樓市逆襲京津冀協同

在京津冀協同發展理念已提出，而相關規劃又尚未出臺之際，利用“政策時間差”，環北京周邊房地產市場出現新一輪炒作。

《財經國家周刊》記者調查發現，部分區域房價月度漲幅超過歷年之和，個別樓盤甚至“一天三漲”，開發商夸大宣傳制造漲價預期，地方政府對“京津冀協同”理解片面化，有意無意間助長“房地產先行”勢頭。同時，房價暴漲引發當地群眾包括恐慌在內的復雜心態，也埋下供應過剩、市場超跌風險。價格要素的陡升，會為今后區域協同發展規劃的實施設置很大阻力。

如何破解“規劃未定、樓市先火”？接受《財經國家周刊》記者采訪的多位相關人士認為，應該在綜合運用行政和市場手段遏制炒房的同時，盡快明確相關規劃，統一認識，穩定預期。

“協同”成漲價借口

距北京正南約60公里的廊坊市永清縣，借北京新機場、京臺高速即將貫通等規劃利好，房地產市場從2013年底開始量價齊升。

在永清境內的公路沿途，隨處可見派發售樓廣告的當地居民。只要有車停下來，便有人上前搭訕，向車內塞樓盤海報。海報上的宣傳語，大都與京津冀協同發展的某些規劃概念相關。其中，“動批落戶”、“京臺高速貫通”、“首都第二機場”是主打賣點。

永清“世嘉正園”項目2013年12月底開盤，均價6000元/平方米，目前售價7500?8500元/平方米。4個月漲幅約25%。銷售總監李本春告訴記者，購房者超過65%是北京人。他剛接待的一組客戶，“4個人買了10套房子，而且都是全款”。

永清縣城最明顯的一波房價上漲始于4月3日。當天，北京市西城區與廊坊市政府簽訂合作對接框架協議。一個名為“帕克先生的別墅”的住宅項目，以“動批落戶”的名義帶頭漲價，一周之內，房價從6100元/平方米上調至8000元/平方米。其他樓盤紛紛跟漲。目前永清縣內已難覓單價低于7000元/平方米的新房。

在鄰近的固安縣，3月以來，借助京津冀協同的利好，個別樓盤也開始大幅提價。廊坊圣阜房地產公司在固安開發的一處樓盤預計5月份開盤。一期（2013年10月開盤）均價5800元/平方米，二期已為7000元/平方米，上漲約20%。

目前均價已經超過1.1萬元/平方米的燕郊樓市，今年以來雖整體走勢平穩，但也不乏個別樓盤借助“利好”漲價。在售樓盤“富地廣場”2013年12月開盤價1.1萬元/平方米，2014年2月中旬每平方米加價2000元，目前售價接近1.4萬元/平方米。

鄰近北京的河北涿州、香河、大廠等地，自2013年底以來，房價也有不同程度上揚。但近期受北京住宅市場觀望氛圍的影響，有價無市的情況較為普遍。

記者調查發現，近半年來北京周邊的房價上漲，有區域價值面臨重估、北京剛需外溢等客觀因素，也有開發商和地方政府“主觀作為”的影響。

首先是開發商夸大宣傳、人為制造漲價預期。最典型的是保定，自3月19日被傳為“首都行政副中心”以來，市區在售樓盤普遍漲價超過1500元/平方米，相當于過去5年的漲幅。保定樓市購房“扎堆”期間，一則未經證實的傳言——“4名北京人買下保定樓盤整個片區”四處擴散。而這類蠱惑人心的宣傳大多出自開發商之口。

其次是地方政府對“區域協同”理解有誤區，某些不全面的解讀，有意無意間助長了“房地產先行”勢頭。4月10日，在北京召開的2014北京春季房地產展示交易會上，不乏眾多河北、天津城市的政府官員到場，給人“為當地樓盤推銷助陣”的感覺。“京津冀一體化”、“一小時生活圈”成為官、商的一致說辭。

瞬時起，一些炒房利益相關者的哄抬和鼓噪，也是誘發樓市虛火的重要因素。保定幾乎各大售樓處頻繁閃現倒房號、炒樓花的“房蟲”身影；一些受雇于開發商的商業媒體，更是直接組織看房團，拉到售樓處排隊。

“房價先行”暗藏風險

規劃未定，樓市先火。《財經國家周刊》記者調查發現，環北京周邊地區房地產市場的超前發展，已暴露出諸多隱患。

在萬科集團副總裁毛大慶看來，“北京周邊地區對高房價的承受能力，要遠比北京脆弱得多”。房價的過快上漲，勢必將使當地農民背負更高的“市民化”成本。

以保定市為例。該市下轄的22個縣市中，70%是農業人口。這一輪的房價拉升，普遍超出當地普通購房人群的收入水平。同樣，在河北省廊坊市永清縣，一位科級干部告訴記者，房價跳漲，讓當地人感到恐慌。“像我這樣的工薪階層，月收入也就兩三千元，現在的房價，我們當地人是買不起了”。

需要警醒的是，北京周邊地區房價的投機性暴漲，或將誘發后續深度的回調。中原地產首席分析師張大偉認為，應謹防未來可能出現的市場暴跌風險。2010?2011年之間，北京市通州區曾因“副中心”傳言，房價先暴漲，后“腰斬”，引發受損業主圍攻售樓處，釀成群體性事件。

記者在調查中還發現，北京周邊地區房地產市場無序供應現象頗為普遍，可能埋下“過剩”和“鬼城”隱患。

曾經靠“藍印戶口”吸引北京、河北購房者的天津市武清區，一度被輿論詬病為“鬼城”。截至4月底，該區可售房源超過2萬套。本已庫存去化緩慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即將停止實施藍印戶口政策，核心利好消失，樓市前景堪憂。

另一個例子，是迄今已吸納超過30萬北京購房者的燕郊，也被輿論稱為“睡城”。據當地開發商介紹，2014年仍有10余個在售樓盤，總計供應量達400萬?500萬平方米。這些房源，約有95%要靠北京人消化。而美林地產銷售總監李京告訴記者，自2013年燕郊房價突破1萬元大關后，對北京購房者的吸引力已經開始下降。

多位受訪對象表示，如果任由北京周邊房地產市場“野蠻生長”，未來北京恐怕還要輸出更多睡城。北京市社會科學院副院長趙弘呼吁，“應警惕北京大城市病演變為區域病”。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，房價過快上漲，很可能阻礙京津冀一體化進程。“北京周邊地區承接人口、產業和功能轉移的最大優勢就是價格。如果讓房地產優先發展，把價值洼地都填平了，周邊地區的優勢也就喪失了”。

與風險相伴的是，目前北京周邊房地產市場抗風險機制并未得到應有的重視。突出體現在管理方面還不夠規范，在售的住宅“五證不全”現象頗為普遍。這為一系列購房糾紛埋下了隱患。

在永清縣，記者遇到的一位購房者2010年購買了3套住宅，但至今4年時間，仍未拿到產權證。另外，雖然大部分樓盤都表示，根據當地政策，外地人購房不予貸款，但在固安、永清，個別樓盤仍為“有誠意”的客戶預留了特殊通道。

未來兩個月，將是京津冀協同發展國家戰略規劃出臺的關鍵期。接受《財經國家周刊》記者采訪的相關人士表示，利用“政策時間差”進行市場炒作可能會反復出現。這需要政府從行政、市場等多種手段出發，盡早明確政策規劃，引導市場回歸理性。