產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)贏利模式分析

孫中林

在宏觀調(diào)控政策不斷推出的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)正面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。不過各地區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控中非但未受影響，而且正以強(qiáng)勁的勢(shì)頭發(fā)展。成為房地產(chǎn)領(lǐng)域備受關(guān)注的一顆新星。據(jù)行業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，不久的將來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可與商業(yè)、住宅物業(yè)共同發(fā)展。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述與特征

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)合起來的房地產(chǎn)開發(fā)模式，其以新型工業(yè)化和新經(jīng)濟(jì)為背景，依托于產(chǎn)業(yè)，以地產(chǎn)為載體，面對(duì)的主要開發(fā)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)園區(qū)、生態(tài)寫字樓、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)用房以及工業(yè)樓宇等，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)與自然資源的充分融合，屬于集約化經(jīng)營、綜合開發(fā)的多功能產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)的綜合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于一般的房產(chǎn)開發(fā)明顯的標(biāo)志為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃與研究方面具有較高的專業(yè)要求。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化發(fā)展是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用，主要從企業(yè)加速孵化功能、產(chǎn)業(yè)集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現(xiàn)出來。下面對(duì)其逐一進(jìn)行探討。

（一）企業(yè)加速孵化功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將其他環(huán)境以及合理地產(chǎn)條件提供給企業(yè)，利用各種合理的扶持手段，不斷促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中不僅提供所需的硬件環(huán)境。例如一些基礎(chǔ)設(shè)施等，而且還提供諸如支持型的法規(guī)政策、完善的社會(huì)服務(wù)以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有孵化器的功能，加速企業(yè)與城市產(chǎn)品的孵化。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)于其他發(fā)展模式，其能匯聚分布在不同社會(huì)組織的多種資源，進(jìn)而協(xié)同發(fā)揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營造出良好的競(jìng)爭(zhēng)氣氛，保證不同組織間相互配合，實(shí)現(xiàn)資源更好的優(yōu)化整合。例如，北京以海淀區(qū)的中關(guān)村、MAX空港企業(yè)園為典型代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，抓住了發(fā)展機(jī)遇得以迅速的發(fā)展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域影響、擴(kuò)散和滲透未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模的部門或毗鄰區(qū)域。同時(shí)，促進(jìn)社會(huì)、科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面也包含在內(nèi)。張江高科作為我國高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樹立了良好的榜樣。張江高科的經(jīng)營理念為“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營藍(lán)籌股”，制定并處于實(shí)施階段的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)階越式發(fā)展戰(zhàn)略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區(qū)內(nèi)一百多家企業(yè)的參股目標(biāo)，由之前單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變成了高科技產(chǎn)業(yè)投資商。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在教育實(shí)驗(yàn)、地方科技等事業(yè)發(fā)展上發(fā)揮了較大的促進(jìn)作用，推動(dòng)了文化事業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)以及地方商業(yè)的發(fā)展，使勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)大大增加。

（四）融合功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合表示在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與科技融合方面體現(xiàn)的能力以及發(fā)揮的作用。主要從以下兩個(gè)方面加以體現(xiàn)：一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合了資金與技術(shù)，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)技術(shù)高新企業(yè)具備的高質(zhì)量且豐富的技術(shù)資源為依托，可吸收很多風(fēng)險(xiǎn)資本；另一方面，結(jié)合轉(zhuǎn)化與成果。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增加了相同產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)間的交流，為成果的轉(zhuǎn)化創(chuàng)造了良好條件。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一些中介組織與政府相關(guān)部門，促進(jìn)企業(yè)家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進(jìn)一步促進(jìn)了成果的轉(zhuǎn)化。

（五）示范功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)工藝以及技術(shù)產(chǎn)品等方面上的創(chuàng)新，推動(dòng)并影響著其他經(jīng)濟(jì)組織及區(qū)域外的企業(yè)，發(fā)揮了較好的示范功能，具體表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成之后，無論是技術(shù)成果利用還是技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)均取得較大成功，在短時(shí)間內(nèi)引起全國或區(qū)域性效仿與學(xué)習(xí)，有助于技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展；其二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在改革企業(yè)管理體制、運(yùn)行機(jī)制等方面，可為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以外的企業(yè)提供樣板。

