北京房?jī)r(jià)松動(dòng)的意義

房地產(chǎn)從不缺話(huà)題，對(duì)房地產(chǎn)的看法也分春天派和冬天派。過(guò)去十年，以任志強(qiáng)等為代表的春天派預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率頗高，北京等一線(xiàn)城市，甚至被預(yù)測(cè)“25年后房?jī)r(jià)每平米80萬(wàn)”，但2014年的北京房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有春天。

迄今為止，北京房市連續(xù)4個(gè)月單月成交低于萬(wàn)套。“五一”期間，二手房?jī)H成交31套，同比大降82%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史新低。新建住宅簽約也處于數(shù)年來(lái)的低位，去化速度明顯放緩。房市價(jià)格停滯和部分下調(diào)，二手房平均跌幅已超過(guò)5%。亦莊、通州等區(qū)域的新建住宅也已調(diào)整價(jià)格。

相比往年，2014年的樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購(gòu)房變?yōu)榭只判杂^望，購(gòu)房者害怕高點(diǎn)入市。從三四月新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)看，房企與客戶(hù)的博弈已微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已轉(zhuǎn)向。

2014年房企的資金面呈整體收緊態(tài)勢(shì)，成交量明顯萎縮導(dǎo)致行業(yè)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)低，加速周轉(zhuǎn)已成為房企今年的共識(shí)。大部分項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，2013年北京2萬(wàn)單價(jià)左右的剛需商品房項(xiàng)目供需比基本是1：4，目前已降到1：2以下。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，需求很可能會(huì)突然銳減。從目前市場(chǎng)情況看五六月份也很難升溫。房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已悄然生變。

2013年，全國(guó)樓市首次出現(xiàn)分化行情，一二線(xiàn)城市爆漲，三四線(xiàn)城市平穩(wěn)甚至冷清。2014年前4月全國(guó)樓市趨冷。相比過(guò)去十年，2014年北京等樓市的變化帶來(lái)幾個(gè)新啟示。

樓市不存在避風(fēng)港。北京等城市在2008年、2011年都出現(xiàn)短期調(diào)整。房地產(chǎn)事實(shí)上依賴(lài)大資金，只要央行放水，水自然會(huì)去房地產(chǎn)。但政府明確提及不會(huì)選擇短期的強(qiáng)烈刺激，已使得房地產(chǎn)不再存在過(guò)去十年的發(fā)展基礎(chǔ)，一線(xiàn)城市自然也很難獨(dú)善其身。

市場(chǎng)質(zhì)變正悄然進(jìn)行。對(duì)比2008 年和2011 年，導(dǎo)致2014 年調(diào)整的共同因素均是行業(yè)流動(dòng)性趨緊，不同因素是：政策擾動(dòng)因素淡化、經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)、區(qū)域和產(chǎn)品市場(chǎng)分化突出、行業(yè)內(nèi)企業(yè)分化明顯及行業(yè)整合趨勢(shì)提速等。

中國(guó)城鎮(zhèn)化不具備持續(xù)高速發(fā)展到70%的可能性。有專(zhuān)家認(rèn)為，受益于城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)還有10年以上大發(fā)展，但這忽視了按戶(hù)籍人口計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)化率約35%的事實(shí)，近20%的差距主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)價(jià)格漲幅透支了城鎮(zhèn)化帶來(lái)的有效購(gòu)買(mǎi)力。除北京、上海兩個(gè)特大城市外，全國(guó)城市的政策基本都能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房落戶(hù)，戶(hù)籍城鎮(zhèn)化如此低，說(shuō)明中國(guó)城市化購(gòu)買(mǎi)力已在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮。

北京等城市的房產(chǎn)市場(chǎng)萎縮對(duì)金融體系影響巨大。這些城市家庭財(cái)富以房產(chǎn)形式存在的比例超6成。房地產(chǎn)在信貸抵押和家庭投資中角色極重要。房?jī)r(jià)大幅下滑將導(dǎo)致投資和消費(fèi)萎縮，最終引發(fā)更多違約并反饋到金融體系。

政策要發(fā)揮作用，必須通過(guò)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而影響行為。目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)共識(shí)是，經(jīng)過(guò)20多個(gè)月的連續(xù)上漲后，人們的購(gòu)房意愿已削弱，進(jìn)入觀望狀態(tài)，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整深度可能會(huì)超過(guò)2008年。