社區(qū)物業(yè)合同法律風險與防范對策

摘 要：隨著油田開發(fā)的深入，社區(qū)建設也不斷發(fā)展發(fā)展壯大，物業(yè)管理作為支柱部門，肩負著社區(qū)服務的主要職能。隨著社會環(huán)境和意識形態(tài)的變化，社區(qū)服務對象范圍也不斷擴大，無論是物業(yè)購買苗木，綠化設備，垃圾車或是給油田二級單位提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護；垃圾清運等服務，都會涉及到國家法律、法規(guī)，如果處理不當都會造成法律上的糾紛，制約了企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定和諧發(fā)展。為此，本文重點就社區(qū)物業(yè)中涉及到的合同法律問題以及風險防范展開探討。

關鍵詞：社區(qū)；物業(yè)合同；風險；防范

前 言

隨著油田開發(fā)的深入，社區(qū)建設也不斷發(fā)展發(fā)展壯大，物業(yè)管理作為社區(qū)支柱部門，肩負著社區(qū)服務的主要職能。其經(jīng)營范圍包括：工業(yè)、居民用房和配套系統(tǒng)的維修、管理，居民區(qū)環(huán)衛(wèi)、綠化、治保、文教、衛(wèi)生服務、房屋租賃等等。社區(qū)下設三級單位主要為物業(yè)公司及醫(yī)院等。隨著社會環(huán)境和意識形態(tài)的變化，社區(qū)服務對象范圍也不斷擴大，無論是物業(yè)購買苗木，綠化設備，垃圾車或是給油田別的二級單位提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護；垃圾清運等服務，都會涉及到國家法律、法規(guī)，如果處理不當都會造成法律上的糾紛，制約了企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定和諧發(fā)展。為此，本文重點就社區(qū)物業(yè)中涉及到的合同法律問題以及風險防范展開探討。

一、社區(qū)物業(yè)管理涉及的合同類型

1.按收入支出分類

（1）支出類合同：醫(yī)院購買藥品，醫(yī)療設備；物業(yè)購買苗木，綠化設備，垃圾車等。

（2）收入類合同：物業(yè)收入：社區(qū)提供辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護；垃圾清運等服務。例如：《運輸綠化養(yǎng)護合同》屬于收入類合同，辦公區(qū)域內(nèi)樹木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、噴灌、場地平整和日常管護。合同價款按8元/平方米養(yǎng)護費計算，養(yǎng)護總面積4050平方米，合同價款為32400元人民幣（含稅），合同期滿驗收合格后30日內(nèi)，支付全部合同價款。勝北社區(qū)作為乙方在綠化承包管理期內(nèi)，負責承包區(qū)域綠地各類植物的修剪、打藥、松土、澆水、施肥等工作，管理所需的設備、工具、農(nóng)藥、肥料等由乙方自理。養(yǎng)護管理過程中因養(yǎng)護不當造成的部分苗木死亡，乙方于第二年春季提供苗木實施補栽；不可抗力自然因素造成的大片苗木死亡除外。乙方在日常綠化管理中應做好安全工作，因違章操作、酒后上崗造成安全事故一切責任和后果由乙方負責，甲方不承擔任何責任。乙方在承包期內(nèi)應不定時觀察綠地內(nèi)樹木及苗木生長情況，及時做好苗木修剪、鋤草、松土、保墑、病蟲害防治等工作。管理過程中所形成的工農(nóng)關系問題由乙方負責協(xié)調，甲方應給與必要的幫助和配合等等。

2.按服務機構和職能分類

物業(yè)管理既包括對物的管理、經(jīng)營和維護，還包括對人和環(huán)境的秩序的管理，在物業(yè)服務合同中，大致分為下面四種類型。①買賣合同：買賣合同是出賣人轉移的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產(chǎn)并支付約定價款的合同法。②租賃合同：是指由出租方融通資金為承租方提供所需設備，承租方取得設備使用權并按期支付租金的協(xié)議。租賃合同是經(jīng)濟合同的一種。出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。③管理合同：合同的目的是社區(qū)管理小區(qū)的日常生活環(huán)境以及居民生活息息相關的事物。④維護合同：合同的目的是用戶與物業(yè)達成一致，把小區(qū)公共設施的建設維護委托給物業(yè)進行維護。

