國內外房地產經濟周期淺談

徐琳

摘要：在當前的國內外的市場經濟環境中，房地產業的發展受其自身特點與規律的影響，其經濟周期的往往不夠穩定，波動現象嚴重。對房地產經濟周期的不穩定性加以研究，是為進一步推進房地產業健康發展的有效保障。本文主要分析當前國內外房地產經濟周期研究的成果，以更好地促進房地產業的健康穩定發展及對該領域的科學研究。

關鍵詞：國內外 房地產 經濟周期 理論研究

房地產經濟在整個市場經濟中占有重要的地位，房地產經濟周期的變化與世界經濟周期的波動具有巨大的聯系。從房地產也產生和發展至今，國內外經濟學界通過較為系統的理論對房地產經濟周期進行了全面的研究，取得了許多突破性的進展，并對房地產業的運行機制進行了較為科學的效果評價。

一、房地產經濟周期概述

所謂房地產經濟周期，即房地產經濟發展與其發展趨勢間存在的差異，在一個較為長期的波動規律下發展的趨勢。房地產經濟與市場經濟的增長和發展是一種起伏波動的形式，而非直線式的發展狀態，在市場經濟不斷深入發展的形勢下，房地產經濟的總體發展還是呈上升趨勢的。但在一定的時期內，房地產經濟的發展會受到各種不平衡因素的影響，致使房地產經濟的實際發展增長曲線與波動趨勢曲線總會存在一定的差異，是研究房地產經濟周期的主要依據。

在社會發展過程中，市場經濟水平不斷進步和提升，相關政府部門應適當采取一定的經濟擴張手段，對外部的經濟需求加以刺激。與此同時，在符合收入彈性與需求彈性的運行機制下，要注重對先行性領域或國民經濟基礎行業進行有效的資源配置。

二、國外的房地產經濟周期研究

（一）國外房地產經濟周期的研究階段

國外的房地產經濟周期研究階段主要可分為起步期、沉寂期、專業化發展期以及多樣化發展期四個階段。第一，起步期，在上世紀30年代發生全球性的經濟危機時，人們逐漸開始注意到經濟周期，尤其是房地產經濟周期，由于其對市場經濟重要性，使其成為經濟學界的研究對象。第二，沉寂期，沉寂期主要是在二戰后到70年代，隨著世界各國經濟逐漸開始復蘇，世界經濟進入快速發展的階段，對房地產經濟周期的研究不夠重視。第三，專業化發展期，主要是上世紀80年代出現經濟“滯漲”，從而經濟業界又開始對經濟周期加以研究，房地產經濟周期對市場經濟發展的作用越來越大。第四，多樣化發展期，自上世紀90年代以來，世界房地產經濟周期的研究方式發生了極大的轉變，重視對房地產經濟周期波動機理的研究，“投資導向”形式的房地產經濟周期研究開始出現。

（二）國外房地產經濟周期的研究內容

國外房地產經濟周期的主要內容有以下幾個方面：第一，研究房地產經濟周期波動機理，認為房地產經濟周期受到社會體制變革、經濟革命周期以及技術革命周期的影響；第二，研究“投資導向”形式的房地產經濟周期，主要從物業的供給與需求、經濟結構調整、投資特征以及資本流動等方面對其加以研究；第三，研究國際房地產的經濟周期，對形成房地產經濟周期的國內外經濟因素加以分析，主要包含各國資本市場的自由化、全球性的資本流動和多樣的財政政策等因素。

三、我國房地產經濟周期研究

（一）我國房地產經濟周期的研究階段

我國的房地產經濟周期研究階段主要有三個階段，第一階段為起步階段，我國的房地產經濟周期研究發展于上世紀80年代末期，起步較晚，研究進程較慢。第二階段是初期發展階段，這一階段是從上世紀90年代中期到21世紀初期，隨著我國的房地產業進入快速發展階段以及國家對于住房制度的完善改革等，使房地產經濟周期的研究逐步得以開展。第三階段即新發展階段，在進入21世紀后，我國的房地產業發展更為迅速，經濟學界對房地產業的發展越來越關注，對房地產經濟周期的概念、影響因素及其與市場經濟的關系進行了較為系統的研究。

（二）我國房地產經濟周期的研究內容

我國對房地產經濟周期的研究內容主要有三個方面，首先，對房地產的波動周期加以研究，創建了房地產市場周期的相關理論；其次，研究了房地產經濟周期的波動機制和影響因素，提出相應的沖擊——傳導模型，并對影響房地產經濟周期波動機制的因素做了細致的分析，如經濟因素、政策因素等；最后，研究房地產經濟周期和市場經濟周期的聯系，通過定性與定量的方式，對國內房地產經濟周期和投資波動的相關性加以探討。

四、結束語

本文主要對國內外房地產經濟周期的研究加以梳理，國外的房地產經濟周期研究多是建立在實證分析法的基礎之上，對造成房地產經濟周期的影響因素加以分析，并建立相應的指標體系，對房地產經濟泡沫的成因加以探討；國內的房地產經濟周期研究主要是一定性分析方法為主要研究方法，明確界定了房地產經濟周期的概念與結算，注重對房地產經濟周期和宏觀經濟波動的關系進行研究，并逐漸建立起與之相應的指標體系。

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