商品房地產業對我國經濟的影響及其對應調控政策

王勇

在當代中國房地產業作為國民經濟的重要組成部分，與中國經濟的關系密切，在整個國民經濟體系中具有十分重要的地位和作用。

一、房地產經濟在我國經濟中的地位

首先，房地產經濟是我國經濟的基礎性和先導性產業。由于房地產業所提供的房地產品既是生活資料，又是生產資料，是社會經濟活動不可缺少的基礎要素，因此可以說房地產業是國民經濟的基礎性產業。人們的生活離不開房子，也即離不開房地產；國民經濟的各部門開展活動也離不開房地產。因而房地產業的發展總要超前于其他產業的發展，房地產的投資開發又會引發對其它許多行業的需求，對相關產業產生程度不同的帶動作用。因此可以說，房地產業還是國民經濟的先導性產業。

其次，房地產業應成為國民經濟的主導產業。主導產業是指在國民經濟的某個階段能對產業結構和經濟發展起著導向性和帶動性作用，并具有廣闊的市場前景和技術創新能力的產業，往往這些產業都會成為國民經濟的龍頭產業。

最后，房地產業還應成為國民經濟的支柱產業。支柱產業和主導產業是不相同的，支柱產業是指少數在國民經濟中處于舉足輕重的地位，其產值在國民生產總值中占有較大比重的產業，主導產業著重強調的是產業的帶動作用和擴散作用，而支柱產業強調的是產業在國民經濟中比重和份額。

二、房地產經濟在我國經濟中的作用

首先，有利于優化產業結構，實現產業結構的升級。我國現在處于后工業社會，大力發展第三產業是我國目前經濟發展的要求。而房地產業是第三產業的重要組成部分，因此發展房地產業，可進一步優化產業結構。其次，有利于優化消費結構，提高人民的生活質量和消費水平。再次，有利于優化城市的空間結構，提高城市的集聚效益。

其次房地產的投資建設對于國民經濟的拉動作用是很明顯的。 十年前有人做過一次研究，就是說100元錢的房地產投資，可以拉動上下游170到220元錢的投資。建房要有鋼鐵、木材、水泥、磚塊，以及對裝修業、家具、家電的需要，再加上對園林、運輸、服務業的需要，所以房地產建設對國民經濟的拉動作用是非常明顯的。

再次房地產建設對于就業也有著重要的作用。 根據統計一萬平方米的建設可以解決一百個人的就業問題。在我們國家，就業是重大的問題，就業是民生之本，所以通過發展房地產業，可以解決就業問題。

由于房地產業在市場經濟的大環境下，起著其他產業不可替代的作用。在我國房地產業已經成為經濟繁榮的一個基本支撐點，是國民經濟基本要素。因此研究房地產業的發展規律對加快我國的工業化及小城鎮化建設，提高國民生活質量，優化房地產市場資源配置，促進國民經濟和房地產業可持續發展有現實和長遠意義。

2014年2月對中國地產業來說是一個歷史性時刻，這個擁有“只漲不跌”神話的行業，突然曝出杭州有開發商大幅降價促銷，緊接著又傳出一些銀行暫停房地產領域貸款，這致使2月24日地產板塊大跌。其實，春節過后，湖北開發商資金鏈斷裂，山東某地強制公務員推銷商品房，放風監管部門已為地產業做好了風險準備等，就讓輿論對市場走勢有了“唱空”的預期與欲望。而開發商則還在堅持認為三四線城市會出現調整，但一線城市仍然會繼續上漲。鑒于這些混亂的現象是所有地產泡沫破裂前都會存在的，因而這反襯出房市調整將要開始。

市場已有一個共識：三四線城市房產供應過剩，會最先開始調整。中國最先出現地產業調整的是投機程度較高的地區，比如溫州；但除鄂爾多斯外，遍布全國各地的空城、鬼城并沒有帶來價格調整，是因為市場相信政府在危險來臨前，會像以前一樣進行“救市”。

地產泡沫聚集是一個長期的過程，大多是過度寬松的貨幣政策之結果，就像1980年代的日本以及本世紀最初十年的美國。中國不僅存在長期過度寬松的貨幣政策，也有城市化、房改、土地財政及通貨膨脹等因素，政府通過宏觀調控不斷刺激和延長增長周期，在這個過程中，出現了經濟“地產化”現象。部分城市泡沫開始破裂，但沒有形成全局性問題房地產存在泡沫化的趨勢，泡沫的破裂也是一個諸多因素與壓力的結果，而聚斂各種壓力的過程必將是緩慢的，最終會達到臨界點使得市場預期發生徹底扭轉，出現爆裂。而泡沫破裂后房價下跌也是一個漫長的過程，因為泡沫破裂往往伴隨著宏觀經濟惡化，且這種惡化會有一個漫長的調整期。

在這種背景下，各種不利于地產業的壓力蜂擁而至。三四線城市本來就已經過剩，結構調整必將影響到人們的就業與收入，從而打擊需求。再加上融資成本過高、金融機構關閉地產企業融資閘門，還有反腐與即將征收房產稅擠出大量二手房，并打擊投資性需求，中國地產業必將進入深度調整期。

