房企遇冷，“出?！睂ぢ?/h1>
2014-05-30 16:01:38艾莉
中國西部 2014年9期
艾莉
從今年二月以來，國內房產市場持續低迷，國內主要城市房價紛紛下跌，而與此同時，國人在海外置業越來越瘋狂。為了分散投資風險，國內房企萬科、碧桂園、萬達、綠地等巨頭紛紛加大投資海外房產，今年前3個月，投資就達千億人民幣，超去年總和。
為何房企紛紛“出海”？是跟李嘉誠撤資的“風”轉變投資方向？還是不看好國內房價更青睞海外投資置業？記者就此話題進行了調查。
國內市場遇冷？
從去年以來，特別是今年前幾個月，國內市場持續低迷，全國出現了降價潮，在北京、上海、廣州、深圳等地，房子出現了量價齊跌的情況，部分房企甚至六折優惠，消費者也處在觀望階段。
據國家統計局最新發布的《2014年1-7月份全國房地產開發和銷售情況》顯示，今年前7個月，商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額則下降10.5%。可以發現，幾乎所有房地產指標都出現下降，且跌幅進一步擴大。
目前全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、銀川、蘭州、長春、三亞、珠海等 11個城市尚未調整樓市限購政策。
國家信息中心首席經濟學家范劍平觀點指出，到目前為止，不論是開發商以價換量還是地方政府出臺救市性政策，都不會改變房地產市場的下滑趨勢。
與國內房地產市場進入下行境況相比，近兩年，海外投資熱潮日漸升溫。2013年全年，綠地集團投資澳大利亞總計達10億澳元。2014年初，綠地又在悉尼獲得兩個地塊。2014年，碧桂園首次進軍澳大利亞市場，斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發用地。
2014年初，中國富華國際集團以1.3億澳元買下墨爾本地標建筑柏悅酒店。據相關數據顯示，上半年中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，倫敦成為中國投資者最青睞的城市，投資額高達2311萬美元。碧桂園、富力、保利、中海、首創、萬通、鑫苑等房企也踏上了海外拓展之路。
如果說2013年是國內房企集體“出?！蹦辏?014年將是國內房企海外“風暴”年。
行業專家多數都認為，目前越來越多的房企進軍海外開發房地產項目，主要是因為國內房地產經營環境比較困難。方圓首席分析師鄧浩志表示，國內房地產經營困難主要體現在四個方面，一是有限購等政策調控；二是房企融資困難；三是地價高企風險大；四是稅種繁多利潤空間小。
在房企紛紛布局海外的同時，國內房地產下行信號正在逐漸增加。5月6日，瑞銀中國區首席經濟學家汪濤表示，中國房地產市場風險“已經顯著增加”，并稱樓市已經接近轉折點。5月7日，市場消息稱惠州光耀地產因產品去化不力，資金狀況惡化。
緊跟移民熱潮
有業內人士聲稱，一個促使國內地產商追逐國外市場的重要原因是很多國內客戶都往海外去投資或者移民了，“并不是說投資海外，還是哪兒中國人多，我們就往哪兒投資”。
近年來，國人移民、留學、投資甚至休閑旅游的人數不斷攀升，促使國內海外置業需求高漲。據胡潤富豪榜報告顯示，中國大陸已有1/3的高凈值人群購買了海外房產，海外資產在其可投資總資產中的平均占比為19%，投資標的以房地產為主。而在目前沒有海外資產的高凈值人群中，有將近30%的人在未來三年有進行海外投資的計劃。
國內房企可能有追隨這批消費群體的足跡布局自己的海外業務的因素，進行多樣化投資。
無論是因為經濟復蘇還是因為移民或投資熱潮，美國都先成為國內房企熱門投資地區。王石曾對媒體公開表示，在經歷了金融海嘯的低谷之后，美國市場漸漸回暖，這是投資的好時候。
對此，綠地集團董事長、總裁張玉良也在媒體中表示，海外市場目前空間、潛力巨大。他認為，中國經濟持續發展，居民收入逐步提高，海外移民、留學、旅游、投
資的數量和規模持續快速增長，為企業依托中國市場進行海外延伸提供了支撐。同時，中央鼓勵企業積極審慎開展境外投資，對于擁有較高平臺與較強競爭力的企業而言，海外業務前景廣闊。
據某集團海外項目負責人表示，海外項目地價相對國內不僅更為合理，而且有些國家逐步放寬了留學和移民政策，這對房企投資而言也是一大利好。萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在紐約舉行的中美金融高層圓桌會議上曾提出，市場效率更高、資產配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成中國房地產企業投資海外市場的三個主要理由。
主要陣地還是國內
世聯地產董事長陳勁松、復星地產副總裁康紅恩均表示，2014年，國內房地產市場依然是房企投資的主要陣地，海外市場雖為房企投資業務輔助，但也已進入投資高增長周期。
