淺議房地產企業的融資風險及對策

摘要：隨著中國經濟的不斷飛速發展，在我國住房消費政策的推動下，房地產投資保持了相對較快的增長速度，房地產行業作為一種資金相對集中并且風險相當高的行業，如果想要得到良好且高速的發展，就應當減少房地產企業的融資風險，提高企業在財務上的管理水平，解決融資風險相關問題，從而推動房地產企業融資的良好發展。

關鍵詞：房地產企業融資風險風險防范對策

1.國內外房地產企業的發展現狀

1.1國內房地產企業的發展現狀

1.1.1企業眾多，市場競爭日益激烈，且尚未建立起現代化企業制度

隨著我國房地產業的飛速發展，我國房地產開發企業隊伍也在此期間不斷的壯大著。1986年我國房地產開發企業只有3000，1999年底全國房地產開發企業達25600家，房地產企業市場競爭日趨激烈。在全國房地產開發商中，國有企業占據了絕大多數，以多種經濟形式并存，但民營企業或股份制企業的發展趨勢是遠比國有企業快。隨著企業改革的不斷深化，許多國有企業和集體企業改制為股份制企業，股份制房地產開發商所占的比例在未來也會變的越來越多。

1.1.2多數企業實力弱小，沒有足夠的市場競爭力

中國的房地產企業普遍規模小，1996以來中國房地產開發商的資金約1732億元，然而，企業的平均資產總額僅為41億元，在只有約10億元的凈資產規模最大的房地產開發商，與國外房地產開發商相比相差甚遠。房地產行業是一個資金密集型行業，但中國房地產企業規模較小，絕大多數小企業融資能力差，其中大部分在70%的資產負債率，有的甚至超過90%，企業的發展速度受到嚴重影響。商品房積壓日益嚴重，自2001以來，全國空置房的增長已經放緩，但空置房的數量仍然很高，全國積壓商品房已達8百萬平方米，每平方米平均價格按1800元計算，約144億的總的占壓資金。

1.1.3融資渠道存在較為嚴重的問題

融資渠道的單一，銀行貸款在房地產企業的融資結構中占絕對的比例，遠遠超過了國際通行的標準，銀行貸款最多不超過房地產總投資的40%；土地購置融資渠道缺失，資本金比列很難合規，直接融資成本較高；房地產市場波動較大。這樣，房地產企業的經營風險就很容易轉化為銀行的金融風險。

1.2不同融資方式下的案例分析

1.3國外房地產企業發展現狀

自上個世紀90年代初，伴隨著經濟的快速發展，貨幣政策寬松

企業名稱融資方式概要劣勢優勢

遠洋地產債權融資遠洋公司在2011年四月宣稱公司擬進行國際發售永久性次級債券，但是并未發布具體金額及利率。公司計劃將此次發債所得款項用作新項目及現有項目的資金以及用作一般公司用途。我國債券融資來源狹窄，僅限于銀行貸款，企業債券市場不發達等。加強公司治理、提高權益報酬率、傳遞公司信息等。

恒大地產私募股權基金融資2008年3月，恒大地產計劃通過IPO在資本市場進行融資，由于市場不景氣暫時擱置了，然而由于恒大在當時有著95%的負債率，恒大選擇了一跳特殊的方式—私募融資。我國起步較晚，投資期限較長，大量資金來源于海外。拓寬新的融資渠道，提升企業內在價值獲得較大投資回報。

保利地產上市融資2006年7月公司股票在上海證券交易所上市。2010年底總資產達1514.61萬元，實現銷售661.68萬元。并增發預案，計劃募資不超過96億元，用于開發13個地產項目。上市融資成本較高，新股發行會稀釋股權，承受較高的監管和運營壓力。融資能力強，預期收益高，改善企業財務結構，提升公司知名度和品牌。

與抵押貸款市場管制放松，歐洲房地產亦經歷了長達10余年的繁榮階段。根據國際清算銀行（BIS）的數據，從90年代初至2005年，英國、荷蘭、挪威、西班牙等國的實際房價增長均超過100%，其中愛爾蘭的實際房價增長超過240%。而根據房價收入比指數，不少歐洲國家房價泡沫超過美國。

