城中村改造的成功實踐及其成熟模式

中國人民大學經(jīng)濟學院區(qū)域與城市經(jīng)濟研究所教授侯景新等學者在2013年第5期《城市觀察》上發(fā)表題為“城中村改造的原理及模式研究”一文，認為城中村是中國快速城市化過程中的特有現(xiàn)象，在北京、上海和廣州等大城市表現(xiàn)得尤為突出。而城中村的形成是多方面原因共同作用的結(jié)果：城鄉(xiāng)二元體制和政策原因；不同的利益主體——政府、戶籍村民和外來人口之間的博弈等。城中村的存在帶來了管理問題、環(huán)境問題和經(jīng)濟問題，改造難度很大。隨著城市化的發(fā)展，城中村的改造成為學術界研究的焦點。因此，研究城中村的改造原理并探尋城中村改造的新模式，是一個現(xiàn)實而又有價值的題目。

目前，國內(nèi)已經(jīng)有很多關于城中村改造模式的研究。從成熟做法看，珠海模式、廣州模式、武漢模式等值得總結(jié)推廣。珠海模式的主要特點是：舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，成為商品房，直接進入市場進行交易，資產(chǎn)升值；拆遷期間舊村居民的安置費由開發(fā)商進行補償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交的有關費用納入統(tǒng)一的規(guī)劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村居民和開發(fā)商共同享有。廣州模式的主要特點是：政府主要從管理的角度入手改造，即把村落變社區(qū)、以村民為主體推動，這不但可以避免在傳統(tǒng)的政府征地拆遷模式下，政府計劃與村民意愿之間的不協(xié)調(diào)，而且村民自主決策下的改造補償方案能事先取得絕大多數(shù)村民的支持，實施起來也會更順利。武漢模式的主要特點是：土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設成本和本地區(qū)地價之和的1.15倍。此外，村民身份變?yōu)槭忻裰螅瑢⑷窟M入社保范疇，而這種綜合的逐級讓利協(xié)調(diào)方式使城中村改造頗為順暢。