商品房預售制度的時代之殤

常飛

摘要：精裝房已逐漸占據房地產市場的主要份額，而相關法律法規卻存在重大漏缺，以致于以精裝房為標的的訴訟案件日益增多，法院在審理過程中也不斷遭遇各種法律適用的尷尬。為保證房地產業的規范、有序發展，修訂和完善商品房預售制度及相關配套法律法規已顯得勢在必行。

關鍵詞：精裝房 商品房預售 商品房交付 格式條款

一、預售商品房交付制度的缺憾

隨著經濟的迅速發展和人們生活節奏的增快，精裝房已顯現出其優勢，并將在很長的一段時間內占據房地產市場的絕大份額。而目前我國商品房預售制度的規制對象還僅限于毛坯房，由精裝房引發的新問題面臨著無法可依或者依據較為混亂的局面。

（一）典型案例——W女士訴L公司違約的商品房預售合同糾紛

2011年1月25日，W女士（乙方）和L房地產公司（甲方）簽訂《S市商品房預售合同》，約定W女士向L公司購買系爭房屋。雙方約定2011年12月31日完成交付。交付的條件為取得《住宅交付使用許可證》。2011年12月16日，L取得了《住宅交付使用許可證》并向W女士發出《房屋交付通知書》，且在2012年6月20日取得了S市建設工程質量檢測公司的室內環境質量檢測報告，證明其銷售的樓盤符合環境質量檢測標準。此后W女士委托B公司對房屋進行環境質量檢測查看發現系爭房屋不符合環境檢測標準，并以此為理由拒絕收房。王女士認為，由于L公司交付的房屋不符合環境質量檢測標準而導致無法完成交付，此系L公司的違約行為，要求L公司支付其違約金。雙方就此協商未果，W女士訴至法院要求判令L公司違約并支付違約金。

（二）司法適用的沖突與尷尬

1、交付使用許可條件不全面

在商品房預售合同中，取得《住宅交付許可證》是雙方完成交付的一個至關重要的條件。開發商在新建住宅建設工程竣工之后，向當地房地資源局或者房地產行政管理部門申請新建住宅交付使用許可，依據是《S市新建住宅交付使用許可規定》。該規定第五條詳細規定了新建住宅申請交付使用許可應當符合的配套設施條件：“（1）住宅生活用水納入城鄉自來水管網；……（11）住宅建設工程分期建設的，建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施”。顯然，該規定針對的是對毛坯房的要求，而對于日漸普及的精裝房幾乎未做考慮。在上述案例中，L公司依法取得了《住宅交付使用許可證》，從形式上已經滿足了向W女士交房的條件，并未違反約定，而從實質上看，L公司取得的《住宅交付使用許可證》依據毛坯房的交付標準而取得，是存在實質瑕疵的。由此可見，《S市新建住宅交付使用許可規定》存在立法漏洞，現存的交付使用許可條件的已經無法滿足現實生活和司法審判的需求。

2、房屋環境檢測標準不統一

精裝房相對于毛坯房而言，主要差別在于精裝房多出的房屋裝修工程部分，為了應對時代發展的需求，中央和地方政府紛紛發布各種規范和標準：《民用建筑工程室內環境污染控制規范》、《S市新建住宅全裝修擴大試點工作實施意見》等。其中較具代表性的是：（1）《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB50325-2001）。該規范規定民用建筑工程以及室內裝修工程應當在完工七天之后，工程交付使用之前進行質量驗收。驗收方法為抽樣檢查，抽檢有代表性的房間室內環境污染物濃度，抽檢數量不少于5%，并不得少于3間等等。可以看出，該規范主要針對整個全裝修工程的環境監測標準。（2）《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》（DB31/30-2003）。該標準直接將對象劃定為全裝修住宅和新建住宅、住宅二次裝修。其要求住宅在裝修完工7天后或交付使用前應當進行室內空氣質量驗收。與GB50325-2001不同的是該標準針對的是單套住宅的環境監測要求。

上述案件中，L公司是依據《民用建筑工程室內環境污染控制規范》取得的環境質量驗收報告，而W女士的依據則是《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》。《民用建筑工程室內環境污染控制規范》是國務院建設部頒布的國家性標準，而《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》是S市發布的地方性標準，其差別主要在于前者是針對工程整體的驗收標準，而后者則是對每個房屋提出的要求。一般而言，即便工程符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》的要求也無法排除開發商關于單個房間不符合環境檢測標準的責任。但是《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》規定：“房屋在檢驗中發現該項工程不符合驗收要求時，施工方應進行整改，然后對整改項目進行復檢，直至符合要求”。也就意味著該標準對于不符合環境檢測標準的房屋，首先要求的是施工方進行整改并進行復驗，直到符合標準為止。所以W女士依據該標準主張L公司違約顯然也是沒有依據的。并且《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》相對于《民用建筑工程室內環境污染控制規范》而言效力較低，開發商往往依據后者對抗業主依據前者的訴訟主張。

二、完善對策——更新新建住宅交付使用許可規范

（一）擴大住宅交付使用許可規定的調整范圍

首先，修改新建住宅交付使用許可規定，將精裝房納入其調整范圍之內，與毛坯房共同構成新建住宅交付使用許可規定的兩個類型；其次，以毛坯房和精裝房為界限，建立不同的交付標準體系，或者以毛坯房的交付標準為前提，作出特別規定以規制精裝房；最后，將精裝房的環境質量檢測報告作為其取得《住宅交付使用許可證》的必要條件，開發商必須提供裝修部分的各種合格證明，房地資源局方可為其頒發《住宅交付使用許可證》。