因此，當前所謂一線城市與三四線城市的分化現象，只是調整先后的問題。宏觀經濟走勢與政府轉型的決心將會決定地產調整期的長度與深度；事實上，中國經濟執行去地產化才算轉型成功。鑒于地產業穿透著經濟結構失衡、腐敗、貧富不均、投機等負面因素，因而在目前的社會與經濟雙重轉型中，盡管不能斷言地產業會崩潰，但它是一個正在走下坡路的夕陽行業，并且隨時可能被危機所“絆倒”。

檢視多年來的調控手段，主要是加稅和“雙限”，目標則是制定價格平穩或是限漲幅等限價的指標。很多人認為每次調控都是強制壓抑需求、增加買房者的成本，而中國一些地區房屋市場真實需求旺盛，因此多年來的調控實際上起了“反作用”。調控不斷落空的結局表明，有必要檢討多年來的房地產調控的思維。

第一，房地產領域，理應讓市場手段發揮作用。多年來的經驗證明，中國房屋價格的漲幅一般多是高于各地的GDP和人均收入增幅的名義統計數據的。這里面可能就是一個市場規律。硬性制定房屋價格的計劃目標，失敗是必然的。

第二，雖然最近的數據表明全國的房屋價格數據多是上漲的，但是上漲的程度是有性質區分的。統計數據顯示，同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數二、三線城市，北上廣深四個一線城市的新房價格漲幅連續兩個月超過20%，大部分城市房價走勢總體平穩。由于中國的資源高度地向一線城市集中，所以中國的房地產領域也呈現了非常明顯的層次性、差異性，與中國資源分布的差異、勞動力流動的差異、人口和產業聚集的差異等體現了完全的正相關性，實際上也是市場力量的體現。endprint

事實上，經過長期的限購，已經基本擠出了炒房的因素，需求力量基本上是大量的剛需和少量的改善性需求。這些需求，完全是最基本的市場化因素，再打擊需求，則完全與房地產給予人們提供安居樂業的功能相違背了，所以再搞嚴厲的限制措施，效果不彰，因此，以加稅和打擊需求為手段、以限制價格為目標的調控，于情于理都需要放棄。中國的房價很高，與普通人群的收入不匹配，原因不在于需求，而在于其他方面。

信貸條件趨緊，開發商融資成本上升，許多城市庫存高企等因素均進一步加劇了一季度房地產活動的疲弱程度。考慮到房地產銷售疲弱，市場前景惡化可能會迫使開發商進一步調整開工計劃，房地產建設活動仍將是年內增長面臨的主要問題。一季度房地產銷售面積同比下降3.8%，竣工面積同比下降4.9%，新開工面積同比大幅下滑25%。雖然月度房地產活動數據波動通常較大。且2013年同期基數較高（去年一季度銷售面積同比大幅增長37%），但近幾個月經季調后的房地產活動數據也一直處于下行態勢。

國家統計局4月18日公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅環比價格下降的城市有4個，持平的10個，上漲的56個。同比僅一個城市下降。二手住宅環比價格下降的城市有14個，持平的14個，上漲的42個。同比價格下降的2個，上漲的68個。

在經濟下行壓力較大的背景下，被不少人看作穩增長引擎的樓市走勢牽動人心，市場對形勢判斷有分歧、對政策取向有爭議也在情理之中。然而，以往經驗多次證明，喧嘩背后絕非都是理性之聲，利益之手發布虛假信息、擾亂市場秩序、誤導消費預期的行為并不鮮見。

由于國內樓市逐步分化的客觀實際，兩會時政府提出的關于市場分地施策、分城施策的調控思路在未來一段時間內不會發生變化。上漲壓力較大的一線城市依然是限制漲幅，增加供應，分流需求；二、三線城市由市場調節。在對樓市中長期的思路方面，依然是在限購、限貸政策不放松，增加市場供應的情況下確保市場穩定，在既不出現暴漲、也不出現暴跌的市場環境中加快長效機制（土地市場、房產稅、不動產統一登記、共有產權住房、收入分配改革等）的出臺和落地，促使市場健康穩定發展。”

從近年來幾次房地產市場起伏的情況看，市場預期的不穩定是其中的關鍵因素之一對房價上漲、政策放松的預期加強，往往導致許多購買力非理性地進入市場，形成供不應求的恐慌性購房態勢。最近，火爆一時的保定樓市就是典型。因此，面臨樓市走勢的關鍵節點，及時公開發布權威信息對正確引導市場預期尤為重要。

事實上，盡管當前經濟下行壓力較大，但從政府一系列宏觀調控舉措中不難發現，我國穩增長的體系越來越豐富，包括從調整結構、改善企業發展環境等多個方面支持經濟平穩增長態勢。這就使得中央政府保持信心和定力，在存在一定經濟下行壓力時對房地產市場不做過度反應。endprint