二、社區(qū)物業(yè)合同風險的防范措施

1.嚴把合同簽訂源頭，全面細致考慮每個環(huán)節(jié)

簽訂合同時，要根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律法規(guī)，合同上應包括十五項內(nèi)容：必須注明：①標的名稱、商標、型號、數(shù)量、金額、供貨時間及數(shù)量；②質量要求技術標準、出賣人對質量負責的條件和期限；以社區(qū)與油田某公司簽訂《苗 木 采 購 合 同》為例，對苗木存活率提出要求，在12個月的苗木管理期內(nèi)，出賣人對苗木的質量負責，苗木存活率達到95%以上。苗木管理期自苗木栽植之日起計算，苗木管理期結束，苗木存活率不達標由乙方負責免費補苗。③交（提）貨地點、方式；④運輸方式及到達站港費用負擔：⑤包裝標準、包裝物的供應與回收；⑥隨機的必備品、配件、技術資料、工具數(shù)量及供應方法：⑦合理損耗及計算方法；⑧驗收標準、方法；⑨結算方式及期限；⑩所有權和風險；?擔保方式；?合同的變更和解除。?合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；也可由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T調解；協(xié)商或調解不成的，按第一條執(zhí)行。?違約責任；?其他。

2.在合同中明確合同約定性和違約責任，加強合同執(zhí)行力

如在違約責任方面，要求：①出賣人逾期交貨，每逾期一天，向買受人支付合同總額5‰的違約金，違約金累計總額不超過合同總額的5%。逾期交貨超過10天，視為交貨不能，買受人有權解除合同并要求出賣人支付合同金額的5%違約金。②因出賣人逾期交貨及產(chǎn)品質量原因給買受人造成的所有損失均由出賣人承擔。③在出賣人對質量負責的期限內(nèi)，如標的出現(xiàn)質量問題，出賣人應在合理期限內(nèi)負責更換或者退貨，因標的質量問題給買受人造成的一切經(jīng)濟損失由出賣人承擔。買受人驗收不合格，買受人有權拒收貨物，由此造成的損失由出賣人自行承擔。

3.社區(qū)物業(yè)管理人員應實行的具體措施

（1）使風險管理目標更加明確和具體。管理人員要以“實現(xiàn)風險損失最小化、滿足社會效益最大化”為準則，把質量、信譽、服務等作為工作重點，具體實施各種風險管理工作。并且設定各種管理標準和指標，確保社區(qū)物業(yè)的管理工作能夠安全高效的進行。

（2）建立專門的管理機構。在社區(qū)物業(yè)的管理工作上，管理者要設立專門的風險管理機構和辦公人員。例如，設立社區(qū)物業(yè)合同管理辦公室，并且派遣一些具有風險管理經(jīng)驗的人員以及一些比較專業(yè)的人員對這些工作進行負責，進行風險信息的收集，并對解決這些問題的途徑與措施進行可行性分析。

（3）聘請社區(qū)法律顧問，提高社區(qū)法律問題處理能力。“社區(qū)法律顧問”是受聘于社區(qū)居委會的律師和法律工作者，為社區(qū)居委會全體成員提供法律服務的法律執(zhí)業(yè)人員。其職能包括“解答法律咨詢，依法調處疑糾紛，代理訴訟事務；開展普法宣傳教育等。

（4）開展普法教育，提高社區(qū)服務人員的法律意識。一是設立法律圖書室，保證社區(qū)職工的學法需要。二是建立法制宣傳欄，對需了解的法律法規(guī)、國家政策進行宣傳。三是成立社區(qū)普法學校加強法治培訓教育。