內蒙古房地產市場及信貸風險狀況與建議

羅怡然

近年來，內蒙古房地產市場持續升溫，房地產貸款快速增長。雖然目前房地產貸款質量總體較好，但受未來政策變化和房地產行業景氣狀況不確定性影響，房地產貸款的風險隱患或將增大。

一、內蒙古房地產市場運行情況

（一）房地產投資低位增長，商品房銷售漸趨穩定，房價漲幅有所減緩

2013年，內蒙古房地產開發完成投資額1479億元，與上年同期相比，增長了14.52%。其中，住宅投資1004億元，占全區房地產開發完成投資額的68%，與上年同期相比增長了18.7%。2013年，商品房屋竣工面積為16623萬平方米，與上年同期相比，增長了6.7%。商品房銷售面積2737.7萬平方米，與上年同期相比增長了8.5%。全區商品住宅銷售平均價格為3863元/平方米，與2012年平均價格相比上漲207元/平方米，漲幅為5.66%。2013年，中央下達的內蒙古保障性安居工程新開工17.48萬套，基本建成任務18萬套的建設任務全部超額完成。

（二）房地產市場過剩明顯，去庫存壓力依然較大，房地產風險不斷積聚

2013年，內蒙古房地產市場在2012年住房投資額、銷售面積和銷售額增速基數較低的基礎上，保持了恢復性增長。2013年，內蒙古新增城鎮人口28.7萬人，城鎮化率為58.7%，比上年提高1個百分點，與此相比，房地產投資的增速遠高于城鎮化速度，房地產市場未來商品房消納將是一個不容忽視的問題。據有關統計，按2013年全區銷售面積計算，僅消化當年的房地產施工面積和竣工面積就需要大約8年時間。房地產市場兩極分化格局也進一步顯現，個別地區房地產銷售明顯滯緩，市場嚴重過剩，待售面積一年內增長超過了90%，未來去庫存壓力依然較大。

二、房地產信貸及風險狀況

（一）房地產貸款增速仍然較快，房地產信貸與房地產市場變化敏感度增強

2013年末，內蒙古銀行業金融機構房地產貸款與上年同期相比，增長了22%，快于各項貸款增速7個百分點，高于全國房地產貸款平均增速3個百分點。其中，房地產開發貸款同比增長了33%，購房貸款同比增長了18%。購房貸款中，二手房貸款同比增長了50%。全區60%的房地產貸款余額集中在呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市。保障性住房貸款大幅增長，全區保障性安居工程貸款與上年同期相比，增長了56%，高于各項貸款增速41個百分點。房地產行業涵蓋生產、流通、消費等領域，具有較高產業關聯度和較強帶動效應，目前，全區房地產貸款約占各項貸款的15%，如果再加上以房地產作抵押的貸款和涉及房地產項目的相關行業貸款，轄內銀行業金融機構一半以上的信貸資產與房地產行業相關，房地產市場面臨調整壓力，房價和市場成交量若出現大幅波動將對銀行業金融機構資金安全帶來不利影響，房地產貸款存量較高的銀行業金融機構貸款風險將進一步顯現。如果再考慮一些銀行業金融機構信貸資金可能通過信托公司、小額貸款公司和融資性擔保機構等“影子銀行”體系及民間借貸領域違規流向房地產行業，那么其最終風險可能還是要銀行業金融機構來承擔。

（二）房地產貸款質量總體較好，但房地產企業資金趨緊，貸款違約逾期現象應予關注

從目前情況看，內蒙古銀行業金融機構房地產貸款質量目前控制較好，但房地產企業的關聯關系復雜，潛在風險不容忽視。部分房地產企業通過多頭授信、借道上下游關聯企業以及理財、信托等渠道獲取銀行貸款，關聯群資金鏈不斷趨緊拉長，一旦出現資金鏈斷裂，則可能導致整個關聯群的信用風險。也有個別銀行業金融機構通過違規調整貸款分類、辦理貸款展期、用理財產品承接存量問題貸款。個別房地產開發貸款存在抵押手續不完備，上下游企業擔保和集團公司擔保等問題，在一定程度上影響著抵押擔保的風險緩釋作用的有效發揮。同時，部分房地產企業貸款由煤炭運銷企業和小額擔保公司進行擔保，在當前煤炭運銷企業經營困難、擔保公司資金趨緊的情況下，擔保效力下降，房地產貸款到期情況應予以及早關注。加之部分地區由于房屋銷售不暢，開發商資金回籠緩慢，資金嚴重短缺，償還壓力加大，房地產風險逐漸向上下游行業蔓延，不良貸款已經開始暴露，個別地區開發商違約也給銀行業金融機構帶來一定的聲譽風險。

