樓市拐點將至？

郁風

從杭州等地樓盤跳水到寧波興潤置業資金鏈斷裂，從輿論充斥關于“變天”的激辯到春季樓市的明顯冷清，去年持續火爆的房地產市場眼下似乎正醞釀著新一輪危機。

多位業內人士對《中國經貿聚焦》記者表示，盡管目前判斷樓市崩盤、房價拐點將至尚缺乏充足的事實和數據依據，但在銷售回落、信貸收緊和去庫存的壓力下，2014年三、四線城市樓市或將出現調整，整體樓市呈現分化加劇格局；即便被認為供應緊張、相對安全的一、二線城市房價也將漲幅收窄，甚至不排除在地價高企、流動性沖擊及購房者預期等影響下，部分一、二線城市也將面臨調整風險。

市場冷清

3月14日，是“上海之春”房展會開幕的首日。作為今年首場大型房展會和樓市“風向標”，此次展會卻明顯較過往冷清許多。

走出地鐵7號線靜安寺站到上海展覽中心，《中國經貿聚焦》記者看到，沿途皆是各家房企和銷售中介公司業務員在分發樓盤傳單，但應者寥寥。展館內，雖有綠地、上海地產集團等本地龍頭房企壓陣，但招商、保利、金地等傳統一線房企集體缺席，萬科也只設了一處位于最靠里的角落毫不起眼的小展臺，推介其在鄰近上海的江蘇花橋的某樓盤。

據統計，此次房展會僅有33個國內樓盤亮相，還不到去年同期的一半，其中上海本地項目有15個。而上海本地的參展項目很多都是大戶型或別墅，如上海地產推介的位于中環內蘇州河畔“上河灣”項目，最小戶型為148平方米，預計均價4.5萬元/平方米。真正屬于剛需樓盤的，僅有少數幾個位于嘉定區、寶山區等郊區以及花橋的項目。這些樓盤也極少有優惠，像位于寶山的“北岸郡庭”的存量毛坯房打出“房展會期間99折，2萬享4萬”的象征性優惠；部分樓盤甚至漲幅不小。盡管吸引了一些購房者駐足，但預約登記和乘現場班車去看房的并不多。一對年輕夫婦對記者抱怨說：“這樓盤（北岸郡庭）離地鐵1號線最北端坐公交車都要半小時，周邊也沒有什么其他樓盤，配套可想而知，就這還要每平方米1.2萬元以上，又幾乎沒優惠。實在沒法下決心買。”

相比國內樓盤的尷尬，原本作為配角的海外項目卻儼然成了展會的主角。邊上的海外置業投資移民展參展的海外項目多達300多個，涉及20多個國家，還首次推出“澳洲國家主體館”，吸引了相當部分人氣。

樓市的冷清從數據上也得到印證。據金豐易居&佑威數據，3月前16天，上海市商品住宅成交量為38.66萬平方米，幾乎僅為去年同期的一半；成交均價則達28516元/平方米。開發商正有意放慢推盤節奏。房展會當周（3月10日-16日），全市商品住宅新增供應面積僅為16.13萬平方米，比前周跌了56.56%。

而就全國情況來看，3月13日國家統計局數據顯示，1-2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%，其中住宅銷售面積下降1.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%，其中住宅銷售額下降5%。去年同期的這兩個數據，則分別是上漲49.5%和77.6%。

3月18日，統計局數據還顯示，2月70個大中城市房價環比上漲的城市個數減少5個，持平的城市個數增加7個，漲幅略有回落。

業內人士表示，就整體市場來看，房價增速明顯放緩。在關鍵的3月上旬，市場并沒有出現如多數人預期的“小陽春”，購房者保持了較為謹慎的觀望態度。

資金鏈風險

遠比樓市冷清更引爆眼球的是近期杭州、常州等地一些樓盤的跳水。

據媒體報道，2月18日，杭州德信北海公園宣布清盤降價，均價從1.9萬元/平方米直降至15800元/平方米；次日，同樣位于城北橋西板塊的天鴻香榭里在原先售價17200元/平方米的基礎上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米入市，最高降幅超三成。2月23日，江蘇常州雅居樂星河灣也被曝推出大幅降價優惠，四棟房源精裝均價12500元/平方米，毛坯均價7500元/平方米，而該樓盤去年12月首次開盤時，預售均價1.3萬元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，價格達1.8萬元/平方米。目前的價格相當于打了近六折。

“降價潮”還從長三角蔓延至珠三角，有報道稱，保利地產在廣州的三個項目近期同時推出一成首付優惠活動，時代地產旗下項目更是全線88折優惠。

“降價潮”的背后，是房企資金鏈的日趨緊張。今年年初開始，國內金融機構開始逐步收緊了對地產企業的貸款。興業銀行已暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。盡管在包括興業在內的10家銀行傳出停貸后，2月26日，10家銀行紛紛辟謠，說明未停貸，但銀行逐漸收緊房地產信貸卻是不爭的事實。

不過，在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時，地產專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，所謂“降價潮”其實還僅是部分供應較集中的區域個別樓盤的降價促銷現象，屬于正常的市場營銷與房企經營策略調整行為。其中一些中小房企因資金鏈緊張甚至斷裂而被迫降價（比如，德信北海公園的降價就被認為是因融資結構問題），則是房企違背市場發展規律，被市場淘汰的結果。