三、保證項(xiàng)目商業(yè)盈利模式與開發(fā)模式制定的科學(xué)性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有較大投資規(guī)模以及較長的開發(fā)周期，涵蓋較多個(gè)子項(xiàng)目且涉及很多行業(yè)，并具有較高的專業(yè)化開發(fā)程度，運(yùn)作項(xiàng)目面臨較大難度。所以，需要統(tǒng)籌安排商業(yè)盈利模式以及項(xiàng)目開發(fā)模式。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)充分做好以下工作：

（一）開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共包含兩種開發(fā)模式：和政府進(jìn)行協(xié)商進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)；開發(fā)商統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度，下面逐一進(jìn)行探討。

1、土地一級(jí)開發(fā)的模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多處在市郊，土地?zé)o市政基礎(chǔ)設(shè)施，因此開發(fā)商需要實(shí)施一級(jí)開發(fā)，待土地一級(jí)開發(fā)結(jié)束后，開發(fā)商和地方政府之間的報(bào)酬結(jié)算分為以下幾類：其一，對(duì)工程進(jìn)行總承包。政府委托開發(fā)商實(shí)施道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應(yīng)利潤支付給開發(fā)商；其二，利潤分成方式。即開發(fā)商完成土地一級(jí)開發(fā)，招拍掛后，充分分析開發(fā)成本、拍賣地價(jià)等因素，和政府進(jìn)行協(xié)商進(jìn)行利潤分成；其三，土地補(bǔ)償方式。當(dāng)開發(fā)商完成土地一級(jí)開發(fā)后，政府不支付現(xiàn)金，而是給予開發(fā)商一定面積的土地，作為其土地開發(fā)的補(bǔ)償。

2、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及節(jié)奏的統(tǒng)籌安排

開發(fā)商統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及節(jié)奏時(shí)，需要認(rèn)真分析市場(chǎng)需求、資金狀況以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等方面內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合理分期，尤其在不同建設(shè)時(shí)期，確定科學(xué)、合理的開發(fā)順序。

（二）經(jīng)營模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式與普通商業(yè)地產(chǎn)比較相近，包括租賃結(jié)合、產(chǎn)權(quán)出租以及產(chǎn)權(quán)出售模式，其中在產(chǎn)權(quán)出售模式中，開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠，避免資金流動(dòng)出現(xiàn)較大壓力；產(chǎn)權(quán)出租模式中經(jīng)營權(quán)可被完整的保存，可享受物業(yè)后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟選擇何種經(jīng)營模式，需充分考慮資金狀況、市場(chǎng)情況、產(chǎn)品特點(diǎn)以及企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等多方面內(nèi)容。

（三）盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式可從開發(fā)與經(jīng)營策略兩個(gè)方面進(jìn)行理解。在開發(fā)方面，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)牽扯一級(jí)～三級(jí)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，在不同級(jí)別的開發(fā)過程中開發(fā)商均能從中獲得較大利潤。具體來講利潤主要從以下方面產(chǎn)生：項(xiàng)目后期經(jīng)營管理獲得的利潤；土地轉(zhuǎn)讓或一級(jí)開發(fā)獲得的利潤以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的利潤。針對(duì)上述不同的利潤來源，開發(fā)商需結(jié)合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經(jīng)營角度出發(fā)確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對(duì)分期建設(shè)的項(xiàng)目，前期物業(yè)提供優(yōu)惠的合作條件以及較低的租金與銷售價(jià)格。采用該種模式利潤點(diǎn)較低，甚至根本不賺錢，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；方式二，建設(shè)同期項(xiàng)目時(shí)，低價(jià)租賃或銷售部分物業(yè)，將利潤增長點(diǎn)轉(zhuǎn)移到其他物業(yè)上；方式三，給予重點(diǎn)或主力商戶一定的優(yōu)惠，借助主力店的號(hào)召力，高價(jià)租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤；方式四，商家入駐初期無利潤，利潤的獲得主要依靠后期，或者利潤的獲得憑借提供的附加服務(wù)，而不是通過租金盈利。

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