我國商品房市場屢調屢升的原因分析

王倩倩

摘 要：安居樂業，是民眾切實的期許，也是政府對民眾應有的承諾和責任。然而，在很多人因為房地產開發一夜暴富或成為萬眾矚目的億萬富的同時，而更多的普通的民眾卻成了切切實實的房奴，房奴的生活夾雜各種無奈、不安與辛酸。本來寄托于政府夠通過宏觀調控降低房價，使自己擺脫房奴的地位，然而面對政府對房地產市場屢調屢升的現狀，民眾對此更多的是各種的無奈和疑惑。本文試圖從經濟法的視角揭示我國房地產市場屢調屢升的原因，為我國房地產市場的有效調控提供一條新的路徑。

關鍵詞：房地產市場；屢調屢升；原因；經濟法視角

一、土地財政的路徑依賴——地方缺乏調控房價的動力

1.土地財政——房價居高不下的罪魁禍首

土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權來維持地方財政支出。中國的地方政府在很大程度上通過賣地獲得的土地出讓金來滿足財政需求。國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些省市土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的 40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的 60%以上。盧洪友等（ 2011） 也指出 2000 -2009 年間，大部分地方政府每年收取的土地資源相關稅收和出讓金都占到了地方財政收入的 60%之多。中國房地產開發相關稅費名目繁多，在建設成本中所占比重高，但是在持有環節稅費極低，造成住宅開發成本提高并向購房者轉移，進而推高房價，同時刺激了住宅的投機需求。使得“房地產市場”有種被雁過撥毛的感覺。土地作為一種稀缺性資源，在政府的把持下，成為政府牟利的工具。房價下降勢必會使得地方政府的收入降低，這是地方政府不愿意看到的。土地出讓金不斷飆升，各地不斷出現各種“地王”，房地產開發企業勢必會把這部分成本轉嫁到房價中去，房價的上漲成為一個必然的趨勢。所以，土地財政成為房價居高不下的罪魁禍首。

2.土地財政——地方政府的財源

隨著地方政府支出的不斷擴大，地方政府不會輕易砍掉這收入頗豐的土地出讓金和各種涉及房地產的稅收。在一定程度上，房價越高，地方政府的收入就會越多。所以，地方政府缺乏調控房價的內在動力。房地產也是地方政府增加財政收入的捷徑。同其他行業相比，房地產業不要政府大規模投資，雖然土地整理也需要一筆資金，但短期的少量投入，多則一年少則半年，既可獲得幾倍甚至數十倍的收益，還有許多時候不需要政府投入，開發商會自告奮勇墊錢去做，一個樓盤少則一年，多則兩年即可完成，各種稅費就可全部進入財政的賬上。房地產業的發展，還可刺激相關產業的興旺發達，比如，房屋裝修、建筑建材的生產和銷售等，一個地區就很快就會出現欣欣向榮、繁榮昌盛的景象。土地財政成為地方政府的財源，成為一塊不能輕易觸動的蛋糕。

二、宏觀調控的無奈——地方政府vs中央政府

面對去房地產市場的亂象，房價越來越高，中央政府為了治理這種亂象和保障民生，實現民眾安居樂業的期許，確確實實在調控房地產市場方面出臺了大量的調控政策。如果把房價飆升的原因全部推給中央政府是沒道理的。10多年來，中央和國務院先后出臺了許多控制和穩定物價的文件。發一次不行，就反復多次發文，甚至接二連三地出臺若干文件；單項措施不行，組合拳馬上跟進；一個部門管不了，多個部門齊抓管，層層問責，不可謂不認真，也不可謂不嚴厲。1998年住房制度改革全面啟動后，我國房地產市場進程加快，房價開始上漲，從房地產全面市場化到中央第一次提出市場規范只有兩年的時間。2000年中央正式提出房地產市場的規范問題，2004年第二套住房首付比例提高，宏觀調控政策出臺，可見中央對房地產市場的管理十分重視，一開始就在抓。2005年房貸優惠政策取消，房地產改革深入，“國八條”出臺，收緊房地產信托，宏觀調控政策開始趨于嚴厲；2006年，房貸利率再次上調，“國六條”、外資先炒令出臺；2007年規范房地產經紀行業；2010年，國家宏觀調控更加嚴厲，不但貸款優惠全部取消，而且出臺了限購令。

然而，這些調控政策能否被完全落實依托于地方政府的有力執行，這些政策如果能夠被地方政府切實的執行，在很大程度上可以實現比較好的調控效果。然而，地方政府基于自身的利益出發，不很可能切斷自己財源的情況下，這些政策的執行只能會大打折扣，甚至不會被執行。明降溫暗托市、限購等各項調控政策在執行中被“軟化”、廉租房或經濟適用房的供給乏力、個別地方還有虛報數字之嫌；地方執行的“短腿”，讓中央調控政策成了揚湯止沸。

