2014年樓市在冰火兩重天中前行

趙月

一年之計在于春。精明的開發商們也在節后紛紛推出了新樓盤，并且按照慣例給出了樓盤優惠。但今年的樓盤優惠卻不再“一呼百應”，甚至曾經出手豪爽大方的返鄉客們也開始了謹慎觀望……

樓市銷售孤寂冷清

不管是春節返鄉潮，還是多年罕見的“雙節合一”，開發商們絕不缺乏優惠和熱銷的噱頭。然而，恰恰是在這樣利好背景下，對比去年上半年樓市銷售的火爆情況，今年年初的樓市成交量可謂大不如前，不少地方的樓市并未迎來“馬上開局”。

受春節假期影響，北京樓市成交量降至冰點，從1月27日到2月9日的春節兩周期間北京新房僅成交563套，環比前一周大幅下降超過60%。進入2014年以來，北京樓市供應量和成交量雙雙走低，均提前進入“春節模式”，樓市成交量遭遇“腰斬”。

亞豪機構統計數據顯示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，這兩項數據環比、同比均萎縮近半。6908套的月成交量甚至僅高于2012年1月“熊市”時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節淡市的傳統因素影響，也有今年的特殊情況。在去年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下，短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。

同時， 持續走高的房價和不見松動的住房信貸也加劇了購房者的觀望情緒。據鏈家地產市場研究部統計，2月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交581套，較1月第二周下降69%，扣除保障房后，純商品住宅成交419套，較1月第二周大幅下降74.2%。此前，中原地產研究中心提供的數據顯示，其所監測的54個城市春節后首周新建住宅成交量環比下降約九成，各線城市成交量全線下滑。

樓市遭遇的這場“倒春寒”讓業內人士感慨：今年要想實現如去年上半年那樣的熱銷和大漲恐怕沒那么容易了。

土地市場高燒不退

相比樓市成交量的低迷冷清，土地市場仍火熱異常。上海易居房地產研究院數據顯示，北上廣深等10個典型城市1月土地出讓金收入1436億元，同比增長155.2%；土地成交均價為5449元/平方米，同比增長151.9%，已持續16個月同比正增長。業內人士指出，房企對一二線城市樓市看多的趨勢并沒有改變，拿地熱情仍然高漲，今年土地市場或持續高位運行，一線城市“地王”頻出格局難改。

2月13日，北京土地市場迎來兩宗土地拍賣。此前因故取消拍賣的豐臺區西局商業金融用地于當日再次復拍賣，吸引了14家房企到場參與競拍，包括萬科首開富凱聯合體、懋源、融創、遠洋、葛洲壩方興聯合體、龍湖、保利、中筑置業信達地產聯合體等。經過29輪競拍，龍湖地產以35.7億元并配建54000平方米“限價商品住房”摘下豐臺西局這宗熱門地塊，溢價率48.13%。

此外，和裕地產以25.1億競得順義區趙全營鎮鎮中心區18.3萬平方米的地塊，溢價率49.04%。該地塊將配建建筑面積不少于3.88萬平方米的“限價商品住房”，房屋銷售限價為7500元/平方米；將配建建筑面積不少于2.75平方米的“自住型商品房”，房屋銷售限價為14000元/平方米。商品房部分土地樓面價突破2萬元，也超過了周邊在售物業價格。

上海易居房地產研究院研報認為，房企紛紛加緊土地儲備，推動了土地市場交易的持續活躍。近期土地市場優質地塊大量增加，工業用地占比回落，導致土地價格大幅回升。該院預測，今年上半年，上述10城市土地成交建筑面積增幅將呈現持續放緩的態勢；土地出讓金收入同比增幅整體將呈現平穩趨緩態勢；土地成交價格仍將處于高位水平。

2014年或成樓市拐點？

2014年房價究竟是漲是跌一度讓業內專家分為看漲看跌兩大派激烈交鋒。

著名的多頭、華遠地產董事長任志強非常罕見地發出了“盛世危言”。任志強表示，很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。“我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。我們認為房價增幅普遍下降，但是我們不認為是負增長，只是增幅大幅下滑。”

“北京市去年2萬，今年5萬，大概有7萬套的自住房，把自住房價格按住了，就可以把商品房價格放開。”任志強說， 1月份批了幾個樓盤，都是8萬、9萬、10萬的房子，去年4萬以上的基本上不批。這些樓盤的總量并不大，因為總數沒有那么多，如果和7萬套的自住房價一平均，北京房價今年一定是跌的。此外，萬科地產董事長王石早在去年就認為樓市“非常不妙”，并且在李嘉誠拋售內地資產時提醒大家要“小心了”。

有看跌派就一定會有看漲派。如果說任志強和王石是看跌派，那么上海易居房地產研究院副院長楊紅旭和復旦大學地產運營研究所所長蔡為民在今年房價走勢問題上發表的言論便可謂是看漲派的代表。

“2014年相比2013年還是漲，但是全國環比漲幅可能回落到6%到7%。”楊紅旭認為，在2014年的下半年或者第四季度，環比漲幅基本上會持平，或者在零漲幅這條線上小幅波動。同比漲幅2013年12月時已經見頂，2014年房價溫度會延續2013年的情況，但是2014年下半年將會趨弱，2014年同比漲幅的增幅會持續回落，整體形勢為高位震蕩，逐步降溫。

蔡為民表示，“三線以下的城市2014年降價的概率比較大。”接著蔡為民話鋒一轉，“像上海這樣的城市，維持15%的價位上漲是可以期待的，甚至于可能更高，達到15%到20%也不會令人意外。”endprint