（二）細化對精裝房環境檢測的標準和條件

房屋環境是涉及到人身安全的問題，細化和提高對精裝房環境質量檢測的標準和條件勢在必行。首先，將精裝房的環境質量檢測標準放入新建住宅交付使用許可規定中，將之作為精裝房交付使用的必要條件；其次，借鑒《S市住宅裝飾裝修驗收新標準》和《民用建筑工程室內環境污染控制規范》中的規定并進一步統一和細化。對檢測時間（比如，一次檢測或者多次檢測）、檢測方法（比如，抽檢還是全檢，通風狀態或者密閉狀態、家具柜門開啟或者關閉狀態）、監測點（比如，客廳由于通風狀態良好有害氣體含量較低，而廚房、書房的甲醛等含量較高）、各種有害物質在各個監測點的含量要求等作出更加具體的規定；最后，規定開放商按照以上要求取得交付使用許可證之后，若發現房屋依然不符合環境質量檢測標準的，購房者有權利拒絕整改而直接解除合同并主張違約損失。endprint

（三）嚴格環境檢測市場的準入條件

將精裝房的環境質量檢測標準納入新建住宅交付使用許可規范中后，房地資源部門依據環境質量檢測部門出具的報告決定是否向開發商頒發《住宅交付使用許可證》。所以，改變目前環境質量檢測行業魚龍混雜的狀況顯得尤為重要。首先要提高環境質量檢測市場的準入標準，對從事該行業的企業資格進行嚴格審核，優化該市場的行業環境；其次，對目前的環境質量檢測市場進行清理，將一些不符合資質要求的企業及時清理出去，以保證該市場的良好秩序；最后，對于環境質量檢測單位應當給予合理的監督和管理，明確規定其出具虛假檢測報告的法律責任，以避免其尋租行為。

三、商品房預售合同制度的缺憾

（一）典型案例——D先生訴H公司違約的商品房預售合同糾紛

2009年10月，D先生到由H公司開發的某精裝房小區的樣板房，售樓員工帶領D先生參觀了一期房屋的樣板房并明確表示二期房屋將是一期房屋的翻版，會更優于一期房屋的品質。D便交付定金并與H公司簽訂《S市商品房預售合同》。合同補充條款以小于合同正文文本的五號字體約定：“H房地產公司雇傭的任何人員所出具的或簽署的與本合同有關的任何文件，均應在H公司予以書面授權或確認的情況下方可對H公司有約束力；H公司所作的售樓廣告、樣板房等有關的資料僅為宣傳目的而設立或提供，不列為本合同的附件和組成部分，購房者不得援引其中任何內容或信息以解釋任何事項，或據以提出任何主張或要求。H公司出示的樓書中所載列的裝修布局等，僅為裝修設計該建構的建議效果圖，均不視為本合同的組成部分，亦不作為該房屋的交付標準”。后交房時，D先生因為H公司所交房屋與其售樓人員所言以及樣板房展示大相徑庭為由主張H公司根本違約。H公司則以補充條款進行抗辯。

（二）關于格式條款的司法適用困境

案中的補充條款是典型的格式條款，那么本案焦點就在于補充條款的效力問題。我國合同法第39條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”此條規定了格式條款提供方的提醒和說明義務，但是沒有規定未遵循此義務的法律后果，是直接導致格式條款的無效還是可撤銷？這就導致了法律適用時的困惑。

最高院關于合同法的司法解釋第6條規定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時應當采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第39條所稱的‘采取合理的方式”。該司法解釋細化了合同法中關于合理方式的規定，但是提醒義務和說明義務是選擇性的還是缺一不可的依然沒有確定。在審判實踐中，經常會出現開發商在合同文本中用不同字體或不同顏色標識以提示格式條款，但是卻未對其進行說明，那么這種情況下格式條款是否應當認定無效也沒有適用依據。

在上述案件中，首先，H公司以小于合同正文文本大小的五號字體書寫格式條款，一般而言，可以認為其尚未履行其提示義務，但也有人認為小于一般字號的字體也有提示購房者注意的作用，不應一刀切地認為其規避提示義務或者故意隱瞞；其次，即便法院在審理過程中將之認定為沒有履行提示義務，那么該格式條款應當被認定為無效還是可撤銷呢？D先生是否可以直接主張H公司違約？這也難有定論；最后，由于最高院的司法解釋沒有規定提示和說明義務屬于選擇性還是并列性的，也導致法院的審理過程中無法認定該格式條款的效力從而無法判定H公司是否構成根本違約。歸根結底，關于格式條款的模糊規定依舊是目前法院審理商品房預售合同糾紛案件的難點之一。

四、完善對策——細化格式條款相關規定

細化關于格式條款的規定，要從兩個方面入手：一是，確定格式條款提供方的義務，即格式條款的提供方的義務是“提示并說明”還是“提示或說明”應予以進一步說明；二是，對于格式條款提供方提示的方式進行更加具體的規定，比如統一以某一種方式進行提示，而不是用“合理方式”這種含糊其辭的用語。這樣以來，購房者在購買房屋的時候就知曉自己應當注意哪些特征的條款，開發商也不便再使用格式條款規避責任，法院在司法審判實踐中也會避免法律適用的尷尬。

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