但為何選擇海外進行開拓市場？對此頤和地產董事長何建梁早前表示，在宏觀調控背景下，房地產企業選擇差異化與特色化的發展路線，已成為行業共識；頤和拓展海外市場，并非來自樓市調控的壓力，而是細分之后確定市場，充分發揮企業靈活性和適應性強的優勢，抓住悉尼城市地產開發需求的空檔，有選擇地搶先進入，占領優勢，把握良機。
碧桂園總裁莫斌也表示，馬來西亞是碧桂園進軍海外市場的第一步，希望做一個嘗試，如果成功將會繼續加大力度，使其能夠成為國內市場一個很好的補充；“和馬來西亞公司的合作，我們占了51%的控股權，目前進展非常順利，已經準備進入實施階段，希望今年能夠推出第一期產品”。
陳勁松表示，據世聯地產統計的結果顯示，2014年，國內房地產市場還有很大的投資空間，但是市場的整體增速將放慢，預計在10%左右。2013年該數據超過30%。
陳勁松還稱，相比國內市場，目前國內房企的海外投資體量還是很小，但隨著人民幣國際化的推進，2014年開始，國內房企海外投資的規模會出現快速的增長，甚至達到每年500%的漲幅。至少2014年開始的未來五年內，國內房地產市場依然是眾房企投資的主要陣地。
康紅恩也表示表示贊同，市場的大小是由需求決定的，從目前國內房地產市場看，不論是一二線城市，還是三四線城市，房地產市場的需求均沒有得到有效的滿足。其補充稱，在國內房地產市場繼續發展的同時，也將會出現不同房企、不同城市的分化情況。
華麗的冒險要謹慎
“海外市場雖然充滿誘惑力，但也是一場華麗的冒險?！痹叫愕禺a研發中心的朱菲認為，“中國房企應做好深入調研與風險把控，避免盲目投資。”
“海外房地產市場看似前途一片光明，但其實要考慮很多因素，如當地的房地產制度、市場需求、稅費制度、匯率變化、開發風險、政治外交因素等，稍有不慎就可能導致項目的失敗?！钡禺a業內人士張勇認為，在投資決策時應充分考慮項目成本，尤其注意當地法律制度對土地開發的限制，防止在高位取得土地或因土地無法開發導致未來項目盈利不足。
鏈家地產市場研究部首席分析師張月表示，對于根植于國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服，短期內這種嘗試性的舉動尚難以形成規模。一方面，對于海外開發空白的房企，經驗上的欠缺也會存在一定風險，例如信息的不對稱以及國內外大環境的不同。這促使其多數會通過注資、合作的方式進入海外市場。另一方面，房企國內外的投資和經營的狀況也會相互關聯，若海外投資的效果未達預期，在當前國內調控的大環境下，對于正處于緊衣縮食的房企來說，也會受到很大的影響。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。
艾莉
從今年二月以來，國內房產市場持續低迷，國內主要城市房價紛紛下跌，而與此同時，國人在海外置業越來越瘋狂。為了分散投資風險，國內房企萬科、碧桂園、萬達、綠地等巨頭紛紛加大投資海外房產，今年前3個月，投資就達千億人民幣，超去年總和。
為何房企紛紛“出海”？是跟李嘉誠撤資的“風”轉變投資方向？還是不看好國內房價更青睞海外投資置業？記者就此話題進行了調查。
國內市場遇冷？
從去年以來，特別是今年前幾個月，國內市場持續低迷，全國出現了降價潮，在北京、上海、廣州、深圳等地，房子出現了量價齊跌的情況，部分房企甚至六折優惠，消費者也處在觀望階段。
據國家統計局最新發布的《2014年1-7月份全國房地產開發和銷售情況》顯示，今年前7個月，商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額則下降10.5%。可以發現，幾乎所有房地產指標都出現下降，且跌幅進一步擴大。
目前全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、銀川、蘭州、長春、三亞、珠海等 11個城市尚未調整樓市限購政策。
國家信息中心首席經濟學家范劍平觀點指出，到目前為止，不論是開發商以價換量還是地方政府出臺救市性政策，都不會改變房地產市場的下滑趨勢。
與國內房地產市場進入下行境況相比，近兩年，海外投資熱潮日漸升溫。2013年全年，綠地集團投資澳大利亞總計達10億澳元。2014年初，綠地又在悉尼獲得兩個地塊。2014年，碧桂園首次進軍澳大利亞市場，斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發用地。
2014年初，中國富華國際集團以1.3億澳元買下墨爾本地標建筑柏悅酒店。據相關數據顯示，上半年中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，倫敦成為中國投資者最青睞的城市，投資額高達2311萬美元。碧桂園、富力、保利、中海、首創、萬通、鑫苑等房企也踏上了海外拓展之路。
如果說2013年是國內房企集體“出?！蹦辏?014年將是國內房企海外“風暴”年。
行業專家多數都認為，目前越來越多的房企進軍海外開發房地產項目，主要是因為國內房地產經營環境比較困難。方圓首席分析師鄧浩志表示，國內房地產經營困難主要體現在四個方面，一是有限購等政策調控；二是房企融資困難；三是地價高企風險大；四是稅種繁多利潤空間小。
