房地產開發項目在我國的成本控制

朱煥平

摘要：隨著我國經濟的快速發展及城市化進城的不斷加快，房地產開發項目是建筑工程業中一個發展迅猛的的行業，房地產開發項目在工程建筑的過程中為解決社會就業提供了一定的崗位，其項目成果有效的滿足了人民對居住環境的需求，隨著社會競爭的愈加激烈，房地產開發公司想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須在保證工程質量額基礎上有效的控制房地產開發所需的成本，從而使企業獲得競爭優勢地位，獲得更大的利潤空間。本文主要論述了房地產開發企業在房地產開發過程中如何能夠有效的控制開發成本，為相關房地產企業提供一定的幫助。

關鍵詞：房地產開發 成本控制 工程質量

一、設計階段的成本控制

在建筑工程中，優秀的設計方案可以有效的節約建筑成本，提高建筑利潤空間，房地產開發項目作為建筑工程中最重要的建筑形式，其投資成本較多，工程規模較大，所以，科學、合理的房地產開發項目方案設計可以使工程的造價成本有效降低，同時可以使工程進度有效的縮短，提升工程的整體效益。房地產開發項目方案設計所花費的費用是極少的一部分，但其對工程的影響是極大的，設計科學有效的設計方案，使工程的人力、財力、物力得到優化配置及利用，從而使工程的人、財、物投資大大減少，減少了工程中對這些要素的浪費，從而節約工程成本。

（一）適用限額設計

房地產開發項目的方案設計中，必須對設計方案中工程花費的成本進行限額設計，使工程的成本在設計階段就得到有效的控制。相關設計人員在工程方案設計前，應該對工程中各項投資的預算及定額熟悉掌握，在選用建筑材料及設備時，應該在符合工程質量條件下選用質優價低的建筑材料及設備，這就需要設計人員親力親為，進行市場調查，通過對不同供貨商的比較分析，選擇既有價格優勢，又有質量優勢的材料及設備。在選用工程建設的設計人員及施工人員時，要充分考慮工程預算的造價，選用的工程設計人員的知識技能水平能夠勝任工程的設計要求且價格較低，施工人員也應選擇吃苦耐勞、施工技術專業的施工人員，有效的降低工程成本。所以，方案設計人員應該在保證工程各項指標及技術的要求下，科學、合理的對投資預算進行分配，使施工設計能夠與施工預算成為一個整體。在方案設計的時候，要對設計變更進行嚴格的控制，在方案設計時就使工程方案設計中所需要的費用吻合工程預算費用。在方案設計中，要建立考核及獎勵機制，對設計符合要求指標的人員，要進行獎勵，對設計超出指標數額的，要嚴格分析其原因，堅決杜絕只顧畫圖，不會預算的設計傾向。

（二）設計招標及合同簽訂

房地產開發項目在建筑方案設計時，可以采用招投標的方式選擇合適的設計方案，在招標方法采用時，要注重工程建設方案與經濟方案并重的原則。在組織競標時，采用多家競投的方式并組織相關專家對競標單位進行綜合評比，從而選擇出有效的、符合要求的設計單位。在選定設計單位后，要與其簽訂設計合同，在合同條款中應該增加設計變更的限制條款，設計變更后其修改費用限制在一定的額度內，如果其設計的方案所需要的費用超出預算費用的限額內，則應對其設計費用進行扣罰，扣罰費用在一定的設計費用比例內，這些條款在合同內都應該明確體現。這樣可以有效的避免設計人員不負責任，對工程設計隨心所欲的現象。