三、運用房產稅改革調控房價：欺騙民眾的障眼法

房產稅是業已存在的稅種，所謂的改革房產稅，其就是取消個人自住房產的免稅待遇。”國務院在打著運用房產稅改革來調控房價的大旗，在全國一些地方，如上海和重慶，大搞試點工作。可令人遺憾的是房產稅改革并沒起到調控房價的作用，使得人們不禁對房產稅改革產生了困惑和質疑。

1.房產稅改革——宏觀調控只是個幌子

改革稅收的正常功能在于籌集收入，在國民之間公平分配財政義務。至于調控消費、促進生產、保護環境等最多只是稅收的附帶目的而已，不足以成為主流。不過在中國，受長期片面的輿論宣傳的影響，宏觀調控似乎具有天然的正當性，公眾對其真實動機缺乏足夠的警惕。就課稅而言，只要祭出調控市場的大旗，無論是提高稅率還是課征新稅，通常很少遭到公眾的質疑。正是抓住了這個心理特點，即便明知房產稅對房產消費、特別是提高房價影響有限，政府也愿意從這個角度進行論證，以掩飾其增加財政收入、夯實地方稅基的真實目的。這樣房產稅就能夠迷惑民眾，使民眾相信政府在為調控房價而努力。

2.房產稅改革的真實目的——地方財政收入

相比調控房價、引導住房消費，增加地方政府的財力更顯急迫，1994年分稅制實施以后，財權和財力不斷向中央集中，地方的收入比例降低，財政支出的范圍卻持續擴大。首先，這段時期正是我國城市化飛速發展的時期，道路、水電、交通等基礎設施急需擴建。其次，地方政府的第一要務仍然是經濟發展，而經濟發展離不開政府投資。再則，1998年之后，為了應對亞洲金融危機，積極財政政策長期盛行。2008年之后，財政又陷入危機治理模式，政府投資不斷擴大。

房產稅改革并不能有效承擔調控房價的重任。對國家出臺房產稅改革政策的解讀，并不能主觀地與房地產宏觀調控直接掛鉤。房產稅是財產稅中的重要稅種，“在發達國家，完善的財產稅法為財產稅收入的足額性和穩定性提供法律保障，并使財產稅成為地方財政充足、穩定的收入來源。財產稅收入一般占發達國家全部稅收入的10%左右，但在地方在稅收收入占有很大比重，多成為地方稅的主體稅種。在金融危機和房地產宏觀調控背景下進行的房產稅改革，并非完全是作為房地產調控的手段出現。事實上，通過房產稅手段調控房價的目標并不現實。所以，房地產改革的真實目的在于增加地方政府的財政收入。

四、房地產市場的壟斷性——房價升高的無形推手

在一些比較大的城市，房地產市場集中度相對高，雖然未到寡頭型壟斷的地步，但是已經有向壟斷市場轉變的傾向。單一的房地產開發企業還不具有單方面控制房價、推高房價的能力。但房產企業一般具有規模大，資金雄厚的特點，在市場上起著舉足輕重的作用。但幾個大型房地產之間的聯合或者是基于共同的利益在抬高房價方面的默契，足以推動房價的提高。

五、不正當競爭的成本的轉嫁——房價升高的助推器

很多房企為了謀取利益，不惜采取各種不正當的競爭的手段。在利益的致命誘惑下，地產圈中類似于捂盤惜售、哄抬房價、擅自更名、虛假交易、發售 vip 卡、違規團購以及類似于未取得預售許可證或未按預售許可證批準的范圍預售商品房等事例并不鮮見。這些不正當競爭導致房企之間的惡性競爭，為了謀取巨額的利潤，房產企業會將這部分成本轉嫁到未來的房價中，最終讓消費者為其不正當競爭的行為買單。

而且，官商勾結的成本很可能最終由消費者承擔。截至2010 年 4月底，全國共受理工程建設領域舉報線索17269 件，立案 9188 件，結案 8656 件，給予黨政紀處分 5241人，其中地（廳）級57人。“行賄列入房地產開發成本”，開發商決不會為自己“成本”埋單，而是將這部分“成本”變本加厲地轉嫁給消費者。

參考文獻：

[1]王學龍 ，楊文.中國的土地財政與房地產價格波動——基于國際比較的實證分析[J].經濟評論，2012（4）.

[2]黃振宇.中國住宅市場價格上漲原因分析[M].華夏出版社，2012.

[3]冉峰.房價密碼[M].四川出版集團、四川人民出版社，2011.

[4]熊偉.財政法基本問題[M].北京大學出版社，2012.

[5]熊偉.地方債券中的政府間財政關系[J].新視野，2012（3）.

[6]姚海放.宏觀調控抑或稅收法治：論房產稅改革的目標[J].法學家，2011（3）.

[7]舒真.房地產市場調控的法律思考[J].經濟導刊，2011（4）.