行的。

2.英國土地法的法律淵源

現代英國土地法，從法律淵源上看，主要是由一系列制定法、歷史形成的法令、法院判例、甚至是權威著作等共同組成。在普通法體系中，判例法為主是其主要特征，但也包含大量制定法、習慣法。就英國土地法而言，從制定法來看，從1066－2010年，聯合王國效力范圍內與土地有關的法令非常之多，達到534個，但絕大多數都是1925年之后制定的。這些制定法構成了英國土地法的主要內容，但是在這些制定法之外，還存在著大量的土地習慣、土地權威著作等等，都共同組成了英國土地法的重要內容。制定法的主體來源一般指1925年頒布，1926年1月1日正式實施的涉及土地的一系列財產法案。這主要是包括1922年財產法案的部分內容(該部分內容在1924年財產法案修正案中被修正);1924財產法修正案;1925財產法案;1925土地交易法案;1925定居土地法案;1925信托法案;1925遺產管理法案;1925土地登記法案;1925大學與學院地產法案。在制定法范圍外，歷史上大量存在眾多有關土地的法令以及判例、權威著作等至今仍在繼續保持著效力。

從歷史上看，英國的土地法制文明可以追溯到盎格魯－薩克森時期，但當時還不具有形成統一土地法的條件。1066年諾曼征服以后，宣布全國土地歸自己所有，自己是全國土地的唯一所有者。1086年威廉一世的索爾茲伯里盟誓在法律上正式確立了所有土地都最終向國王持有原則，同年進行的廣泛土地調查將全國土地登記在冊。由于國王是全國土地唯一所有者，領主必須從國王手中領有土地，并負擔相應義務，土地只能以保有的形式被國王以外的領主持有，這樣大陸法所有權在英國出現的可能性就被排除了。這一系列的措施在土地上形成了“國王—居間領主—土地保有人”的社會等級結構，其結果個人的社會地位要視其在土地關系中的地位而定。

中世紀中期到19世紀末，是英國土地法發生重要變化的主要歷史階段。在19世紀以前，英國土地法的基本框架、基本概念、權利的基本分類都已經形成并確立。19世紀，英國社會開始發生變化，近代工業革命對土地法提出了新的要求，而土地產權不清、高昂的交易成本以及土地利用的多重限制已日益不能滿足近代工業革命的要求，從19世紀30年代開始，英國進行了一系列的土地法改革，議會立法十分活躍，雖然改革未能從根本上改變英國土地法的面貌，但為20世紀初期系統改革財產法積累了寶貴的經驗。

1925年，英國頒布了《土地授予法》、《信托法》、《財產法》、《土地登記法》、《土地特殊權益法》、《遺產管理法》六項財產立法，最終完成了對封建土地法的資本主義改造，廢除許多封建土地制度，地產權僅剩下完全保有地產權和租借地產權兩種。經過改革，完全保有地產權事實上已與真正的所有權無多大區別。租借地產權的封建性也大為減輕，地產擁有人及租借人除交納稅款或租金外，無須承擔封建義務。同時，土地轉讓手續也大大減輕，并規定土地登記制度，將土地使用和轉讓置于政府管理和監督之下。

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