二、房地產開發項目招投標階段的成本控制

（一）招投標過程中的成本控制

在房地產開發項目招投標中，應該對工程材料、設備的采購進行招投標和施工進行招投標。在材料設備的招投標及施工單位招投標過程中，要本著公平、公正、公開以及誠實信用原則，在具體的招投標過程中，首先應對參與競標單位的單位性質進行細致的考察，確定其具有相關的資質要求，并避免競標單位違法分包、轉包現象；相關工作人員要對招標文件做好其編制工作，造價管理人員對各種有價值的資料數據要進行及時的積累、分析并進行總結，對影響房地產開發項目工程造價的因素進行預測、鑒別、分析及綜合評價，通過對這些數據及因素的分析確認編制招標文件，并對文件中涉及到工程項目費用的條款進行仔細的分析，系統的推敲，做到知己知彼，為今后工程的造價控制打好基礎；在對競標者進行選擇時，業主方不能把價低作為競標選擇者的唯一考慮因素，這種思維方式是不正確的，在考慮中標單位時不僅要考慮其工程價款，但更為重要的是考慮材料、設備的提供單位其質量要求是否滿足工程的需求，施工單位的工程施工水平能否有效的保證工程質量。

（二）做好合同的簽訂工作

在雙方簽訂合同的過程中，應該對合同的條款進行明確的規定，把雙方協議內容都體現在合同中，特別是對工程費用的規定、工程的工期、違約責任及處理方式等進行明確細致的規定。在合同的簽訂過程中，如果對招標文件中設計方案中不明確的內容，雙方要進行及時的談判，業主方要積極爭取有利于工程造價降低的合同條款。同時，在合同的簽訂過程中，簽訂人員要注意在工程施工過程中有時會造成一些索賠問題，此時，在合同條款規定中，要積極主動的預測一些可能發生的索賠問題，并規定的合同條款中。最后，業主方要積極爭取工程保險及工程風險的控制措施等，使工程在施工過程中發生的一些風險問題能夠有效轉移及合理的規避，從而有效的控制工程的成本的造價。

三、施工階段的成本控制

在房地產開發項目中，施工階段是資金投資最大的階段，所以，做好這一階段的成本控制至關重要，是施工階段也是工程招投標工作的后續組成部分，是合同具體化的表現形式。中標單位對房地產工程進行施工，業主方必須加強對其監管控制，也就是對其履約行為進行嚴格的控制。房地產企業想要獲得利潤，必須對項目的投資實現投資前的預期目標。在施工階段，中標的承建單位依照合同約定對工程進行施工，業主方對工程的成本控制，主要是集中在對工程的變更進行控制，我國目前采取的是工程量清單報價，所以施工單位為獲取利潤往往是“低價中標、索賠盈利”的態度及承建房地產開發工程項目，因此，業主方的造價管理相關負責人員要積極主動的對工程的每一個環節嚴格把關，并實行有效的監控措施。對承建方的工程變革要進行嚴格的審查，對變更工程對工程費用的影響進行詳細的核算，并從美觀、實用性等角度考量是否有必要進行工程的變更，盡量避免不必要費用的支出，有效的進行控制，避免投資失控。最后，如果工程中約定的材料供應商或者施工單位沒有依約履行義務，這時業主方要積極的提出違約賠償，從而使工程的成本造價得到有效控制，在預算的成本計劃范圍內。

業主方對工程的管理過程中，應該建立制度完善的管理模式，可以建立監理制度，對不同人員進行不同的分工并規則其責任及處罰措施，建立科學、合理的房地產項目投資控制體系。實行月度的工程審核制度，對已經監理合格的工程量按照合同的規定支付相應的工程價款，這樣階段性的工程檢查、驗收，可以有效的避免投資失控。在工程的建設過程中，技術的應用是必不可少的，在現代隨著建筑行業的不斷發展，新材料、新技能、新工藝等不斷應用，所以，必須在技術的適用上對項目成本進行有效控制。另外，新材料、新技能、新工藝的適用，可以有效的縮短工程的工期，提高工程的勞動生產率，間接的控制工程的成本。最后，在工程投資成本控制中，還必須對施工現場經費、總部管理費等進行嚴格的控制，使工程的靜態成本得到有效的控制。

四、結束語

房地產開發項目的成本控制，必須在有效保證工程質量的前提下，從工程的方案設計、工程的招投標、工程的施工這幾個環節進行全方位的控制，這樣才能使房地產投資項目獲得投資利潤，才能使房地產企業在激烈的房地產市場競爭中獲得競爭優勢地位。

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