淺析土地增值稅清算困難的原因及對策

李長纓

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，稅收也在不斷的增長，房地產(chǎn)項目的稅源也在不斷的發(fā)展壯大，因而稅收的管理工作已經(jīng)迫在眉睫。其中土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常重要的稅種，對其進行研究是非常必要的。對土地增值稅的清算工作是稅收征收管理中的難點問題，必須加強對工作中的難點以及重點問題進行分析，找出導(dǎo)致清算工作困難的原因，并且采取有效的措施加強對其進行處理，正確引導(dǎo)征管工作的開展，促進經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 困難 原因 對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復(fù)雜的稅種，復(fù)雜的原因在于對其的清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理時，一般主要是根據(jù)建筑物的不同類型對預(yù)征比例進行確定，等到滿足清算條件之后再進行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內(nèi)容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強對其的研究。

一、土地增值稅及清算概念

（一）土地增值稅的定義和目的

土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，會涉及到一些對國有土地的轉(zhuǎn)讓問題，在對其進行轉(zhuǎn)讓的過程中單位或者個人會得到一些轉(zhuǎn)讓的收入，同時也會發(fā)生一定的成本費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；其他加計扣除項目），而土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額（收入-允許規(guī)定扣除項目金額后的余額）按相應(yīng)稅率計算征收的一種稅種。進行土地增值稅的征收主要有以下幾點目的：一是可以對房地產(chǎn)的市場進行有效的規(guī)劃，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)控力度進行加強；二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現(xiàn)象進行避免，并且能夠?qū)σ驗榉績r上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進行有效的避免和抑制；三是可以將我國的土地的利用率進行有效的提高；四是能夠合理的將國家財政的收入進行增加，同時還能夠?qū)覅⑴c到國有土地增值收益的分配方式進行規(guī)范。

（二）土地增值稅清算的定義

在進行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進行合理的、準確的清算是土地增值稅清算的最終目標。土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關(guān)要求和規(guī)范，對所需要納稅的具體數(shù)額進行確定的和計算的工作。土地增值稅的清算工作是非常困難的，與土地增值稅清算相關(guān)的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴格按照清算程序，嚴格遵守法律，同時根據(jù)項目實際，進行合理的清算。

二、土地增值稅清算困難的原因及對策

（一）拆遷補償標準的影響和處理

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程，支付給被拆遷人（涉及農(nóng)民、城市居民等個人）的拆遷補償費，一般無法取得合法有效憑證，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，又確實是發(fā)生了開發(fā)費用，因此一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。

為了對拆遷補償標準進行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序?qū)ζ髽I(yè)實際應(yīng)該扣除的拆遷補償費用進行確定：

（1）對于某個開發(fā)項目地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，按政府文件標準執(zhí)行；

（2）對于開發(fā)項目沒有地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)項目地方政府規(guī)定的拆遷補償標準確定；

（3）對于支付個人拆遷補償費的確認，當?shù)囟悇?wù)局可以以拆遷的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補償金額。

（二）利息支出扣除問題的影響和處理

根據(jù)國家對于土地增值稅清算相關(guān)問題的通知可以得出以下幾點：

一是在財務(wù)費用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的項目計算分攤并且能夠?qū)鹑跈C構(gòu)進行有效的證明的，那么可以根據(jù)實際情況進行利息的扣除，但是需要指出的是扣除的最高的金額不應(yīng)該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額高。對于其他一些房地產(chǎn)的開發(fā)項目，扣除的金額應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)成本和取得土地使用權(quán)所支付的金額為主要依據(jù)進行扣除，通常是兩者相加之和的5%以內(nèi)計算扣除。

二是如果沒有辦法提供金融機構(gòu)證明或者計算分攤房地產(chǎn)項目的利息的，那么房地產(chǎn)開發(fā)利息的扣除需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的成本以及取得土地使用權(quán)所支付的金額進行確定，通常應(yīng)該是兩者金額相加之和的5%以內(nèi)。

三是如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么需要根據(jù)第一點進行確定。

土地增值稅出臺的時機市場通脹壓力很大，銀行利率在高位運行，企業(yè)融資費用非常之高，隨著國家整體經(jīng)濟的發(fā)展，銀行利率一降再降，許多企業(yè)實際發(fā)生的財務(wù)費用已經(jīng)低于取得土地使用權(quán)價格和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本之和的5%。這時，部分開發(fā)企業(yè)以不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明為借口，以不能完整提供資料為借口，要求執(zhí)行“房地產(chǎn)開發(fā)費用按照上述兩點規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除”。

通過上文所述，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)進行計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

（三）地下車位的成本稅前扣除界定的影響和處理

目前，銷售人防車位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍現(xiàn)象。土地增值稅清算的相關(guān)文件中對于人防工程的支出界定一直未明確。盡管銷售車位簽訂的合同性質(zhì)上應(yīng)當屬于租賃合同，但對于人防工程的所有權(quán)一直有一定的爭議。

我個人認為對于利用人防工程修建的地下停車場（或地上車庫）簽訂轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同的，應(yīng)按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關(guān)成本、費用。出租使用的，按房屋租賃計算營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，不得在清算中扣除分攤的相關(guān)成本、費用。endprint

（四）清算時間對土地增值稅的影響和處理

在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對項目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時，公共配套設(shè)施費用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預(yù)售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。

我個人認為對于成片開發(fā)分期清算項目的成本費用，在分期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤清算，整體項目終了后不再進行調(diào)整分攤，這樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因為項目開發(fā)的時間性影響清算進程。

（五）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了制造銷售火爆假象或囤積房產(chǎn)估價待售，進行所謂的開發(fā)產(chǎn)品自用，然后在價高時以二手房交易處理，在這樣的情況下進行成本的核算時，可以根據(jù)我國相關(guān)條例的內(nèi)容進行確定，條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。”進而擴大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。

我個人認為應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對已自用或出租使用年限在五年以上（含五年）或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權(quán)證再銷售的，按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入土地增值稅清算的范圍。

三、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常主要的稅種就是土地增值稅，他對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是非常重要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤的影響是非常大。在對土地增值說進行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算方法進行，并且對清算過程中的難點問題進行有效的分析，找出能夠?qū)﹄y點問題進行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準確性和合理性。

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