在房企紛紛布局海外的同時，國內房地產下行信號正在逐漸增加。5月6日，瑞銀中國區首席經濟學家汪濤表示，中國房地產市場風險“已經顯著增加”，并稱樓市已經接近轉折點。5月7日，市場消息稱惠州光耀地產因產品去化不力，資金狀況惡化。
緊跟移民熱潮
有業內人士聲稱，一個促使國內地產商追逐國外市場的重要原因是很多國內客戶都往海外去投資或者移民了，“并不是說投資海外，還是哪兒中國人多，我們就往哪兒投資”。
近年來，國人移民、留學、投資甚至休閑旅游的人數不斷攀升，促使國內海外置業需求高漲。據胡潤富豪榜報告顯示，中國大陸已有1/3的高凈值人群購買了海外房產，海外資產在其可投資總資產中的平均占比為19%，投資標的以房地產為主。而在目前沒有海外資產的高凈值人群中，有將近30%的人在未來三年有進行海外投資的計劃。
國內房企可能有追隨這批消費群體的足跡布局自己的海外業務的因素，進行多樣化投資。
無論是因為經濟復蘇還是因為移民或投資熱潮，美國都先成為國內房企熱門投資地區。王石曾對媒體公開表示，在經歷了金融海嘯的低谷之后，美國市場漸漸回暖，這是投資的好時候。
對此，綠地集團董事長、總裁張玉良也在媒體中表示，海外市場目前空間、潛力巨大。他認為，中國經濟持續發展，居民收入逐步提高，海外移民、留學、旅游、投
資的數量和規模持續快速增長，為企業依托中國市場進行海外延伸提供了支撐。同時，中央鼓勵企業積極審慎開展境外投資，對于擁有較高平臺與較強競爭力的企業而言，海外業務前景廣闊。
據某集團海外項目負責人表示，海外項目地價相對國內不僅更為合理，而且有些國家逐步放寬了留學和移民政策，這對房企投資而言也是一大利好。萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在紐約舉行的中美金融高層圓桌會議上曾提出，市場效率更高、資產配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成中國房地產企業投資海外市場的三個主要理由。
主要陣地還是國內
世聯地產董事長陳勁松、復星地產副總裁康紅恩均表示，2014年，國內房地產市場依然是房企投資的主要陣地，海外市場雖為房企投資業務輔助，但也已進入投資高增長周期。
但為何選擇海外進行開拓市場？對此頤和地產董事長何建梁早前表示，在宏觀調控背景下，房地產企業選擇差異化與特色化的發展路線，已成為行業共識；頤和拓展海外市場，并非來自樓市調控的壓力，而是細分之后確定市場，充分發揮企業靈活性和適應性強的優勢，抓住悉尼城市地產開發需求的空檔，有選擇地搶先進入，占領優勢，把握良機。
碧桂園總裁莫斌也表示，馬來西亞是碧桂園進軍海外市場的第一步，希望做一個嘗試，如果成功將會繼續加大力度，使其能夠成為國內市場一個很好的補充；“和馬來西亞公司的合作，我們占了51%的控股權，目前進展非常順利，已經準備進入實施階段，希望今年能夠推出第一期產品”。
陳勁松表示，據世聯地產統計的結果顯示，2014年，國內房地產市場還有很大的投資空間，但是市場的整體增速將放慢，預計在10%左右。2013年該數據超過30%。
陳勁松還稱，相比國內市場，目前國內房企的海外投資體量還是很小，但隨著人民幣國際化的推進，2014年開始，國內房企海外投資的規模會出現快速的增長，甚至達到每年500%的漲幅。至少2014年開始的未來五年內，國內房地產市場依然是眾房企投資的主要陣地。
康紅恩也表示表示贊同，市場的大小是由需求決定的，從目前國內房地產市場看，不論是一二線城市，還是三四線城市，房地產市場的需求均沒有得到有效的滿足。其補充稱，在國內房地產市場繼續發展的同時，也將會出現不同房企、不同城市的分化情況。
華麗的冒險要謹慎
“海外市場雖然充滿誘惑力，但也是一場華麗的冒險?！痹叫愕禺a研發中心的朱菲認為，“中國房企應做好深入調研與風險把控，避免盲目投資。”
“海外房地產市場看似前途一片光明，但其實要考慮很多因素，如當地的房地產制度、市場需求、稅費制度、匯率變化、開發風險、政治外交因素等，稍有不慎就可能導致項目的失敗?！钡禺a業內人士張勇認為，在投資決策時應充分考慮項目成本，尤其注意當地法律制度對土地開發的限制，防止在高位取得土地或因土地無法開發導致未來項目盈利不足。
鏈家地產市場研究部首席分析師張月表示，對于根植于國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服，短期內這種嘗試性的舉動尚難以形成規模。一方面，對于海外開發空白的房企，經驗上的欠缺也會存在一定風險，例如信息的不對稱以及國內外大環境的不同。這促使其多數會通過注資、合作的方式進入海外市場。另一方面，房企國內外的投資和經營的狀況也會相互關聯，若海外投資的效果未達預期，在當前國內調控的大環境下，對于正處于緊衣縮食的房企來說，也會受到很大的影響。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。