（三）地方政府融資平臺貸款風險和房地產業貸款風險高度關聯

隨著地方政府融資平臺貸款的“解包還原”和“分類退出”，在剩余的地方政府融資平臺貸款存量中，以財政擔保、土地為抵押及土地收益權為質押等風險緩手段的貸款占有一定比例，房地產貸款風險和地方政府融資平臺貸款風險具有高度關聯性。2013年，全區地方財政總收入2658億元，與上年同期相比，增長了6.5%，增長率同比回落了3.9個百分點，財政增收的不確定性增大。全區公共財政預算支出3682億元，與上年同期相比，增長了7.5%，11個盟市中有9個盟市的公共財政預算支出高于其地方財政總收入，其中某盟市公共財政預算支出是地方財政總收入的3.85倍。特別需要關注的是，各盟市財政收入水平不平衡，個別涉及土地儲備貸款的盟市財政十分困難，這會在一定程度上影響到地方政府的財政擔保能力，而直接或間接以土地所有權和土地收益權為擔保的抵質押品價值重估以及風險緩釋能力下降將對銀行業金融機構房地產貸款質量形成最現實的考量。

三、幾點建議

（一）認真落實國家宏觀調控政策措施，促進房地產市場平穩健康發展

堅決落實國家房地產市場調控政策，繼續優化房地產投資結構，加大保障性安居工程建設；著力化解和防范房地產市場風險，防止投機資金過多向房地產領域聚集；不斷完善多元化的融資體系，逐步增加房地產直接融資比重，有效緩解房地產融資渠道單一，風險過度集中在銀行的問題；同時密切關注、評估房地產市場調控對宏觀經濟面的傳導和影響，加強對房地產行業的審慎性監管，促進房地產行業的健康發展。

（二）按照風險可控、商業可持續原則，嚴格落實差別化住房政策

銀行業金融機構應按照風險可控、商業可持續原則，在完善抵押擔保手續和保證還款來源的基礎上，積極支持保障性安居工程建設、綠色建筑開發和既有建筑的節能、節地改造，優先支持居民家庭首套真實自住購房需求。繼續嚴把開發企業“名單制”管理和開發貸款以在建工程抵押這兩個基本要求，同時加強對抵押物的及時估值和持續管理。按照土地儲備貸款應納入地方政府性債務統一管理的要求，結合土地評估價值、變現能力、地方政府性債務水平和償還能力，審慎確定土地儲備機構貸款規模，加強土地儲備貸款的管理和風險防范。

（三）高度關注重點地區、重點企業和相關行業的苗頭性風險

銀行業金融機構應通過持續監測和開展動態壓力測試，深入分析重點地區、重點企業以及房地產上下游相關行業授信規模和風險狀況，根據不同地區房地產信貸特征和風險點，合理配置信貸資源，制定風險管理措施。密切跟蹤相關行業間的風險傳導情況，前瞻性地評估房地產及相關上下游行業貸款質量狀況和預計損失情況，持續開展針對房地產開發企業流動性和清償能力的風險排查，及時預警判斷，及早制定風險防控預案，及時緩釋風險。繼續強化名單制管理，對相關主管部門認定的有閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違規違法行為的房地產開發企業，嚴禁發放新開發項目貸款，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

（四）做實“三個辦法一個指引”，防范信貸資金違規流入房地產市場

銀行業金融機構要全面落實固定資產貸款管理辦法、項目融資業務指引、流動資金貸款管理辦法、個人貸款管理辦法，通過“受托支付”、“實貸實付”支付方式，加強對貸款用途及貸款使用的管理。做好個人住房貸款首付資金的管理，嚴格執行個人住房貸款面測、面談及必要時居訪的制度，嚴格審查各類單證和要件，嚴防虛假按揭貸款。加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的監測，加大對假合同、假按揭等違規行為和轉按揭、加按揭等不審慎做法的打擊力度。對于監測到的貸款違規流入房地產市場的問題要堅決查處，不留隱患。

（作者單位：內蒙古大學經濟管理學院金融系）

責任編輯：張莉莉endprint