次貸危機的爆發觸動了歐洲搖搖欲墜的房市。到目前位置，歐洲大部分國家的房地產市場仍處于深刻的調整之中。例如，丹麥房地產泡沫破滅以后，經濟仍非常疲軟。丹麥統計局最新公布的數據顯示，2011年丹麥的別墅價格下降了8.5%，公寓價格下降3.5%，與2007年5月房價高峰時期相比，總體房價已下跌了21.4%，而目前丹麥的房價只是維持在2003年的水平。

在美國，通過觀察美國房地產市場以及美國聯邦住房金融（FHFA）房屋價格數據發現，目前美國房價已經比2008年4月時下降了14.5%，比2007年高點時下降了超過20%，房地產市場的調整基本到位。

2.房地產企業融資風險分析及防范措施

2.1外部風險

2.1.1政策風險

政策風險是指相關的政策和法律在一些國家（如住房制度的改革，調整土地使用制度改革，L的貨幣政策和財政政策的變化）的變化和國際、國內政治環境（如社會動蕩，罷工，戰爭），經濟損失因素的金融政策貨幣政策的影響，房地產開發商的財政政策最直接的房地產開發商包括：政府在房地產投資中，住宅是在福利政策的實施，或采取有限的補貼低收入群體，房地產稅收政策，寬松的財政政策和從緊的財政政策。金融政策的影響因素是：實施緊縮的貨幣政策直接影響到寬松的貨幣政策，房地產開發商和購房者的融資成本，從而影響了房地產開發和銷售。

2.1.2經濟風險

經濟上的風險是由于匯率，稅率，利率，購買力，導致市場需求和其他市場因素，房地產開發商的經濟利益的損失，利率的變化是導致經濟風險的重要因素，當利率上升時，投資者需要對貸款增加支付利息。房地產開發是一個資本密集型行業，一般不完全依靠自己的資金，通常需要使用各種形式的外部資金，如預售和銀行貸款，提高了預售房屋發展基金，必須與預售協議日期的其他規定，否則你要支付巨額的賠償金。房地產開發商的房地產開發項目，在項目投資作為貸款的抵押，如果不按照規定的期限的貸款協議支付利息，必須轉換為房地產項目的貸款，由于房地產開發周期長，從可行性研究到銷售，這當時的市場需求可能出現較大的波動，也可能會出現消費者偏好對單位面積和戶型結構的變化，在某些細分市場中的屬性可能發展的需求，開發上市后立即大量積壓，在供應和需求情況發生了很大的變化，投資收益遠遠低于預期，此外，由市場供求形勢的變化，由于市場競爭，競爭的變化，對房地產市場的競爭和發展，市場結構，市場自然會導致相應的風險。自然風險是自然因素的影響，房地產開發的地震，火災，洪水，使房地產開發商所造成的經濟損失，風險的概率性質難以確定，但一旦發生，造成的經濟損失將是巨大的。

2.2內部風險

2.2.1房地產過度依賴銀行信貸

我國房地產的基本情況，國內房地產開發商很多質量低，規模小，缺乏資金，通過一部分的數據，我們可以得出結論：在2007年房地產的信貸占了銀行信貸的50%，房地產開發商的資金來源，累積的風險，這樣的融資結構不是很大但如果一旦釋放，就會造成市場風險，不僅是房地產企業將面臨巨大的挑戰，而且銀行會在房地產行業的信貸變化面臨巨大的風險。作為商業銀行之間的競爭，管理人員的工作壓力會增加銀行的收入，現在對銀行業的主要來源是仍在蔓延，為了爭奪對商業銀行信貸市場份額，和其他房地產融資機制是市場的形成是容易沖動，房地產信貸政策的更為激進的，但也是道德風險和不良行為的內部控制，完善操作風險。

2.2.2房地產金融市場結構失衡

近年來，房地產投資的高風險，高回報，這增強了投資者的投資理性的趨勢，間接地導致了銀行貸款，品種結構不合理的區域，一旦房地產市場銷售不暢，積壓，提高價格的下降，將導致投資者資產縮水，投資損失，除了資本鏈的斷裂，通貨膨脹或通貨緊縮使購房的可支配收入是不確定的，從而容易導致違約金，容易導致銀行的信貸風險，因此，在銀行和其他金融機構的危機，造成市場經濟秩序的混亂，如美國2008由于次貸危機引發對一些金融機構破產。

