我國房地產投資信托基金的發展探討

楊景芝

摘要：隨著中信證券推出國內首單投資優質不動產資產的專項資產管理計劃產品—中信啟航，房地產投資信托基金在我國的發展模式和路徑也引起廣泛關注。本文回顧了房地產投資信托基金的發展歷程，對其現行政策進行分析，并提出發展REITs存在的問題和解決之道。

關鍵詞：房地產投資信托基金 融資 稅收優惠

一、房地產投資信托基金簡介

房地產投資信托基金（REITs）即通過發行收益憑證的方式匯集特定多種投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。通過REITs投資的方式，普通投資者能夠參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益，其本質屬于資產證券化的一種。

REITs可分為三類：股本房地產投資信托基金、按揭房地產投資信托基金、混合房地產投資信托基金，其中股本房地產投資信托基金占市場總規模近90%，主要負責經營發地產項目，其收入來源于租金。REITs具備資產質量高、流動性好、分紅穩定、享受稅收優惠等特點，在成熟市場上被視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

二、REITs的發展歷程

REITs最早產生于20世紀60年代初的美國，由美國國會通過的《1960年房地產投資信托法》通過，給予REITs稅收優惠，并允許其上市交易；之后，REITs市場得到發展，于20世紀70年代達到頂峰； 20世紀80年代，美國大批銀行由于房地產行業的呆賬壞賬而破產，REITs開始走向低谷；1986年，美國國會通過了《稅收改革法案》，該法案對REITs進行改革，使REITs的避稅優勢得以發揮，逐漸向公眾資本支撐的大眾投資產業發展過渡。截至2013年底，美國共有202只REITs公募基金，資產規模大約6703.34億元。

三、我國房地產融資現狀與REITs政策

2012年，我國房地產開發投資總額為71804億元，同比上漲16.2%。然而，房地產開發企業融資渠道的多樣性并沒有得到較大改善：房地產開發企業資金來源達96538億元，同比增長12.7%，其中國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占比分別為15.3%、0.4%、40.5%、43.8%。在其他資金來源中，定金及預售款總額為26558億元，個人按揭貸款總額為10524億元。

房地產業傳統的融資方式主要為企業自籌、銀行貸款以及部分定金和預售款項，信托、上市、基金等其他融資渠道發展較為緩慢、多元化的融資體系尚未形成。隨著近些年房地產調控的不斷升級，傳統的融資渠道不斷受阻，房地產企業為了更好的發展，積極嘗試一些“新興”方式，REITs作為其中一種，其證券化的產業投資方式將在未來中國商業房地產融資市場大有可為。

我國REITs的方案設計主要有兩種：“央行版”的債券型REITs和“證監會版”的股權型REITs。2009年，央行頒布《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》征求意見稿，其方案為偏債券型，委托方為房地產企業，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。到期由委托人或者第三方按照合同要求收購受益券。而證監會版REITs則是以股權類產品的方式組建房地產投資信托基金，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者通過持有REITs份額間接持有物業所有權，REITs在交易所公開交易。“央行版”和“證監會版”代表著REITs的兩個方向，從國際經驗來看，股權型REITs代表了未來的發展方向。

四、我國REITs模式存在的問題及建議

雖然國內對REITs做了大量的本土化嘗試，但其作為一種嶄新的融資手段，必然會經歷一個艱難的起步階段。其面臨的問題主要有：

（一）政策協調問題

我國REITs模式可采取信托計劃、房地產公司或封閉式基金的模式，但具體可以采用哪些形式沒有明確的法律規定，不同行業的分業監管使得REITs市場更加混亂。

（二）基礎資產問題

不論零售商業、工業倉儲、辦公樓還是公寓，REITs投資資產都必須滿足核心資產的要求。然而，目前我國物業形態比較復雜，尤其是二三線城市的商業地產，往往租售并舉，開發商無法擁有一棟樓的完整產權，基礎資產的不規范往往導致投資風險的增大。

（三）稅收環境的障礙

由于REITs要求的投資回報率較高，如果沒有免稅政策，則其很難得到規模化發展。

基于以上問題，我國創造必要的法律環境。對REITs立法應該從以下幾個方面考慮：對REITs的募集規則、募集規模、公司型REITs的股東人數、公司職位設置、相關資產管理人、受托人資格等方面做出明確規定；鑒于國外REITs的收入基本上來源于物業租金，收益90%以上須分配給股東，以換取免于雙重征稅的優惠待遇，國內也應當設立相關的REITs法規，明確規定收入來源及分配、給予稅收方面的優惠。

REITs將為企業提供一個高效、靈活、成本低的融資渠道，也將為廣大投資者提供一個收益穩定、回報豐厚、抗通脹性強的投資良機，若能得到企業、社會以及政府等多方面的支持，將呈現蓬勃發展之勢，但考慮到我國房地產市場的現狀，我國推行REITs應循序漸進，并及時完善相關配套設施。

參考文獻：

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