而房企資金鏈的風險正愈演愈烈，市場對地產類信托和債務違約的擔憂正在加深。3月，浙江奉化最大的房企興潤置業曝出因經營不善和高利貸導致資金鏈斷裂、資不抵債，其與關聯企業總負債達35億多元，其中銀行貸款24億，實際資產則不足27億。

3月19日的一條消息成了在市場擔憂房企資金鏈危機之際，給房地產行業注入的一針“強心劑”——當晚，中茵股份和天?；p雙發布公告稱，其非公開發行A股股票申請獲證監會通過，資金投向均將用于地產項目的開發與運營。此舉意味著，暫停近四年的地產類公司再融資正式開閘。

開閘有利于資金鏈改善和房企的擴大再生產，從而推高供應，穩定市場。但從今年前2個月全國房地產市場的多項指標都呈降溫趨勢（包括土地成交量增幅小幅收窄，成交價格處于高位；房地產投資增速整體平穩，新開工面積增速下行明顯；商品房銷售增幅大幅回落，價格小幅下降；房地產資金增幅放緩，國內貸款占比上升）來看，多家券商報告均認為，當前市場環境下大幅回升可能性很小，行業估值處于低點，再融資開閘消息對行業形成一定利好，只是惠及面短期內仍然有限。

分化加劇

北京中原地產市場總監張大偉表示，2014年最值得關注的變量之一是樓市供求之間關系的變化。

野村證券稱，中國住宅竣工量、庫存已經大大超過有效需求。按照價值來衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%，首次超過4萬億元。按照面積來衡量，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%，二線城市3.7%，三、四線城市上升23.2%；按價值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進一步加劇供需失衡狀態。

目前，房地產業界對于三、四線城市將出現調整的觀點基本已無異議，而對于一線和熱點二線城市房價是否會跌，還有很大的分歧。

謝逸楓告訴《中國經貿聚焦》記者，目前一、二線城市土地與住房供應仍偏緊，三、四線城市則供應過剩，市場格局呈現分化加速狀態。

但也有地產人士表示，即便在一、二線大城市內部，也將出現明顯的分化。同時，如果市場進入調整，一、二線城市可能也很難幸免，頂多是調整幅度大小的問題。

有數據表明，部分一、二線城市的庫存其實并不低。深圳中原數據顯示，深圳大戶型公寓目前已出現滯銷現象，庫存高企，足以消化3年。另據杭州透明銷售網統計顯示，截至今年3月12日，杭州市區（包括蕭山、余杭）可售房源總量已達11.13萬套，處于歷史較高位，相比2013年年初增加了約4萬套。其中，杭州主城區庫存量超過5.2萬套。按照住建部副部長齊驥對于“高庫存”的明確標準：一個城市的住房庫存量高于該城市當月銷售量的12-15倍來看，數據顯示，2013年杭州樓市商品房共成交85854套，以此計算消化目前的庫存量需要15個半月，顯然已經突破警戒線。

張大偉分析稱，從供應端來看，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到了5127億，土地價格也創新紀錄，這種情況下企業負債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業也沒辦法捂盤，而必須上市。

從需求端來看，一線二線城市的需求實際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮?！耙痪€城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎上。一旦因為信貸等因素導致普遍觀望，出現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能?！睆埓髠フf。

調控與走勢

值得關注的是，3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中首次提出了“針對不同城市情況分類調控”。就此齊驥稱，對于供應不足、房價上漲壓力大的熱點城市，一方面要增加普通商品住房供應，特別是中小戶型商品房供應，另一方面繼續采取相關的調控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。對于庫存量超出合理區間的部分城市，則要控制今年住宅用地規模，調整新建商品住房上市的結構，通過必要經濟手段支持合理住房需求，消化庫存。

在謝逸楓看來，分類調控因告別一刀切，將有利緩解供求不平衡和房價上漲的壓力，同時有利于去商品房庫存。

上海師范大學商學院投資與保險系副教授黃建中認為，分類調控實際上就是有保有壓，一線城市和部分熱點二線城市仍會保持“政策高壓”，一些出現危機的三、四線城市不排除可能出臺救市政策。但他也擔憂，國內樓市由于投機性太強，所以很難保持平穩，預期往上走就容易過熱，預期往下走，整個市場就很快會進入寒冬。同時，中央一直在強調房地產市場平穩發展，但是在土地財政的驅使下，地方政府更傾向于繼續吹大樓市泡沫，所以，樓市調控的過程將會非常艱難。

總體來看，對于未來樓市走向，業內還是認為諸多因素對房價尚有支撐，短期內樓市很難迎來拐點。

中歐陸家嘴金融國際研究院執行副院長劉勝軍對《中國經貿聚焦》記者表示，由于貨幣超發（M2/GDP達200%）導致流動性泛濫、銀行住房按揭貸款相對穩健以及政府對房價態度曖昧等因素，房價大跌可能性不大。

謝逸楓也認為，在貨幣超發，地價上漲勢頭不改，房企相對不缺錢，一、二線城市供不應求局面未徹底改變的情況下，房價難言下降。同時，在調控不放松、房貸收緊及市場總體供應加大等不利因素下，2014年房價將告別暴漲，進入合理的穩定上漲區間。

但謝逸楓也坦言，包括部分二、三、四線城市商品房庫存遠超合理區間，地方債務問題，香港房價持續下跌的影響，人民幣匯率急跌，反腐與富人資產外流，乃至QE3減持導致的熱錢回流等，未來還將是考驗樓市會否崩盤的六大風險。