廉租房準入退出機制的調查研究

完善廉租房準入退出機制對促進廉租住房制度發展具有重要意義。針對目前杭州市廉租房準入退出制度存在的缺陷，該文從理論角度探討了杭州市完善廉租房準入退出制度對提高廉租房資源利用效應的必要性和可行性，結合杭州市廉租房制度運行的現實情況，借鑒發達國家和地區的先進經驗，從比較分析的角度進行細致的剖析，探討完善杭州市廉租房準入退出機制的途徑。

改革開放三十多年來，我國市場經濟機制逐步完善，各項制度的市場化改革有序推進。隨著我國工業化和城市化進程的逐步深入，我國住房貨幣化分配逐步實施，住房投資和消費的主體由單位轉變為城市居民個人，全方位的市場化運作提高了資源效率，但同時也給低收入家庭解決住房問題增添了重重困難。城鎮居民的住房問題日益突出，這已成為制約我國經濟社會持續健康發展的瓶頸。

廉租房制度的推行有效地解決了部分低收入群體的住房問題。隨著我國廉租房制度的不斷發展，制度設計中的不足逐漸凸顯出來，影響了廉租房住房資源的有效流動與利用。

一、杭州市廉租房政策在準入退出機制方面的不足

杭州，生活品質之城。近年來，杭州致力于提高生活品質，提高市民幸福指數，把廉租房制度視為住房制度改革的一項重要工作。在這一背景下，杭州廉租房建設有力推進。它在一定程度上推動新住房弱勢群體的住房問題的解決。但是，廉租房制度的推廣仍面臨著幾大瓶頸，相關政策仍然存在一些缺陷，主要表現在：

準入退出機制不完善。2004年3月，我國《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式實施，規定以“書面申請——審核——公示——登記——調查——核實——排隊輪候——公布結果”的基本程序進行廉租房的分配與管理。杭州市在發布相關管理辦法的基礎上，嚴格遵循上述流程。但是，在實際操作過程中，底層監督與審查制度的形式化使得廉租房申請相關材料的真實性和全面性大打折扣，準入退出機制也缺乏完備的制度措施，眾多住戶因廉租房制度改善了條件，但是其中因收入提高而退出的人卻寥寥無幾。

信用體系不健全。廉租房退出監督機制主要建立在單位提供的收入證明和群眾評議的基礎之上。然而，當今社會，收入來源日益多元化，個人隱形收入難以精確計量，收入申報存在一定的道德風險，相關工作人員的實地調查難以完全掌握家庭收入的準確數據，銀行對查詢個人賬戶也設置了相關的權限，由此導致收入監督困難，退出機制難以落實。

退出保障不到位。2001年底，為解決城鎮最低收入家庭住房困難問題，杭州市決定實行廉租房政策。隨后，杭州市又陸續在2003年和2008年出臺相關管理辦法進一步細化和放寬廉租房的申請條件，并明確規定收入達到一定水平時應當騰出房源。但是面對杭州市居高不下的房價，廉租房退出后福利政策保障缺乏，住戶再度面臨住房危機，因此鮮有住戶主動退出。

違規行為懲罰力度不夠。杭州市對廉租房違規行為的懲罰措施主要有：收回廉租房資格，罰款，一定期限內喪失申請廉租房資格等。與發達國家和地區相比，上述懲罰措施威懾力有限，騙租等違規行為的潛在收益卻十分可觀，遠遠大于違規成本。這在相當程度上助長了違規行為。

三、完善廉租房準入退出機制的意義

“居者有其屋”是社會和諧的重要條件。杭州市的廉租房起步是比較晚的，雖然在具體執行中采取了積極的措施，但這與杭州市的財政力量以及蓬勃發展的房地產業形成了鮮明的對比。隨著申請對象的擴大，如果不采取有效的措施，杭州市在廉租房領域的矛盾將更加突出。

當前，居民住房難問題日益嚴峻，已經成為我國社會公平的嚴重阻礙，成為制約我國社會持續健康發展的瓶頸。 廉租房制度通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，使得廣大中低收入人群也能夠享受經濟發展的成果，從而保持分配公平和社會穩定。只有完善廉租房準入退出監管，才能夠實現廉租房資源利用最大化，使其更好地為構建和諧社會服務。

廉租房制度租金低廉，能夠有效地緩解居民的住房危機，在住戶收入提高并達到一定的標準之后，便引導住戶合理退出，有利于良性的多層次住房模式的建立，有利于引導居民形成理性的住房消費理念。

四、發達國家和地區的廉租房準入退出機制經驗

面對廉租房準入退出機制的完善，我們決不能以孤立的眼光看問題，而是應該以辯證和整體的眼光從廉租房制度這一整體出發，以各方面的完善發展推動準入與退出機制的完善。下面便是一些經驗總結：

廉租房房源廣泛。大連市借助市場力量形成充足的房源。在此基礎上，上海進一步通過政府收購和社會捐贈等多種方式形成充足的房源。香港則事先將免費土地劃給房屋建設委員會。日本更是各級政府齊發力。房源若十分緊張，勢必不能滿足需求；滿足不了需求，面對生存的壓力勢必會有眾多破壞廉租房準入退出機制的行為。

法律嚴格監管。美國政府以法治化為原則先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。法律以比地方管理辦法更加強大的約束力和威懾力規范廉租房準入退出機制，同時敦促各級部門完善制度的監管。

嚴厲懲處。以香港為例，對于違反廉租房準入退出機制的住戶有繳納雙倍租金和搬出的雙重措施。這對于住戶五一具有強大的威懾，有助于維護廉租房的準入退出機制，維護廣大住戶的利益。

多級監管。不難看出國外大多是性多重監管，各級層層監管的監管機制。這有利于抑制貪污腐敗，官員以權謀私的行為。如此一來自然有助于規范廉租房的準入退出機制，減少違規行為。

五、進一步完善廉租房準入退出機制的政策建議

建立并完善個人信用制度。目前我國銀行、稅務、電信、工商、公安等系統建立個人信用制度的呼聲日高。上海、北京、甘肅、浙江、廣東等省市也加快了社會信用體系建設的實踐步伐，但是由于政府沒有深度介入而收效甚微。因此，我們建議政府深度介入，以法律手段強制推行該制度，由國家出臺有關個人信用制度的法規，落實相關的配套措施，明確各部門所負的職責，合理分工，完善相關的制度規定，使個人信用制度在法律的框架范圍內合理運行，規范發展。

嚴格落實問責制度。在已初步建立的，對房產、公積金、收入、車輛信息進行核對制度的基礎上，建立市區兩級信息核對平臺，強化區級審核監督力度。將工商、社保、稅務等部門的信息聯通起來，并形成“區級審核為主、市級進行復審”的兩道“防火墻”機制，實現隨時受理、隨時審核、隨時退出。同時，擴大公示范圍，進一步明確有關信息公開的內容、范圍、場所，以公開促工作。

引入市場運作機制，進行動態管理。通過價格杠桿建立合理的廉租房準入退出機制，對廉租房的價格實行不同的補貼。當住戶家庭收入較低時，收取較為低廉的傭金，當住戶收入提高時，相應增加住戶需要支付的租金。

（作者單位：浙江工商大學）