我國商品房價格影響因素及調控政策

摘 要：近年來，房地產業是集熱度和關注度與一身的產業，同時也是我國經濟發展的支柱產業。房地產業從1998年開始市場化經營后，短短十幾年時間全國商品房均價上漲近3倍，因此房地產業成了政府與老百姓關注的產業。這樣就有必要對商品房價格影響因素進行研究，并提出房地產調控政策，以期為政府調控房地產提供借鑒。

關鍵詞：商品房價格；影響因素；調控政策

一、當前我國商品房市場現狀

全國1998年的商品房銷售均價是2063元/平方米，至2012年更高達5791元/平方米，大約是1998年的2.8倍。北京、上海、廣州等大型城市的商品房價格上漲更是快速，以北京為例，2001年的商品房均價是4128.9元/平方米，至今均價是4萬元/平方米左右，10年時間北京房價上漲了近10倍。

從房價收入比來看，我國商品房市場從1998年到2012年的平均房價收入比持續增加，由2002年的7.20增加至2009年的8.54，遠遠高于國際公認的4—6的合理標準。

針對這種狀況，政府從2005年到2007年連續三年出臺房地產調控政策對商品房價格過高進行調控，但是實施效果并不理想。雖然經歷了2011年房地產市場嚴厲的調控政策后，商品房價格過高得到了一定程度的遏制，可是就整體房地產市場來說，房價依然很高，老百姓買不起房問題仍然嚴重，那么究竟什么因素導致商品房價格過高使得百姓買不起住房？政府又該制定怎樣更有針對性的政策對房地產市場調控？本文將對這些問題進行探究。

二、商品房價格供給影響因素

1.土地價格

商品房是建設在土地上的建筑物，因此土地是商品房形成的基礎。而且土地又是一種很特殊的資源，土地是不可再生的且是稀缺的，這兩個特性決定商品房的供給是有限的，而商品房的自住需求以及保值增值功能使得商品房的需求處于持續增長的狀態，在很長的一段時間內商品房市場都會處于供小于求的局面。因此土地的有限必然導致開發商的搶戰，必然引起土地價格迅速上漲，由于土地是商品房形成的基礎，那么土地價格也是商品房價格的重要因素。因此商品房市場必然出現土地價格攀升商品房價格上漲這樣一種水漲船高的局面。

2.房屋建筑成本

隨著經濟的發展和物價的攀升，建筑材料以及人工成本也出現大幅度上漲，因此房屋建筑成本隨之增加。尤其在一線城市，建筑材料和人工成本都會高于其他城市，在這些城市的商品房價格自然更高。

3.房地產市場投資

房地產市場投資一直處于空前高漲狀態，這不僅僅是因為房地產市場投資利潤回報率高，投資收益率高，也還因為我國投資渠道過于缺乏。古董、藝術品的投資不僅需要較高的鑒別技術而且風險較大，一般的投資者不會考慮這項投資。一般的投資還有黃金、珠寶首飾的投資，但這些投資品的保值升值空間有限且不易存放，因此也不是很理想的投資渠道。銀行存款，近些年來通貨膨脹快速增加，居民財富就會迅速貶值，因此也不是理想的投資渠道。正是基于我國民眾投資渠道過于缺乏，越來越多的資金流向房地產市場，造成房地產市場投資過熱，直接帶動房價迅速攀升。

三、商品房價格需求影響因素

1.居民的人均可支配收入

從1998年到2007年這一段時間城鎮居民人均可支配收入有大幅度的提升，比如2001到2007年城鎮居民人均可支配收入上漲幅度為100.98%，2007年到2011年城鎮居民人均可支配收入上漲幅度為58.20%。隨著人們的可支配收入增加，沒有房子購房欲望強烈的人以及有房子但仍有購房欲望的人，都會加入購房大軍，這些都會增加對商品房的需求。

2.人口總量

隨著我國經濟的發展，尤其是一線城市，越來越多的人開始從四面八方向這些城市涌來并選擇在此定居，比如北京、上海、廣州等，造成這些城市負載過重，人口密度過大，這些城市商品房的供應總量遠遠小于城市人口對商品房的需求總量，從而間接抬高了商品房的價格。人口密度過大，再加上人們對房產的投機性需求更會擴大供給對于需求的缺口量，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。

四、我國商品房調控政策

1.改善土地供應，控制房屋建筑成本

在房價上漲過快的地區，要明確并適當增加土地供應總量，對于擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題將進行嚴肅處理。此外中央政府要協調好和地方的利益關系，對于大部分的地方政府來說，土地出讓收入是其財政收入的重頭戲，對土地的壟斷性越強，土地競爭越激烈，地價就越高，地方政府財政收入就會越多。而房價越高，地價就越高，顯然地方政府一般不會特別希望打壓房價，因此中央政府要協調好和地方政府的利益關系，改善土地供應，以達到控制房價的目的。此外政府還應該穩定建筑材料市場的價格穩定，減少房地產市場的生產成本，政府可以利用各種政策和措施擠壓房地產市場開發的利潤空間，使其保持在一個合理有限的范圍內，從而穩定房地產市場房屋竣工造價的平穩性。

2.提高居民的可支配收入并增加投資渠道

我國從2001年一直到2011年的全國房價收入比幾乎都大于7，有些年份甚至達到大于8，這些都遠高于國際公認的合理的4-6的房價收入比。這充分說明我國的房價增長速度過快，城鎮居民可支配收入雖有增加，但遠遠趕不上房價的增長速度。因此急需切實采取有效措施來增加我國居民的可支配收入來穩定房價收入比。增加居民可支配收入這樣做的目的并不單單是為了穩定房價收入比，還可以使居民的貨幣財富真正增加的同時，滿足了人們對于房屋這一必需品的要求，使房產成為生活的次要品，使人們不再以空前的熱情追逐房產。由于我國民眾投資渠道過于缺乏，越來越多的資金流向房地產市場，造成房地產市場投資過熱，直接帶動房價迅速攀升，因此應該增加我國投資效果比較好的渠道，抑制房地產市場投資過熱，以達到調控房價的目的。

3.穩定人口總量并增加保障房建設

為了穩定房價可以選擇穩定人口總量，縮小供給對于需求的缺口總量；限制非本市居民對本城市房產的多套購置，增加本城市的保障性住房建設和安居工程建設，為本市居民提供更多更可靠地選擇，這一方面可以作為商品房的替代品，間接調控房價，另一方面也可以解決部分民生問題，使大部分市民住有所居，實現社會的穩定。

4.征收房產稅

當前市場環境條件下，投機性需求占據商品房市場購買的比例很大，這一方面間接抬高了銷售價格，另一方面造成需求對于供給的更大的缺口，這都引起商品房價格的迅速攀升，因此合理征收房產稅，增加對本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購住房的房產稅征收額度可以在相當大的程度上抑制投機性需求，可以彌補部分商品房供給對于需求的缺口，一定程度遏制商品房價格的高漲。

參考文獻；

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作者簡介：王亞麗，廣東財經大學在讀碩士研究生。endprint