2.2.3轉讓房地產宏觀調控政策對行業和房地產融資不暢

中央政府的宏觀調控政策要求地方政府執行，但地方政府改善他們的長期性能，都傾向于從事政治工程，形象工程，甚至盲目促進房地產業的發展來解決財政困難，一些地方政府，從供給和需求的土地價格的基礎上的平衡，導致房地產開發成本；房地產開發商將消費者的轉移成本高，導致價格和財產性收入，住房，結構性矛盾的實際價值，商品房空置面積增加，有效需求，抑制土地供應，國家宏觀調控房價，包括投資，整頓和規范市場秩序。政策和措施的實施是在傳輸過程中的扭曲，沖擊波所造成的不穩定的宏觀調控經濟轉軌進程中的政策，通常通過金融機構的市場前沿，所以房地產金融機構蔓延的風險，房地產融資風險放大。

2.2.4開發商主觀判斷誤差

在目前的房地產市場火爆的國內房地產開發商，新開發項目的盲目發展，調查不細，或不準確的信息，會導致采購和項目的銷售前景樂觀，出現在原來的估計誤差，不利的宏觀經濟形勢的意想不到的變化，各種風險產生的，已充分反映在去年房地產市場：一是通貨膨脹，近年來出現了房地產價格，土地價格上升，建筑材料價格的上漲，造成施工成本的增加；二是房地產市場供求形勢的變化，在歷史上的房地產供應短缺，抑制剛性需求的高價格，導致在短的過度積累，要求的情況下，國內房地產市場有許多外部和內部的風險。

3.房地產企業融資風險的防范與對策

3.1改善融資結構，控制融資規模，提高管理能力和資金利用率

房地產開發企業應當建立成本控制系統的準確和有效的，有嚴格的成本預算和審批制度，支出應遵循經濟效益的原則，防止鋪張浪費。在商品房的資金回籠聯系以前的貸款，整個過程中提供的信息需求，多環節的銀行審查，公證人，預售合同的備案登記的房地產交易中心，銀行信貸部審批，貸款。企業可以參考目前的市場條件下，適當的優惠，如超過30%的首期付款，或一次性付款，這些企業應該鼓勵各種方式促進，加快資金回流，改善了企業的現金流量。除了減少過度超前，嚴格控制成本開支。房地產項目開發周期長，但目前房地產開發企業往往有短借長貸更多的，不足的現象，融資結構不合理。在中期和長期債券提供一個更穩定的房地產公司的資金來源，有助于減少房地產企業融資的信用政策，減少對信貸融資的依賴性，從而提高房地產企業的融資結構。

3.2獲得政府的支持，完善房地產金融市場。

政府的支持對企業來說也是十分重要的，一旦企業受到了政府企業的高度關注，第一次在這個鏈接購買比其他企業具有明顯的優勢，但要得到政府的支持在一定程度上并不是一件非常難的事情，比如，現在當地政府的都是以民生經濟為中心。所以項目、企業自身的能力是非常重要的，因為對于民生，房地產企業可以給受災人民一些免費的住房，以及一定的補貼和購房優惠政策，從而吸收社會媒體的關注，提高企業自身的品牌認知度，那么政府也就一定會對這個企業進行關注。逐步建立一個多元化的融資渠道，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高資本市場的效率。由于國外先進的金融工具的介紹和操作手段，國際化進程的加快房地產金融。加快房地產金融立法的完善，促進健康發展的房地產金融。

3.3企業聯盟共同分擔風險的建立

所謂企業聯盟，是指從個體盟國戰略考慮的企業，自主開展互補性資源的交流，他們的目標產品的階段目標，在市場上獲得長期的競爭優勢，以及連續的和正式的關系形成。聯盟的意義在于利益共享，減少企業風險，降低投入成本。近10年來，一個聯盟越來越頻繁的原因是由于企業所需的資金數額越來越大，投資風險也越來越高。單個企業的力量是有限的，如果幾個企業一起，或在不同的區域分別進行探索，降低風險，而不是一個籃子雞蛋，但超過一籃雞蛋。這是一個雙贏的局面。或者，不僅可以在房地產商的聯盟有限公司，如設計公司和房地產公司，建筑公司和房地產公司等，從而可以減少初始投資，提高流動性和資本回報率。融資難的程度，用自己的實力有絕對的關系，所以房地產企業可以提高團隊的規模和實力，提高核心競爭力。

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