試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險及防范舉措

陳國建

試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險及防范舉措

陳國建

從2014年的年初開始，我國的房地產(chǎn)市場進入了階段性的調(diào)整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對財務(wù)方面的風險，做好風險防范措施。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；防范措施

一、引言

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務(wù)風險，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的正常運行。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著多重財務(wù)風險，如利率、通貨膨脹等風險，同時內(nèi)部控制不健全等，這些財務(wù)風險都將影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險

（一）利率和通貨膨脹的財務(wù)風險

我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調(diào)整，對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，但是市場上利率的變動可能會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業(yè)的財務(wù)風險。

通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財務(wù)風險之一，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實價值下降，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。從我國2004年以來的CPI變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴重，尤其是在2008年以后，隨著全球經(jīng)濟危機，以及我國4萬億的投放，導致通貨膨脹率高居不下。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要風險。

（二）融資渠道單一，財務(wù)風險高

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。

在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達國家有較為發(fā)達的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進行投資，從而持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過股權(quán)進行融資。

（三）內(nèi)部控制較為薄弱

對于內(nèi)部控制的定義學者有不同的意見，本文以2008年由財政部、證監(jiān)會以及審計署、等機構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對內(nèi)部控制進行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營方針得到貫徹執(zhí)行，實現(xiàn)其經(jīng)營目標，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實施內(nèi)部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營效率，保證企業(yè)的健康運行。依據(jù)COSO框架，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計缺陷和運行缺陷，設(shè)計缺陷是指企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制制度時有所缺失，缺少控制目標所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風險措施

（一）強化風險識別機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機構(gòu)需要提高風險防范意識，建立一套完整的風險預警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險識別主要需要考慮兩方面，當前面臨的風險和未來潛在的投資風險，通過對著兩種風險進行識別、應(yīng)對，能夠有效的降低投資風險、市場風險等。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應(yīng)對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因。對于已經(jīng)識別出的潛在風險，必須及時查找、分析風險因素和風險信號，盡可能準確的評估風險。并在最短的時間內(nèi)報送相關(guān)部門，否則將會延誤風險的應(yīng)對，造成更大損失。

（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

由于融資渠道過于狹窄，嚴重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機制，加強信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強自身的建設(shè)，提升信譽外，企業(yè)要積極的進行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以進行擔保融資，通過擔保機構(gòu)，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期的資金困境。

（三）強化企業(yè)內(nèi)部控制

健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個環(huán)節(jié)。在每個會計期間或者每項重大經(jīng)濟活動完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計各項經(jīng)營活動，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的財務(wù)風險，如果企業(yè)積極的應(yīng)對，增強財務(wù)風險識別與應(yīng)對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。

[1]黃亞發(fā).中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險與控制[J].會計師,2013,(17).

[2]許國強.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險與控制[J].綠色財會,2013,(06).

（作者單位：升華地產(chǎn)集團有限公司)