試論房地產企業的成本核算問題及其策略

曾宏燁

摘要：近年來，我國的房地產產業發展迅速，已經成為我國經濟的支柱行業。隨著大家對房地產產業的關注，我國關于房地產開發的相關政策和規章制度越來越完善。房地產的發展已經逐漸進入理性化和規范化，呈現理性發展的態勢。但是，企業如何控制成本，解決成本核算問題，獲得更好的利潤依然是一個大問題。本文就房地產企業出現的各種成本核算問題進行簡要分析，提出自己的觀點看法。

關鍵詞：成本 核算 核算監督 成本控制

房地產開發是指對土地進行開發，建設房屋，并出售、出租經營模式。房地產投資具有資金投入巨大，風險高，周期長，成本核算環節多的特點。為了提高利潤，降低風險，就需要對成本核算仔細檢查，力求用做啥哦的成本獲得最多的利益。因此，房地產的成本核算問題及其重要。

一、房地產成本核算概述

房地產成本的最基本組成是土地，前期工程和設備費用。這三種成本也是主要內容，大概占成本的80%左右。從政府或其他地方購買土地進行開發是最終要的成本，主要包括動遷費，出讓金，拍賣傭金，置換成本，契稅等。在開工前也需要前期工程的準備。比如三通一平費，地質勘探費用等。設備費用就更多了，材料費，人工費等。其次就是各種配套費用及其他費用。比如學校，商店等配套設施，公共停車場，水電，煤氣，照明和道路綠化等。其他費用包括相關稅費，押金等。另外就是籌資成本和管理費用，我們知道，多數房地產都是靠貸款來解決資金問題，但是房地產周期長，所以還款的利息也是不容小覷的。管理費用等則是在工程進行時，對現場和設備管理需要花費的錢。

二、房地產企業成本核算現狀及問題

（一）成本的歸集對象難以確定，核算口徑不一

和其他行業一樣，在進行成本核算時，首先應該確定成本歸集對象，只有這樣會計才有辦法核算成本。對于小規模的房地產開發，成本歸集對象容易確定，但是如果要建設一個小區或者高大建筑，則會碰到很多問題，具有一定的復雜性，劃分核算對象過粗過細都會不利于成本的控制的分析，加大回家核算過程的工作量。另外很多核算口徑不統一，導致會計進行成本核算時，數據準確性，可靠性降低。

（二）成本費用分配有一定的隨意性，實際支出與核算不符

首先，房地產行業在對間接成本進行歸集是，如土地費用，基礎建設費用等，沒有給出明確的界定，導致房地產成本費用分配有一定的隨意性。有些企業只重視總成本核算，這會導致成本分析的完整性和可靠性下降。還有，由于成本核算的方法很多，有些企業為了逃避稅收等使成本分配有利于自己，導致成本信息不準確。更有一些企業為了盡快結轉開發幅負擔的配套設施費用，經常會采取預提費用進行核算，導致實際支出大大增加。

（三）重視工程決算，忽視項目決算，虛列成本費用

重視工程，忽略項目，是許多企業的現狀。其原因是工程決算時間明確，一般不拖拉，而項目決算會因為各種原因一拖再拖，這樣會導致一系列問題出現。而且房地產成本核算較為復雜，核算涉及的會計周期長，導致很多的成本核算不到位，虛列成本費用。

三、完善房地產企業成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

房地產企業開發必須以獨立的單項開發工程進行成本核算，要充分考慮開發工程的各種因素，客觀合理的分配和歸集費用來確定承擔者。對規模較大的，建設時間較長的工程，可以按照開發項目的區域集合經濟責任制來規劃成本核算對象。

（二）加強項目成本核算的管理和分析控制，有效控制支出

首先要建立良好完善的預算管理制度。成本控制是所有企業能否獲利的關鍵所在。開發項目具有周期長，投入資金多的特點，并且國家加強了房地產的宏觀調控，房地產面臨政策和市場風險的概率加大，加強前期工程費，基礎設施費，公共建設費，建安工程費等的成項目的預算顯得尤其重要。其次，要不斷改善開發的成本控制措施，可以設立專門的管理部門進行管理，做出科學理性的分析，進一步降低成本支出，從而有效的控制成本。對照國家規定的核算標準，嚴格按照要求對工程部實際造價進行審核，對材料等價格的變動而影響的成本要即使知曉，準確工程決算。

（三）提高成本核算質量，健全審計監督制度

通過健全制度，將外部的監督和內部的審計有效的結合起來，確保核算質量。通過彌補審計制度明確審計人員的職責，設立審計部門，加強人員管理，參與成本核算的監督工作，工作人員堅守自己的責任，認真對待工作，確保數據真實可靠，不弄虛作假，減少不合理開支，最大化的提高利潤。要不斷提高工作人員的責任心，提高業務能力，從根本上解決成本核算出現的問題，確保成本核算質量。

總之，由于房地產企業比較特殊，資金龐大，周期較長，導致成本核算比較復雜，需要工作人員具有良好的專業素質和敏銳的專業判斷能力以及認真仔細的工作態度。在明確成本核算對象的前提下，建立健全的成本核算制度，準確合理的歸集和分配成本費用，加強監督力度，避免工作中的漏洞，嚴格的控制成本支出，不斷提高對成本控制的管理水平，按照國家規定實行核算制度，不投機取巧，依法為企業創造最大利潤，提高管理水平，讓企業在房地產市場中站穩腳跟，具有強大的競爭力。

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