房地產建設項目實施階段工程造價的控制策略研究

楊紅燕

【摘 要】降低工程造價是各房地產企業普遍關注的問題。建筑工程造價不僅與工程內容有關，還與建設地區的經濟發展程度、建設者的管理和技術水平、國家和當地政府的政策等存在著密切的聯系。

【關鍵詞】房地產項目；工程造價；施工階段；成本控制；招投標；竣工結算；變更簽證

0 引言

房地產項目開發過程是一個周期長、數量大的生產消費過程，投資者在一定時間內占有的經驗知識是有限的，常常受到技術等客觀因素的限制，而且不可能在項目一開始就能設置一個科學的、一成不變的投資控制目標，而只能設置一個大致的控制目標，這就是投資估算。隨著工程建設實踐、認識、再實踐、再認識，投資控制目標步步清晰、準確，這就是設計概算、設計預算和承包合同價等。也就是說，項目投資控制目標的設置應是隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置的。具體來說，投資估算應是設計方案選擇和進行初步設計的項目投資控制目標；設計概算應是進行技術設計和施工圖設計的項目投資控制目標；設計預算或建安工程承包合同價是施工階段控制建安工程投資的目標。項目開發各階段目標相互制約，相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同主持項目投資控制的目標系統。

1 項目招投標階段的工程造價控制

實行建設項目的招標投標是我國建筑市場趨向規范化、完善化的重要舉措，對于擇優選擇承包單位、全面降低工程造價，進而使工程造價得到合理有效的控制，具有十分重要的意義。招投標階段工程造價管理的內容和程序包括：

（1）發包人選擇合理的招標方式。招標方式一般分為公開招標和邀請招標。建設單位要根據承包形式、合同類型、工程緊迫程度等因素決定，一般多采用公開招標。

（2）發包人編制招標文件，確定合理的工程計量方法和投標報價方法，確定招標工程標底。

（3）承包人編制投標文件，合理確定投標報價。

（4）發包人選擇合理的評標方式進行評標。

（5）發包人通過評標定標，選擇中標單位，簽訂承包合同。

1.1 項目招標過程中的造價控制

采用項目招投標就是要通過競爭確定出工程價格，使其趨于合理或下降，有利于節省投資，提高投資效益，進而更好的控制造價。為了使招投標起到其本身的作用，再招投標過程中要注意以下幾點：

（1）嚴把資格審查關。為維護投資者的最大利益，對申請投標單位的實力、業績、信譽、管理水平等進行審查和考察，保證“優中選優”。

（2）合理確定標底價格。推行合理低價中標，即在保證質量、工期的前提下的合理低價，避免低于成本價中標。

（3）做好材料設備招標。對商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設備組織單獨招標采購，不僅能保證質量，還可節省投資。

（4）嚴把合同關。

1.2 施工合同的簽定

在簽定合同階段，特別要謹慎。建設工程的施工合同是施工階段造價控制的依據。它作為工程實施階段造價控制的主線條貫穿于該階段的始末。工期、質量、造價三個方面使施工合同最重要的內容，關于開竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質量標準、程序及產生質量爭議的處理；對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發確認；對工程進度款和竣工結算所需文件、程序和效力等，必須作出明確具體的規定，避免扯皮現象的發生。

2 項目施工階段的工程造價控制

項目施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。雖然這階段影響工程造價的可能相對少些，但真正形成工程實體主要是在這一階段，若控制不好也會使投資失控，做好項目施工階段的造價控制需要從以下幾方面著手：

（1）做好圖紙會審工作。圖紙會審工作一方面能發現施工圖紙存在的問題并在施工前加以解決，另一方面也能減少因圖紙錯誤造成的返工，簽證費用。

（2）審查優化施工組織設計方案。施工組織設計是指導施工的綱領性文件，是保證工程順利進行、確保工程質量、有效控制工程造價的重要工具。因此，運用價值工程理論，對各種施工方案進行技術上、經濟上的對比分析，從中選出最能合理利用人力、物力、財力資源的方案，從而降低造價。

（3）嚴格控制涉及工程造價增減的工程變更及現場簽證管理。及時做好施工現場記錄，制定現場簽證和管理程序，加強現場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免日后簽證，同時簽證盡可能量化，避免僅做定性或含糊不清的簽證。

（4）合理確定材料與設備價格。工程建設過程中材料設備費占很大的比重，約占總價直接費的70%，材料設備價格的高低對工程造價的影響很大。因此，嚴格控制材料設備價格是降低造價的有效手段。在保證質量的基礎上，力爭把材料價格控制在最低水平上。

（5）加強工程質量管理。避免施工中，由于返修工程過多，造成工程費用的增加。

（6）保證按時完工，減少工期延誤損失。

（7）嚴把工程結算關。

3 工程竣工結算階段工程造價控制

竣工驗收階段工程造價的內容包括：竣工結算的編制與審查，竣工決算的編制，保修費用的處理，建設項目后評估等。其中竣工結算的編制與審查是這一階段工程造價控制的重點。

3.1 竣工結算的含義

工程竣工結算是指施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，并符合合同要求之后，向發包單位進行的最終工程價款結算。

3.2 工程竣工結算的審查

（1）核對合同條款。首先，應該對核對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算。其次，應按合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等，對工程竣工結算進行審核。

（2）檢查隱蔽驗收記錄。審核竣工結算是應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整、工程量與竣工圖一致方可列入結算。

（3）落實實際變更簽證。設計修改變更應由原設計單位出具設計變更同志單和修改圖紙，設計、校審人員簽字并加蓋公章，經建設單位和監理工程師審查同意后才能列入結算。

（4）按圖核實工程數量。竣工結算的工程量應根據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按國家統一規定的計算規則計算工程量。

（5）認真核實單價。

（6）注意各項費用計取。建筑安裝工程的取費標準應按合同要求或項目建設期間與計價定額配套使用的建筑安裝工程費用定額及有關規定執行。

（7）防止各種計算誤差。

4 結束語

總之，在項目的開發過程中，節約投資的可能性是隨著開發過程的進展而不斷減少的。因此，正確的投資決策和優秀的工程設計對項目的造價及建成后的經濟效益具有決定性的影響。當然，項目的造價管理和控制是貫穿于項目周期全過程的，每個階段的造價控制對項目能否取得良好的經濟效益和社會效益都存在著重大的影響，所以，只有實行全過程造價控制才能真正發揮造價管理的作用。

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[責任編輯：薛俊歌]