淺談房地產財富效應及其傳導機制

蘇寶通

摘 要：房地產作為重要的投資對象，其對消費的影響是巨大的，因此，探析房地產財富效應的內涵和傳導機制具有重要的研究價值。深入探析房地產財富效應的內涵，并結合國內外學者的研究，分析了房地產財富效應傳導機制，以期為相關工作人員和研究人員提供參考。

關鍵詞：房地產；財富效應；傳導渠道；消費

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）04-0116-02

在我國由于城市中可用于居住的土地數量有限，而城市人口卻在不斷增加，有限的供給與無限的需求使得房產價格不斷攀升——房產不僅是消費品，更具有投資升值的特性。目前，中國保有房產的成本相對較低，使得很多家庭除了必要的住宅外還擁有多處房產作為投資，這便加重了房產在家庭財富中所占的比例。從世界范圍看，金融市場管制的放松是全球性的大趨勢，房地產財富效應也逐步顯現，不僅表現在越來越多的富裕家庭將投資或持有的房產作為家庭資產保值、增值的重要手段，而且由于家庭資產中房地產價值的變動，從而對消費期待、消費動機、消費水平和消費能力產生巨大的影響。

1 房地產財富效應的內涵

什么是房地產財富效應？國內外學者并沒有提供一個較為系統的定義，根據《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》（第四卷）的解釋，所謂“財富效應”是指貨幣余額的變化，假如其他條件相同，將會在總消費開支方面引起變動，這樣的財富效應常被稱作“庇古效應”或“實際余額效應”。弗里德曼（M.Friedman）、莫迪利安尼（F.Modigiliani）等人在現代消費函數理論中提出了消費的“持久收入假說”和“生命周期假說”，引入財富變量，考察了它對消費的影響。Robertl ElHall（1978）和Maorier Flavin（1981）把理性預期理論、持久收入理論和生命周期假說綜合起來，突出了財富對消費的重要作用，提出了現代消費函數，指出決定消費支出的不僅僅是現期和前期的可支配收人，還包括消費者積累的財富。由于社會財富構成的多元化和財富結構的不斷變化，消費者積累的財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產，比如房地產、儲蓄、債券和股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動。

基于此，國內學者從不同角度對房地產財富效應進行了分析。劉建江等人（2005）提出，所謂“房地產財富效應”是指由于房產價格上漲（或下跌），導致房產所有者財富的增長（或減少），其資產組合價值增加（或減少），進而產生增加（或減少）消費，影響短期邊際消費傾向（Marginal Propensity to Consume，MPC），促進（或抑制）經濟增長的效應。黃平（2006）指出，消費者財富的重要組成部分是房地產資產，當房地產價格上升時，財富增加，資產組合價值就會增大，這樣消費就會隨之增加，這就是房地產的“財富效應”。張存濤（2007）提出，所謂“房地產的財富效應”是指房地產價格上揚或下跌，引起房產擁有者財富的變動，繼而通過影響消費者的短期消費傾向（MPC），影響消費量的效應。

從整體經濟運行情況來看，廣義上的房地產財富效應體現為房地產價格波動通過作用于消費而對整體經濟運行所產生的影響，這種影響表現為兩個層次：微觀層次——房價波動對居民資產選擇和消費行為的影響；宏觀層次——財富效應沖擊對經濟波動、經濟增長的影響。狹義上的房地產財富效應通常是指微觀層面的財富效應，即房地產價格波動通過對微觀主體——家庭消費行為的影響，進而影響整體經濟運行。

房地產財富效應包括短期效應和長期效應兩種。短期的財富效應體現在房價波動，通過影響財富水平進而影響消費，并對經濟波動產生影響；而長期的財富效應是在一個相當長的趨勢范圍內，表現為房價波動對經濟波動、經濟增長的沖擊。

2 房地產財富效應的傳導機制

房地產財富效應是由于房地產價格變化導致房地產所有者財富變化、資產組合價值變化，從而影響短期邊際消費傾向，促進或抑制消費的效應，其傳導過程如同股票市場一樣，實質上也是虛擬經濟作用于實體經濟的過程。Alexander Ludwig和Torsten Slok（2001）分析、總結了5種房地產財富效應的傳導渠道，再加上其他學者的觀點，房地產財富效應的傳導渠道主要如下。

2.1 實現的財富效應

對于房產持有者來說，房價的上升導致房產持有者凈財富增加，從而誘導其增加現期消費。如果房價增加，房產持有者可以通過增加抵押貸款額度或出售房產來實現收益，這種收益將對個人消費產生積極的影響，從而實現房地產的財富效應。

2.2 未實現的財富效應

如果房產持有者所持有的房地產升值，但由于某些原因而尚未賣出或沒有增加抵押貸款額度，因為房價的上升有一個預期效應，房產持有者預期未來的收入和財富將增加從而更加富有，這種未實現的財富也會對個人消費產生積極影響，從而實現房地產的財富效應。

2.3 預算約束效應

對于無房者來說，房價上漲會對他們個人的消費產生消極影響。由于房價上升，房租隨之上升，租房者不得不支付較高的房租，預算約束更加緊張，從而不得不減少個人消費。但是，對于房產出租者來說，房租上升也意味著其收入上升，從而對消費產生積極影響。

2.4 流動約束效應

流動約束是指經濟活動主體（企業與居民）因其貨幣和資金量不足，且難以從外部（比如銀行）得到，從而難以增加其消費和投資量，造成總需求不足的現象。

對于房產持有者來說，房價上升導致房產持有者的資產組合價值增加，其陷入財務困難的可能性下降，消費支出也會相應增加，于是社會總消費擴大，總需求曲線右移。反之，如果房產價格下降，房產持有者陷入財務困難的可能性較高，將會減少消費支出，于是社會總消費減少，總需求曲線左移。對于無房者或者即將購買新房屋的家庭來說，如果房價上漲，其會以更多的貸款來應對房價上升，如果信貸緊縮或金融系統不能為這種貸款需求提供支持，該家庭將會減少消費支出。

2.5 替代效應

房價的上升意味著計劃要買房的家庭可能會降低消費標準，因為面對更高的首付款和未來更多的按揭款，選擇更小的房子或減少當前消費是購房家庭的必然選擇。房價不斷攀升，會將一部分收入花費在房產購買上，同時減少了對其他消費品的支出，從而導致需求總量的下降。

2.6 信心效應

資產價格作為經濟系統的指示器，其價格的趨勢性變動反映了未來收入預期和價格預期的變動趨勢。如果房地產市場在一段相當長時期內持續繁榮，則房產持有者的房地產的收益將由暫時收入轉化為持久收入，從而增強了市場信心，增加了消費。同時，房產持有者的消費增加所產生的示范效應進一步增加了其他家庭對市場的信心，帶動其他家庭消費。

在上述6種財富效應的傳導渠道之中，實現的財富效應、未實現的財富效應和信心效應對消費產生積極影響，而替代效應卻對消費，尤其是對當前消費有一定的負面影響，預算約束效應和流動約束效應對消費的影響比較復雜，同時存在正面和負面的影響。

參考文獻

[1]肖宏.我國房地產市場的財富效應及其傳導機制[J].統計與決策，2008，32（1）：521-522.

〔編輯：白潔〕

Abstract： Real estate as an important investment target， its impact on consumption is huge， so the content and the transmission mechanism Exploration real estate wealth effect has important research value. Exploration depth connotation real estate wealth effect， combined with domestic and foreign scholars and analyzes the real estate wealth effect conduction mechanism in order to provide a reference for relevant staff and researchers.

Key words： real estate； wealth effect； conduction channels； consumption